房屋租售比到底是什么？對普通人買房有多大參考價值？

房屋租售比到底是什么？對普通人買房有多大參考價值？

為什么現(xiàn)在大家都在談房屋租售比？它到底是什么？對咱們老百姓買房，又有哪些實際參考價值？我是浩坤，今天就細(xì)說租售比背后的邏輯，聊聊它對買房決策的影響。

租售比其實很簡單，核心計算方式就是每月租金÷房屋總價，得出的比值的核心是衡量房產(chǎn)的投資性價比。這個以前沒人太關(guān)注的指標(biāo)，現(xiàn)在之所以重要，根源在于房地產(chǎn)市場邏輯徹底變了。

過去20年，中國人拼命買房，除了安家落戶的需求，最核心的訴求就是賺錢。那時候市場里99%的買房人都能盈利，妥妥吃盡時代紅利——加入WTO、移動互聯(lián)網(wǎng)崛起、人口與城鎮(zhèn)化飛速推進(jìn)，房價一路攀升，慢慢形成“買房必賺”的堅定信仰。既然房價上漲的收益，遠(yuǎn)遠(yuǎn)覆蓋租金和貸款成本，兩者差距像芝麻與西瓜，沒人會在意租售比這“小事”。

但現(xiàn)在情況完全不同，房價不再單邊上漲，甚至不少城市出現(xiàn)下跌。此時買房，靠房產(chǎn)升值賺錢的希望大幅降低，要不要買房，就得好好算筆明白賬，而租售比就是關(guān)鍵參考標(biāo)尺，核心要算好三筆賬：

第一筆賬，跟資金成本比。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，目前上海房子的平均租售比大概只有1.5%左右，也就是說，花500萬買一套房，一年租金大概只有7.5萬。而當(dāng)前上海首套房商貸利率約3.15%，1.5%的租金回報遠(yuǎn)低于3.15%的貸款成本，收益與成本倒灌，自然沒人愿意輕易買房。所以租售比的核心參考之一，是至少能覆蓋資金成本，我個人認(rèn)為當(dāng)前環(huán)境下，租售比起碼要大于2%，讓買房與租房成本基本持平，才有人愿意承擔(dān)買房風(fēng)險。

第二筆賬，跟無風(fēng)險收益比。比如銀行存款，若手里只有一筆資金，選買房還是存款，收益差距很關(guān)鍵。現(xiàn)在銀行三年定期存款利息大概2%左右，收益穩(wěn)定且無本金損失風(fēng)險；但買房不同，租金可能漲也可能跌，且當(dāng)前行情下，房價大概率面臨下跌，本金虧損是實實在在的可能。承擔(dān)了更高風(fēng)險，自然要對應(yīng)更高回報，若買房收益僅比存款利息略高，吸引力根本不足。所以租售比至少要達(dá)到2.5%甚至更高，顯著高于無風(fēng)險利率，給出足夠風(fēng)險補(bǔ)償，才能吸引投資者買房。

第三筆賬，跟通脹與租金增長預(yù)期比。房子是長期資產(chǎn)，目前官方每年公布的通脹目標(biāo)一般大于2%，若租金回報跑不贏通脹，房產(chǎn)實際價值就是在縮水。再看租金未來增長預(yù)期，當(dāng)前并不樂觀——租金的天花板取決于租客支付能力，從去年部分上市公司財報能看出，居民收入承壓，租客口袋里的錢少了，租金市場很難有上漲動力。只有普通打工人收入穩(wěn)住回升，租金市場才會有持續(xù)上漲的支撐。

綜合這三筆賬能得出預(yù)判：當(dāng)房屋租售比穩(wěn)定在2.5%以上，才意味著房產(chǎn)回報率能覆蓋資金成本、無風(fēng)險收益與通脹影響，具備合理投資價值。再回看上海1.5%左右的平均租售比，不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前居民收入與房價仍處于不合理區(qū)間。對于當(dāng)下的租售比與買房決策，你怎么看？歡迎留言討論。