湖南
2025年7月22日 [2025]033號商住地塊出讓，吸引了綠城、萬科、保利等5家品牌房企參與競拍，最終由綠城以99924萬元競得，溢價率3%，折合樓面價8755元/㎡。
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8755元/㎡的樓面價在觀沙嶺板塊屬于中等偏上水平，但在新規產品打造為主流的當下，決定項目本身產品面積不會很大，這也是其戶型主力為138平米的核心原因。
從拿地到開盤，綠城悅海棠不足5個月，這是綠城中國在長沙開發項目的普遍速度，這也是綠城中國拿地的“底氣”之一。
除此之外，綠城中國的產品優勢，以及市府板塊的房地產熱度也是其拿地“底氣”。
作為綠城在長沙市政府片區的重點項目，綠城悅海棠的價值并非單一維度的“品牌+區位”，而是從教育、交通、產品、物業等多方面形成的“組合拳”。
區位價值：市府芯+教育旁
項目位于觀沙嶺城市更新片區，作為長沙教城融合示范區，其承市府與濱江金融中心雙重勢能，宜居宜業屬性凸顯。
教育配套是片區及項目較大的優勢，目前項目已明確配套入讀長沙實驗二小和南雅求實中學。其中長沙實驗二小是岳麓區口碑公立小學，南雅求實中學作為南雅教育集團旗下分校，師資力量和教學質量有保障，解決了改善家庭最關心的教育問題。
觀沙嶺商業配套近兩年逐步落地，3公里內有凱德壹中心、招商花園城、麥德龍等大型商場，日常購物、親子娛樂、聚餐休閑需求都能滿足；同時項目自身規劃有少量社區底商，可覆蓋生鮮、便利店等基礎生活配套。
醫療配套上，臨近湘雅三醫院，作為長沙頂級醫院，為業主健康保駕護航。
產品價值：產品的“空間革命”
綠城的產品力在悅海棠身上體現得尤為明顯，最核心的亮點就是“超高空間利用率”，這也是區別于周邊競品的關鍵。
本次主要推出高層和小高層138平米戶型，這兩個戶型在價格上相差約1000元/平米，在得房率上相差約10%。
（高層約138平米戶型）
建面面積：約138平米
套內面積：約154平米
得房率：111.52%
電梯廳：約8.84平米
次臥平均面積13.87平米
高層戶型不計入得房率的電梯間更大，約9平米；南向開間也更長，約16.6米，四開間朝南。
室內則會相對較小，但LDK的面積有53平米，與目前市面上其他同面積的新規產品相當；次臥平均面積甚至能匹配150平米新規產品；主臥套間也吊打目前市面上140以內項目。
（小高層約138平米戶型）
建面面積：約138平米
套內面積：約170平米
得房率：123.48%
電梯廳：約6.25平米
次臥平均面積15.03平米
該戶型優勢很明顯，高達123%的得房率吊打目前長沙市面上所有新規產品，甚至在政府限制開槽處增加飄窗后，這或許是長沙很長一段時間內得房率最高的戶型。
另外，戶型在主臥套間、次臥平均面積上也位列同面積新規產品的首位，居住舒適度較高。
當然，該戶型也有一定缺點，雖然是四開間朝南，但面寬相對較窄，但對采光和通風效果并沒有太大影響。
會所“學區”屬性明顯
綠城悅海棠更多的是學區屬性。會所配置了全長沙少有的室內社區籃球館，甚至貼心的設計了成人籃筐和青少年籃筐兩種不同規格。
除此之外，項目還打造了全長沙僅有的社區親子私宴廳，配備兒童成長型餐椅、消毒柜、西餐島臺搭配嵌入式溫奶器等專業設備，還有生日蛋糕臺、小麥克風、小舞臺等儀式感裝備。
當然也配置了目前市面上大部分會所有的運動空間、棋牌室、第二客廳、閱讀空間、兒童游樂園等等，將“親子”這一標準落到了實處。
品牌：長期居住的“保障牌”域
綠城作為國內知名的高端住宅開發商，在改善型產品的打造上有成熟的經驗和良好的口碑，這也意味著項目的保值增值能力相對更強。
從市場表現來看，綠城的改善產品一直享有品牌溢價，其"海棠系"更是成為全國熱度可查的高端產品線。在西安，綠城的"海棠系"產品更是連續13個月領跑西安銷售額第一，成為當地房地產市場的現象級作品。在長沙其打造的綠城玉海棠和綠城錦海棠首開次月均進入長沙九區縣住宅榜TOP5以內，綠城錦海棠更是以單月銷售3.93億元的業績位列第二。
物業端優勢更為明顯，國家一級資質的綠城物業服務，在小區安保、保潔、設施維護等方面的服務質量，是后期長期居住舒適度的重要保障。
綠城悅海棠的首開，無疑為長沙市政府片區的改善市場注入了一劑“強心針”。超高得房率、優質教育配套、綠城品牌背書，都是它的核心競爭力。
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