1筆仲裁款，能掀翻地產“華南五虎”？

一筆1858.71萬美元的仲裁欠款，能不能把曾經的地產“華南五虎”之一雅居樂，拖進清盤的深淵？從12月開始，這家老牌房企的一系列風波，其實也折射出民營房企在行業調整期里，到底有多難。

清盤呈請突襲：股價創紀錄暴跌后的連鎖反應

12月9日這天，香港資本市場突然炸了鍋——雅居樂集團（03383.HK）的股價盤中直接暴跌19%，最低摸到0.305港元的歷史新低，到收盤時報0.310港元，一天就跌了18.42%，總市值直接縮水到只剩16.9億港元。

圖源：同花順公開數據

直到當晚公司發了公告，大家才搞明白咋回事：原來昔日的合作伙伴新濠（中山）企業管理有限公司，已經向香港高等法院提交了清盤呈請，這案子定于2026年2月25日開庭聆訊。

圖源：雅居樂集團公告

根據公告里的說法，這次呈請的根源，是中國國際經濟貿易仲裁委員會9月25日的一份裁決，涉及雅居樂沒支付的款項，合計是1858.71萬美元加上223.43萬港元。面對這突如其來的危機，雅居樂明確表態“會極力反對這份呈請”，而且已經開始和呈請人協商溝通。

市場情緒跟著大起大落，12月10日公司股價上演了一出“V型反轉”：開盤先跌3.2%，中途還摸到過0.275港元的新低，最后反倒收漲6.45%，報0.33港元，當天的成交額也達到了1400.29萬港元。

四年合作破裂：56.5億資金承諾埋下的隱患

其實這場清盤風波，早就有苗頭了，根源得追溯到2021年的一次重磅合作。

當年6月，中山新濠雅創房地產開發有限公司，以38.2億到40億元的價格，競得了廣東省中山市翠亨新區一塊50.4萬平方米的地塊，計劃要打造一個總投資100億元的文旅生態綜合體，里面既有主題樂園、五星級酒店，也有高端住宅這些業態。

這個項目公司的股權結構很明確：新濠中山持股51%，雅居樂的參股公司中山雅辰持股49%，當時雙方還約定好了明確的分工和出資義務。按照合作協議，新濠方面要承擔主題公園的建設和運營資金，合計出資不少于4億元；而雅居樂這邊，不僅要承擔38.5億元的土地款，還得承諾以股東貸款等形式，提供最多14.5億元的補充資金，算下來雅居樂在這個項目上的總承擔金額，預計能達到56.5億元。

要知道，這一投入規模，占了雅居樂2021年上半年權益地價總額的近四成。可偏偏那時候，房企“三道紅線”政策已經出臺，雅居樂因為剔除預收款后的資產負債率達到78%、凈負債率130%，被歸為了“紅檔”，融資之路從那時候起就開始受限了。

合作推進得并不順利。到了2023年7月，新濠以雅居樂沒履行協議條款為由，發了終止通知，還就合營公司錄得的296.3萬港元應占虧損，啟動了追討程序。經過仲裁裁決后，沒能收回款項的新濠，最終選擇用清盤呈請來施壓，這也成了壓在雅居樂身上的又一根稻草。

債務重組攻堅：379億短期借款與30億現金的失衡

清盤呈請只是表象，背后其實是雅居樂一直緊繃的債務狀況。

截至2025年6月底，公司的總借款大概有474.42億元，其中一年內到期的借款就高達379億元，可手里能直接動用的現金及現金等價物，才只有30.93億元，流動性缺口一下子就凸顯出來了。再看境外債務，39.57億美元的規模，和71.89億元人民幣的現金儲備一對比，反差更明顯，凈負債率也攀升到了103.6%。

早在2024年5月，雅居樂就因為沒能支付美元票據利息，陷入了流動性危機，之后就啟動了境外債務重組，目標是在2025年底前和多數主要債權人達成一致。為了推進重組，公司也做了不少自救努力：截至9月底，已經和金融機構達成了14.92億元的借款展期協議，還收回了12億元的高風險應收款項；管理層和員工也實施了分級減薪，員工成本減少了1.12億元；同時還在積極處置資產、磋商商品房收儲的事宜。但直到12月中旬，還沒有重組達成的明確進展消息。

經營數據也不太好看。2025年上半年，公司實現營業收入135.74億元，同比下降了35.78%；歸母凈利潤更是虧損了80.3億元。銷售端也沒能扛住，截至11月30日，前11個月的預售金額只有80.8億元，對應平均售價每平方米9113元。

資產處置困境：15.62億清水灣地塊拍賣的兩難

為了緩解資金壓力，雅居樂只能加快資產變現的節奏。

今年9月底，中山凱茵云頂項目直接啟動了“骨折價”清盤，銷售單價從最高的1.8萬元/平方米，降到了8000元/平方米左右，折讓幅度差不多近六成；10月的時候，公司還委托中介機構，出售2023年以9.66億港元競得的香港九龍塘龍圃別墅項目，但到現在也沒聽說有成交的消息。

更受關注的是核心資產的處置。12月，海南陵水稅務局發布了公告，計劃以15.62億元的保留價，拍賣雅居樂清水灣項目的三宗地塊，這三宗地塊合計17.4萬平方米，都是住宅用地，拍賣的目的是為了抵繳稅款及滯納金。據悉，雅居樂在海南的欠稅公告已經有9條了，單單2025年4月披露的土地增值稅欠稅，就超過了30億元。

說起來，清水灣曾經是雅居樂的“現金牛”資產。從2006年開始，公司以約226元/平方米的低價，累計取得了該區域約1萬畝土地，2009年首期開盤就斬獲了64億元銷售額，到2017年銷售金額更是沖到了170億元，占當年全年銷售的近22%，毛利率高達58%。可如今為了償債，雅居樂已經陸續出售了該項目的核心酒店資產，住宅部分也大多以包銷的形式變現。這次擬拍賣的地塊，雖然坐擁一線海景，而且有消息說已經有5家房企報名，但因為涉及抵押權人異議等問題，拍賣已經被緊急中止，后續想要順利處置，難度可不小。

從巔峰時期超800億市值、1200億年銷售額，到如今16.9億市值、深陷清盤與債務雙重危機，雅居樂的境遇，是行業周期和企業戰略選擇共同作用的結果。12月底的債務重組窗口期、明年2月的清盤聆訊，都將成為決定它未來走向的關鍵節點，而這家民營房企的自救之路，還布滿了未知與挑戰。

（信息參考來源：雅居樂集團公告、觀點網、中國房地產報、界面新聞及百度百科公開信息）