北京
（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）
一、案情介紹
林秀云與周國棟于2002年再婚，婚后未生育子女。周國棟與其前妻育有三名子女：周明、周華、周強。周強已于2019年去世。
一號房屋原系周國棟與前妻的夫妻共同財產，登記在前妻名下。前妻去世后，周國棟通過公證程序將房屋過戶至自己名下。后因該公證被撤銷，房屋產權經法院判決恢復至前妻名下，并最終由周明、周華作為法定繼承人各繼承50%份額。
2008年，林秀云與周國棟簽訂《協議書》，約定：“若男方先去世，女方只要不另嫁，可與兒子周強同住一號房屋直至終身。”
2010年，周國棟立下自書遺囑，寫明：“我名下房產由周強一人繼承，并給老婆林秀云一間房居住權。”
2020年周國棟去世。林秀云主張依據上述《協議書》和遺囑，對一號房屋享有物權性質的居住權，并要求周明、周華協助辦理居住權登記。
周明、周華抗辯稱：
北京市目前無法辦理居住權登記；
居住權客體應為整套住宅，不能僅針對“一間房”設立；
周國棟生前曾同意出售房屋，林秀云亦簽署《同意售房聲明》，視為放棄居住權；
林秀云長期在江蘇自有住房居住，無實際居住需求；
周國棟訂立協議和遺囑時，對房屋并無完全處分權。
此前繼承糾紛訴訟（B號判決）已確認房屋歸周明、周華共有，但未處理居住權問題，告知林秀云可另行主張。
二、裁判結果
法院判決：駁回林秀云全部訴訟請求。
理由：其主張的居住權既不符合民法典溯及適用條件，也缺乏物權法依據，且周國棟訂立協議及遺囑時對房屋無完整處分權。
三、法院說理
本案應適用民法典施行前的法律
協議與遺囑均訂立于2021年《民法典》施行前，周國棟亦于此前去世。根據《時間效力規定》第一條，應適用《繼承法》《物權法》等舊法。
民法典居住權制度不得溯及適用
雖《時間效力規定》第三條允許“有利溯及”，但前提是不背離當事人合理預期。
《協議書》限定林秀云“與周強同住”，具有人身依附性，非排他性物權；
遺囑僅寫“給一間房居住權”，未明確期限、范圍、是否可對抗繼承人；
周強已先于周國棟去世，原約定基礎已不存在。
若強行適用民法典賦予其物權效力，明顯超出周國棟立約時的合理預期。
居住權客體必須特定且可登記
根據物權法定原則，居住權作為用益物權，須以可獨立登記的不動產單元為客體。
“一間房”不符合北京市不動產登記最小單元要求，無法設立獨立居住權。
周國棟無權處分全部房屋
一號房屋系夫妻共同財產，周國棟僅享有50%份額。其在協議和遺囑中將整套房屋處分給周強并設定居住權，侵犯了其他繼承人的共有權，該部分約定無效。
北京暫未開展居住權登記
法院查明，截至判決時，北京市因缺乏配套法規，尚未啟動居住權登記工作，原告請求“協助辦理登記”客觀上無法履行。
四、律師提示
“居住權”不是口頭承諾或模糊表述就能成立
民法典雖新增居住權，但必須通過書面合同+登記（或遺囑明確+登記）才能設立物權。僅寫“有一間房住”不足以構成有效居住權。
民法典新規不能“回溯救舊賬”
2021年前訂立的協議或遺囑，若未明確按“物權”設計權利結構，法院通常不會強行適用民法典賦予其排他效力。
處分夫妻共有房產，需配偶或其他共有人同意
即使房產登記在一方名下，若屬婚姻期間取得，另一方或繼承人仍可能享有份額。單方處分可能無效。
“一間房”的居住安排，宜通過租賃或家庭協議解決
若無法登記居住權，可考慮簽訂長期無償使用協議，或由繼承人承諾保障居住，但此類權利僅為債權，不可對抗第三人。
再婚家庭務必提前做好產權與居住安排
建議通過婚內財產協議+遺囑+必要時設立居住權合同三位一體方式，避免身后糾紛。切勿依賴“口頭答應”或模糊字據。
本文由北京遺產律師靳雙權團隊整理。提醒：民法典設立了居住權，但不等于所有“住在這里”的承諾都能變成法律權利。權利要落地，形式必須合規，時機必須恰當——否則，紙上的“終身居住”，可能只是情感安慰。
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