法院判決：業主勝訴！物業未履約協調維修，物業費打八折

歡迎您的到來，我們專注于分享物業管理領域的專業知識與最新動態。如果您對物業服務質量，物業管理制度、行業法規等話題感興趣，歡迎您關注我。在這里，我們將一起探索和學習，共同推動物業管理行業的健康發展。期待您的加入！

法院判決：業主勝訴！物業未履約協調維修，物業費打八折

房屋漏水七年未解決，物業被告上法庭，法官的判決亮了。

地下室漏水七年，物業始終“已上報”“待協調”卻無實際行動，業主無奈拒交物業費被告上法庭。這一場看似普通的物業糾紛，背后卻揭示了物業服務中的責任邊界問題。

法院最終判決業主只需支付80%的物業費，駁回物業公司違約金的訴訟請求。這一判決既維護了業主的合法權益，也對物業服務提出了明確要求。

01 案件背景：漏水七年，物業協調始終“在路上”

2016年底，安某入住濟南市市中區某社區，不久便發現地下室存在漏水問題。起初以為是裝修潮氣，直到2017年雨季，積水沒過腳踝，墻面起皮、木地板霉變、儲藏柜泡損，安某才意識到是房屋結構性漏水。

根據小區《前期物業服務合同》，物業公司有責任對“物業共有部位進行維護和管理”，并在業主報修時提供協調服務。安某據此多次要求物業公司對接開發單位推進維修，然而從2017年到2022年，物業的回應始終停留在口頭承諾。

安某通過書面報修單、微信溝通、電話聯系等方式報修十多次，并保存了地下室積水、家具受損的照片及與物業人員的通話錄音。在錄音中，物業工作人員承認“問題已記錄”，卻從未提供維修進展。

七年間，安某花費近萬元翻新墻面，但漏水根源始終未解決。2022年起，因物業長期未兌現協調維修承諾，安某拒絕交納物業費。2025年，物業公司提起訴訟，要求安某支付2022年至2024年物業費4萬余元及違約金5000元。

02 爭議焦點：協調義務是否等于“口頭承諾”

庭審中，雙方爭論的焦點在于“物業公司是否履行了協調維修義務”。

物業公司辯稱，房屋漏水是開發商遺留的質量問題，物業僅負責“協調”而非“直接維修”，且已多次向地產方提交報修單，不存在違約行為。物業還提交了小區綠化養護記錄、保潔臺賬等，證明其已履行公共區域服務義務。

安某反駁稱，物業公司雖聲稱“已協調”，卻未提供任何書面憑證——沒有向地產方的報修流轉記錄、維修方案溝通材料，也沒有向業主反饋進度的證據。物業把遺留問題拖過了質保期，導致問題無法從根本上解決。

這一爭議揭示了物業服務中的一個普遍問題：“協調義務”到底應該如何界定？是簡單的“已上報”就能免責，還是需要實質性的跟進和反饋？

03 法院判決：協調義務需實質履行，物業承擔舉證不能后果

法院審理認為，根據《民法典》第九百三十九條、第九百四十四條規定，前期物業服務合同對業主具有法律約束力，業主應按約交納物業費，但物業服務人未按約定提供服務的，業主有權主張減免。

本案中，安某已充分舉證證明房屋漏水事實及多次報修經過，而物業公司未能提供有效證據證明其履行了協調維修義務，應承擔“舉證不能”的法律后果。法院指出，物業服務合同中約定的“協調維修義務”，并非“受理報修即完成義務”，而需包含“對接責任方、跟進維修進度、向業主反饋結果”等全流程實質行動。

綜合考慮物業公司在公共區域服務的履約情況，以及安某因物業違約才拒交費用、并非“惡意拖欠”的事實，法院判決：安某按應交物業費的80%支付，駁回物業公司要求支付違約金的訴訟請求。

這一判決明確了物業服務企業的責任邊界：協調義務不是口頭承諾，而需要實際行動證明。

04 法官說法：打破“服務差—拒交費”惡性循環

法官在案件說明中指出，物業與業主并非對立關系，而是“你付費、我服務”的共生體，需相向而行。

對物業公司而言，應摒棄“重收費、輕服務”“重公共區域、輕個體訴求”的傾向，建立“報修—協調—反饋”的閉環機制。僅僅以“已上報”“待處理”搪塞業主，又未留存書面協調記錄，一旦發生糾紛，將因“舉證不能”承擔違約責任。

對業主而言，維權需“有理有據”，拒絕“以拒交物業費對抗一切”。遭遇物業違約時，應注意留存報修記錄、溝通截圖、房屋受損證據等，通過向住建部門投訴、申請調解或提起訴訟等合法途徑維權。

若物業已履行大部分義務，僅存在局部瑕疵，業主仍需交納合理比例的物業費，避免因“惡意拖欠”承擔不利后果。

05 案件啟示：完善監管機制，構建和諧社區

本案不僅是一起個別的物業糾紛，更反映了當前物業管理中普遍存在的問題。相關部門應加強對物業行業的監管力度，建立健全服務質量評價體系和監督機制。

定期對物業公司的服務進行檢查和評估，對不達標的公司及時責令整改。同時，暢通業主投訴渠道，確保業主訴求得到及時回應。

社區也可組織物業與業主定期交流活動，增進了解與信任。建立社區志愿者隊伍，協助物業開展部分工作，營造共建共享的良好氛圍。

法官最后提示，若業主因房屋質量問題遭受損失，應固定證據后直接向開發商等相關責任主體主張賠償權利。以拖欠物業費抵扣損失并非合法維權途徑，可能使自身陷入違約風險。

這一判決為類似物業糾紛提供了明確指引：物業公司的“協調義務”不是空洞的口頭承諾，而是需要實質履行和書面證明的責任；業主維權也需遵循合法途徑，而非簡單以拒交物業費對抗。只有雙方各自履行義務，才能打破“服務差—拒交費—服務更差”的惡性循環。

（本文案例來源于公開報道，觀點僅供參考。部分圖片來源于網絡，如有侵權，請告知刪除！）

如果你認同本文觀點，請點贊、在看、轉發！

只有更多人關注，小區問題才能真正得到解決！

關注我，了解更多的物業管理方面的知識！