上海樓市，當下最爽的一類房東

最近在一線實操了大量的置換案例，發現一個很有意思的事情。

就是置換的房東，現在其實一點也不焦慮，反而還很舒服——畢竟一賣一買，漲跌往往可對沖，最不怕踏空。

如果是向上置換，那就更爽了：

自己的房子雖然跌了，但是要置換的房子，因為總價高大概率跌得更多，算下來，置換其實成本變低了。

不過，現實中，也有很多人操作不當，把一手“置換的好牌打爛了”。

如果你是近期想要置換的房東，這篇文章建議仔細看。

聰明人的做法：一賣一買，反賺兩百萬

A先生，今年完成了一次漂亮的置換。這是我們最近實操的一個案例，從徐匯田林置換到長寧西郊。

他的操作很聰明：

掛牌賣房的同時，就同步狂看目標房源。

幾個月里，他把自己想買的板塊、預算內的房子，幾乎看了個遍，最后心里定了8套房子作為備選。

這八套房子他全部都看過，都比較符合他的改善需求，并且根據房子的性價比做了個排序。

在自己田林的房子出現了明確意向客戶之后，他立刻有了底氣，行動起來。

1）先去找到備選房里最滿意、性價比最高的那套，狠狠砍了幾十萬，試探出了房東的底價，但沒簽字。

2）回去就把自己的房子果斷又降了一點價，迅速賣出。

3）拿著賣房的首付，快速拿下性價比最高的那套房源。

快速操作的基礎是，他在賣房買房之前就算好賬了：

自己的房子確實跌了，但目標房源跌得更多。

原本要加500萬才能換，現在只加了300萬。

一來一回，相當于在置換過程中，賺了差不多兩百萬的差價。

身邊也有不少朋友和客戶，像a先生這樣，趁著今年的盤整期，完成了向上置換。

小李，同在九號線的宜山路老破小，換到九亭的次新房，幾乎沒 加多少錢，一房換三房，樓梯換電梯，這類置換的房東都是一點都不焦慮。

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反面教材：被市場“抽了兩記耳光”

但另一位朋友就沒這么幸運了。

他賣掉松江的房子，置換到徐匯。

結果發現：松江的房子跌了40%，買家還要再砍100萬才肯接手；而徐匯看中的房子，價格卻紋絲不動。

這就尷尬了——賤賣了自己的，卻買不下想要的。

這種情況，我稱之為“被市場抽了兩記耳光”：

第一記耳光，叫流動性折價。

你要賣的房子，可能品相、地段、產品力已經落后了，屬于“先跌板塊”。如果想快速成交，市場會逼你打八折甚至更多。

以市區老破小、塔樓老破大，郊區動遷房為主。

但你想買的房子，偏偏是相對稀缺的硬貨，跌得慢，甚至不跌，以市區中環次新房為主。

第二記耳光，是悄無聲息的補跌。

就算你咬牙換成了，過一陣子可能會發現，你高位接盤的那套“硬貨”，也開始陰跌了……這就成了“賣在洼地，買在泡沫”。

很多房東就栽在這個坑里。

為什么置換房東的處境“冰火兩重天”？

其實背后有兩個周期在起作用：

1）產品板塊輪動周期：

就像吃雞的“毒圈”收縮，下跌是從外圍、劣質資產開始，逐漸傳導到核心區。現在上海500萬以內的低總價房子已經在筑底，但800萬、1000萬以上的改善次新房，不少還在補跌。

而且不同板塊的漲跌周期不同，不是同時漲跌的。

2）置換鏈條傳導周期：

市場好的時候，是“小換大、舊換新”的鏈條推動。現在這條鏈條卡住了——很多人賣了房不買房，改租房了。三居室以上租賃成交占比兩年翻了一番，很多置換需求被租賃替代了。

改善房源有價無市，時間久了就補跌了。

如何操作？

如果你正在考慮置換，下面這幾條心得，或許能幫你避開坑：

第一，置換要算“兩筆賬”。

算賣出的賬：你的房子跌了多少？在同地段、同品質小區里，算跌得多的還是少的？

算買入的賬：你想買的房子跌了多少？調整到位了嗎？如果目標房子比你自己的房子跌得更多、更狠，那置換窗口就打開了。

第二，做好“三個比較”，看清房子底牌。

1. 橫向比：你的房子和目標房子，跟同環線、同品質的小區比，是低估還是高估了？比如最近大寧補跌了，古美還沒怎么跌，那從大寧換古美就要謹慎。
   

   無論買賣，都要全城比價。如果看中的房子沒降價，可以換目標或者再等等看。

2. 縱向比：跟你自己房子的歷史價位、跟大盤平均跌幅比。上海過去幾年平均跌了25%-30%，如果你的房子已經跌了40%-50%，那可能已經跌透了，相對安全。

3. 跟租金比：用一年租金除以掛牌價，算算租售比。上海目前平均大概1.8%-2%。如果你的房子遠低于這個數，說明房價可能虛高；如果你想買的房子遠高于這個數，那安全墊就比較厚。

第三，把握關鍵動作：先看要買的，再決定怎么賣。

很多人的誤區是，埋頭先賣房。

更聰明的做法是：同步進行，甚至提前看要買的房。

就像上文的a先生，他先把目標板塊里合適的8套房全看了一遍，摸清了底價，甚至談好了其中一套的意向價格。

心里有底之后，回來果斷降價賣房，緊接著就去簽了買房合同。

第四，避免“先買后賣”。

最近還接觸到一個房東，堪稱反面案例。

這邊自己的房子還沒賣掉，另一邊就著急出了首付，而且買的還是價格沒跌到位的標的，前期堅挺當下正在補跌的一類房子，

結果進退兩難，十分被動。

下行市場，先買后賣是大忌——你可能要同時承擔兩套房的月供，賣房時也會因為缺錢而被買家拿捏。

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市場調整期，對理性的置換者其實是友好的。

以前房價單邊上漲時，好房子根本不在市場上流通，房東都“持房待漲”。

反而是下跌時，那些真正的“稀缺好房”才會被拋出來，你也才有機會淘到貨、砍下價。

置換的本質，是資產優化。

牛市里大家想“做大”，熊市里更應該想著“做優”。

當下的上海樓市，出現了一種難得的“對等置換、資產升級”的機會。

簡單說，就是你手里那些“被高估”的房子，現在還能賣出不錯的價錢，讓你幾乎不加錢，就能換到地段、品質都更好的房子。

這種好事，以前只在房價普漲時才有。

比如2020年底，很多人賣掉暴漲的學區房，平價換入了市中心豪宅，完成了一次資產大躍遷。

現在市場下行，但邏輯類似。

有些板塊因為概念或抱團，價格還挺在高位，調整來得晚。

比如徐匯濱江、前灘、瑞虹新城等板塊的部分樓盤，價格相比同檔次房源，仍有不小的泡沫，賣出置換就比較合適。

最后祝各位換房順利，別吃耳光多吃肉。

如果你自己實在搞不明白，拿不準，也可以聯系我們咨詢，了解下我們的服務。

去年以來，找到我們賣房的客戶，90%的房子在我們這里都是3個月內賣掉的。房外房的平均賣房周期是41天。

賣過房的房東就只這個數字到底意味著什么。

買房也可以全城看房比價，幫大家挑選到優質筍盤。

上海賣房置換不易，我們始終堅持站在房東的立場，將客戶的房子當作自己的房子來賣，用我們的專業、資源和執行力，幫助房東在復雜的市場中破局，實現快速、高效的成交。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

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