萬物云朱保全：房地產進入存量時代 不動產應進化為“智能體”

中經記者 陳婷 趙毅 上海報道

“車要智駕，樓要智控。”12月12日，萬物云（2602.HK）董事長朱保全在萬物云睿見大會上對包括《中國經營報》在內的媒體記者表示。他強調，隨著房地產進入存量時代，不動產應該像汽車一樣擁有“自動駕駛”系統，進化為具備感知與思考能力的智能體。

當前，行業正從增量開發向存量運營轉型，這同時向物業管理企業拋出時代考題。對此，萬物云宣布旗下核心科技產品“靈石3.0”全面開啟商業化，并推出“數字員工”租賃模式，推動不動產管理智慧和低碳升級。會上，萬物云聯合多家機器人公司、科技企業共同發起成立靈石生態聯盟，并與21家企業簽署戰略合作協議。

“我們首先通過靈石實現了不動產硬件集群的連接，從攝像頭集群切入，利用AI算法形成工單調度，完成了從‘人找事’到‘事找人’的轉變。這是第一代靈石最初的功能。”朱保全介紹稱，“目前，第三代靈石已開始部署蒸餾大模型，并衍生出端側靈石，植入掃地車、巡邏車等機器人體內。靈石開始構建涵蓋軟件、機器人、低碳及增值服務的全方位生態。至此，靈石真正讓不動產學會思考，擁有了打造生態集群的能力。”

從連接硬件到生態進化

面對存量時代命題，萬物云方面回應道：“不動產管理邁向‘智控時代’。”

記者獲悉，萬物云旗下“靈石”是一個集成視頻流、能源流、地理信息流、文本信息流及算力流的實體邊緣服務器，通過連接與調度——連接攝像頭、空調、門禁等原有硬件，調度對應崗位員工及清潔、巡邏等各類新型機器人。“靈石并非簡單的軟件系統，它如同給不動產裝上了AI大腦，讓建筑真正擁有感知與思考能力。”

萬物云董事長朱保全

據介紹，第一代“靈石”實現了不動產硬件集群的連接。隨著不動產管理過程中對智控與整合的剛需，“靈石”進一步連接能源硬件集群，實現空調、電梯、照明的智控，并搭建儲能、光伏與荷載的微電網，實現算法節能。隨后接入通行與消防硬件集群，完成了四大硬件集群的AIoT連接。在此基礎上，萬物云將PMS物業管理、Space UP資產管理等核心軟件系統從云端整合至邊緣側部署，實現了物業、資產、節能服務的全面數字化，這是第二代“靈石”。

目前，“靈石”已迭代至第三代，開始構建涵蓋軟件、機器人、低碳及增值服務的全方位生態。

據了解，“靈石”目前已實現44種場景的商用化，未來還將接入算力服務，為不動產打造ESG標簽，為企業提供碳服務等。朱保全表示，“靈石”讓不動產“用得更好、耗得更少、算得更清”。他強調，為每個不動產配置“靈石”，助力不動產業主降費提租，是萬物云從“服務紅海”走向“算力藍海”的未來戰略。

助力不動產提租降費

“依托‘靈石’共享的千萬平米級SLAM地圖，上海國際傳媒港實現了多品牌機器人的互聯互通與高效協同，環境事件發現與調度效率提升30%以上。”萬物云靈石首席商務官程家森以“靈石”落地項目為例，介紹了不動產管理AI化的未來趨勢，用經營結果回應市場期待。

程家森進一步介紹稱，成都天薈城項目作為大型商業綜合體的“靈石”全域智慧范本，為入駐企業與住戶營造了更安心、更穩定的商業與居住環境，巡檢人力成本下降20%，節能降耗19.6%。在中山大學深圳校區，“靈石”針對校園面積大、巡檢難的問題，助力實現了95%的巡檢效率提升，釋放5名工程師的人力資源，讓校園管理更加從容。在長沙萬博匯，通過“靈石”的AI算法賦能，將存量攝像頭升級為智能哨兵，構建起電子圍欄，使車輛擁堵現象減少70%，安全隱患響應速度大幅提升。

對于“靈石”的商業模式，程家森表示，萬物云改變了傳統軟件動輒百萬級的買斷制，推出租賃模式，相當于以低至月薪1.8萬元的成本聘用全能的數字員工。“這位員工不僅7×24小時不睡覺，還能幫業主賺錢。”

構建碳核算方法論

在雙碳戰略落地過程中，相比于工業領域，城市中分散的住宅、商寫等空間的碳排放管理長期面臨“說不清、算不細、看不見”的難題。

針對“說不清”的排放權屬難題，萬物云聯合清華大學完成《中國物業行業碳中和戰略與路徑報告》。該報告基于廣泛的業務調研，覆蓋7大地理區域、10多種業務模式、50多個關鍵崗位，構建科學可行的碳核算方法論，明確復雜場景下的排放責任。

針對“算不細”的數據獲取難題，萬物云發布碳管理平臺，實現碳、能源、業務數據的“三流合一”。該平臺引入OCR技術批量識別能源賬單，采用國際服務因子庫核算無形服務排放，并通過AI模型進行三重檢驗（國際準則、邏輯交叉、AI預測偏離度），解決了數據孤島與質量問題，以及“看不見”的管理痛點。

萬物云方面表示，公司正致力于通過“靈石3.0”構建生態，向機器人共享“靈石”的算法地圖數據，讓每一棟建筑都能“用得更好、耗得更少、算得更清”，引領不動產管理邁入AI與低碳的新時代。

（編輯：趙毅 審核：童海華 校對：顏京寧）