全國首單“預告登記”孤獨癥家庭不動產特需信托落地——廣州政策創新破解“托孤+養老”雙重難題

2025年12月11日，主題為“財產有托付，愛心永延續”的廣東首單孤獨癥家庭不動產特需信托發布會在廣州隆重舉行。本次活動由廣東省智力殘疾人及親友協會、廣州市揚愛特殊孩子家長俱樂部（以下簡稱“揚愛家長俱樂部”）、光大興隴信托有限責任公司（以下簡稱“光大興隴信托”）、漢正家族辦公室（廣州）有限公司（以下簡稱“漢正家族辦公室”）聯合主辦。

信托制度研究專家、特華博士后科研工作站學術總指導、中國老齡產業協會科學技術工作委員會特聘專家高傳捷，廣東省殘疾人聯合會副主席、省智力殘疾人及親友協會會長雷建威，廣東省殘聯教就部主任科員楊蕾蕾，廣州市老齡工作委員會辦公室副主任胡偉聰，廣州市越秀區殘疾人聯合會二級調研員秦偉，越秀區民政局養老服務科鄧昱明、廣州市揚愛特殊孩子家長俱樂部名譽理事長戴榕、光大興隴信托慈善辦公室總經理曾慶斌、漢正家族辦公室首席顧問胡仕波等業界與公益領域代表共同出席，該不動產特需信托委托人盧女士亦親臨現場，分享為孤獨癥孩子規劃未來的心路歷程與設立初衷。

廣東首單孤獨癥家庭不動產特需信托發布會現場

作為全國首單由轄外信托公司參與、并落地廣州的不動產特需信托，盧女士將廣州核心區域一套房產納入信托架構，未來該房產既可作為孩子穩定的居住保障，也可通過出租產生持續收益，專項用于孩子的終身照護與養老開支。值得關注的是，該信托活用廣州不動產信托“預告登記”創新政策，以“權利鎖定”替代傳統“即時過戶”模式，為特殊家庭預留了財產規劃緩沖期與稅務籌劃窗口，不僅彰顯了廣州在金融服務民生領域的政策前瞻性與開放包容姿態，更是通過作為首單標桿案例進行發布，推動了社會各界更加關注孤獨癥群體的未來，引導深入探討特殊需要家庭的長期托付難題。

制度破冰與結構創新：不動產特需信托的“廣州方案”

特殊需要信托（簡稱“特需信托”），是指委托人將合法財產委托給受托人管理，用于保障未成年人、心智障礙者、失能失智老人等特定群體的日常生活與特殊需要。目前，特需信托雖未列入《信托法》法定類別，但已納入《中國銀保監會關于規范信托公司信托業務分類的通知》，歸屬于“資產服務信托”項下的“財富管理受托服務信托”，與家族信托、保險金信托等并列，為其規范發展提供了制度依據。

本次發布的廣東首單孤獨癥家庭不動產特需信托，其架構設計的核心功能體現在：以房養老、滿足特殊需要、實現定向傳承與公益目的。在架構設計上，該信托創新性地采用“雙監察人＋雙受益人”模式：揚愛家長俱樂部作為長期服務孤獨癥家庭的專業組織，負責監督信托財產是否切實用于滿足受益人的特殊生活與服務需求；漢正家族辦公室作為“專業機構監察人”，保障信托財產合規運作；雙受益人設定為委托人盧女士與她的孤獨癥孩子，既解決孩子未來“托付”難題，又覆蓋盧女士自身養老需求，實現特殊家庭“托孤+養老”一體化保障。

將不動產置入信托，其核心難點在于財產登記。2025年7月14日，國家金融監督管理總局廣東監管局聯合廣州市多部門印發《關于開展不動產信托財產登記試點工作的通知》（粵金發〔2025〕33號），標志著廣州成為繼北京、上海后全國第三個落地不動產信托財產登記試點的地區，也是目前全國7個試點城市（北京、上海、廣州、廈門、天津、南京、蘇州）中唯一打破地域限制的城市——政策不僅覆蓋廣東本土信托機構，更向在廣州設有異地部門的全國性信托公司開放。本次信托的受托人光大興隴信托，正是首個參與廣州不動產信托登記試點的轄外信托機構，這一突破有效吸引全國金融資源向廣州集聚，進一步鞏固了廣州作為國家重要金融中心的輻射力與競爭力。

在登記模式上，廣州更是針對特殊家庭痛點創新引入“預告登記”制度。相較于其他試點地區以“轉移登記”為主的模式，廣州允許委托人與信托機構在不動產暫未完稅等無法即時轉移的“卡脖子”場景下，先行辦理預告登記鎖定物權，大幅提升信托設立的靈活性與可操作性，降低了設立門檻。

“辦理過程比想象中更順暢！”委托人盧女士在辦理完成不動產過戶的預登記后表示，廣州市不動產登記中心工作人員雖然首次接觸此類業務，但嚴格依照規章流程辦理，不到半小時便完成所有手續，簽字后即時收到成功短信，“這種純粹照章辦事、高效便民的政務服務，真正彰顯了民生服務的‘廣州速度與溫度’?！?/p>

廣州的政策創新與高效服務，不僅為特殊家庭通過不動產信托實現財產安全、服務延續與生活保障提供了制度保障，更探索出“金融+公益+民生”融合發展的新路徑，為全國特需信托實踐貢獻了“廣州智慧”。

數據透視孤獨癥家庭困境：特需信托成“托付剛需”

孤獨癥群體“托付”問題日益成為緊迫的社會課題。數據顯示，我國孤獨癥患者已超1300萬人，每年新增近20萬人；其中成年孤獨癥人數突破400萬，且仍以每年20萬的速度增長。對于這些家庭而言，父母離世后孩子的居住、照護、醫療等問題，成為壓在心頭的“巨石”。

發布會上，現代國際市場研究有限公司副總裁、廣州市揚愛特殊孩子家長俱樂部名譽理事長戴榕分享了《廣州市心智障礙者家庭需求與未來托付研究報告》。

該報告根據調研數據預測，未來孤獨癥人士的生活來源將主要依靠家庭積累的現金/房產或國家社會救助。另外，房產是孤獨癥家庭最主要的資產形式，68%廣州的心智障礙者家庭擁有房產，房產在家庭總資產的比例達到78%。若能通過有效的金融與法律工具（如特需信托）將這些房產轉化為孩子未來的長期生活保障，將極大緩解家庭焦慮，并顯著減輕政府未來的社會兜底負擔。

“特需信托憑借財產獨立、風險隔離的獨特優勢，是破解孤獨癥家庭‘托付’難題的關鍵工具。”本次案例的項目負責人許雅秀介紹了光大興隴信托在特需信托方面的實踐及探索，陸續落地了遺囑追加特需信托及不動產特需信托，為孤獨癥等心智障礙群體貢獻光大所能，并介紹了特需信托普及的社會意義；但在推廣過程中，公眾對信托的認知不足，亟需政府和社會的進一步支持，建議政府設立托養機構白名單，加大對特需信托的監察監督，鼓勵更多公益組織和非營利組織參與其中，寄望能夠用金融的溫度和信托的架構，為孤獨癥者及其家庭構建“有愛、有托付、無懼未來”的生活保障網。

漢正家族辦公室首席顧問胡仕波從專業角度闡釋了特需信托的運行邏輯與社會價值。他指出，特需信托資產主要用于支付服務機構的服務費、評估機構的評估費、向受益人進行生活金分配。通過將揚愛家長俱樂部這樣的專業服務機構嵌入信托架構，確保了財產能夠定向、精準地用于滿足受益人的生活照料、康復醫療等具體需求。同時，該信托結構設計中可以嵌入慈善信托的銜接安排，當受益人身故后，剩余財產可按約定捐贈給公益慈善事業，從而實現了從“個體家庭私益保障”到“社會公益延續”的無縫銜接與價值升華，有效避免了潛在的利益沖突。

鏈接養老與無嗣命題：不動產特需信托回應老齡化世代命題

廣東首單孤獨癥家庭不動產特需信托，在解決“托孤”難題的同時，也嵌入了委托人自身的養老規劃，因此，它同樣是一單具有前瞻意義的養老不動產特需信托，意義深遠。

國家衛健委數據顯示，2035年我國60歲及以上人口將突破4億，占總人口比重超30%，其中失能、失智及半失能老人的照護問題尤為突出。與此同時，數據顯示，廣義的無嗣家庭（包括不婚、不育、失獨等）占比已達全國家庭戶的37.95%，規模龐大且仍在攀升。養老，正成為一個關乎每個人、每個家庭的“時代命題”。

國家層面正在密集出臺政策支持相關領域發展。2024年《關于金融支持中國式養老事業服務銀發經濟高質量發展的指導意見》提出，“鼓勵圍繞托養照護特殊需要設計信托產品，創新優化保險理賠條件和方式，支持更有尊嚴生活”。在此背景下，特需信托因兼顧服務個性化與財產安全性，成為解決特殊群體安老、托孤問題的核心金融工具。

信托制度研究專家、特華博士后科研工作站學術總指導、中國老齡產業協會科學技術工作委員會特聘專家高傳捷做總結發言。他高度肯定了廣州不動產信托登記制度的創新勇氣與管理智慧。他認為，試點管理對登記的信托不設置信托類型限制，以“預告登記”方式創新信托成立規則，為特需家庭提供了應急解決方案，取得開門紅的好成績。他強調，信托機構要恪守忠實義務，以受益人利益為核心，完善后續管理，確保不動產信托的安全運行。他說，近年來，特需信托逐步增加，參與方日益增多，創新案例不斷出現，覆蓋面積逐步擴大，充分體現所有服務參與方的創新探索與擔當奉獻。展望未來，各方要協同推動，重點破解信托稅制、監護制度完整、日常照護可持續等難點，形成可推廣的服務模式，讓更多特需家庭和失能失智老人得到受益。

廣東首單孤獨癥家庭不動產特需信托成功落地，既為孤獨癥家庭提供了可靠保障，也為更廣泛特殊需要群體的財產規劃與生活照料提供了可行路徑。這一“廣州方案”標志著金融創新與服務民生的有效結合，其經驗具有示范意義，有望推動更多制度完善與服務落地。