北京遺產律師：拆遷安置房登記一人名下，出售后其他“購房人”能否索賠？

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

陳老太太生前在北京市西城區擁有一處公房（后稱“27號院”），育有六名子女：張建國、張建軍、張建民、張建華、張秀蘭、張秀英。陳老太太及其丈夫早年去世，未留遺囑。

2014年，27號院被納入拆遷范圍。六名子女共同簽署《具結書》，委托弟弟張建華全權辦理拆遷事宜，并同意將全部補償款打入其名下賬戶。根據拆遷政策，家庭可購買四套定向安置房。

其中，一號房屋（三居室，建筑面積88.42平方米）的《購房人明細表》及《安置房申請表》中載明：

購房人：張建華

其他購房人：張建民（兄）、李淑芬（嫂）、張磊（侄子）

該房屋購房款全部來源于27號院的拆遷補償款，未另行支付。房屋建成后登記在張建華一人名下，由其長期居住使用。

2022年4月，張建華將一號房屋以294萬余元出售給案外人，并完成過戶。2022年12月，張建民去世；2024年2月，張建華去世。張建華于2023年6月與黃女士登記結婚，無子女。

張建民的配偶李淑芬及其兩子張磊、張浩認為：

他們作為一號房屋的“其他購房人”，且購房款來自家庭共有拆遷利益，應享有房屋份額。張建華擅自售房侵害了其共有權，現其配偶黃女士作為繼承人，應在遺產范圍內賠償損失。

黃女士辯稱：

一號房屋是張建華個人財產，登記在其名下；

李淑芬等人僅為“掛名”滿足三居室購房資格，無實際權益；

原告起訴已超三年訴訟時效。

裁判結果

法院判決：

一、黃女士于判決生效后十日內，在繼承張建華遺產范圍內，賠償李淑芬、張磊、張浩 140萬元；

二、駁回原告其他訴訟請求（包括資金占用利息及超額賠償主張）。

法院說理

本案核心爭議在于：一號房屋是否屬于家庭共有財產？張建華售房是否構成侵權？

1. 房屋權屬認定：雖登記一人名下，但來源為家庭共有拆遷利益

27號院系陳老太太遺產，拆遷所得補償款、補助費及四套安置房，均屬遺產轉化形式。

六名子女通過《具結書》共同處分拆遷事務，表明對整體利益分配知情并同意。

拆遷檔案明確將李淑芬、張建民、張磊列為一號房屋“其他購房人”，結合購房資格政策（三人以上方可購三居室），足以證明其享有相應權益。

盡管房屋登記在張建華名下，但不動產權屬登記不能完全否定真實共有關系，尤其當購房資金源于家庭共有財產。

2. 賠償金額酌定：綜合考慮居住、登記、家庭關系等因素

法院未支持原告主張的“四分之三份額”（約220萬元），而是酌情判賠140萬元，理由包括：

張建華長期實際占有使用房屋；

其他共有人多年未主張權利；

房屋確以其名義簽約、登記。

此體現法院在家庭共有財產分割中的衡平原則。

3. 訴訟時效未過：自知道售房事實起算

原告稱2024年張建華去世后才知房屋已被出售，符合常理。

訴訟時效從“知道或應當知道權利受損”起算，2022年售房至2024年起訴，未超三年。

4. 繼承人責任限于遺產范圍

黃女士作為張建華唯一繼承人，僅在其繼承的遺產范圍內承擔責任。

其稱遺產僅剩1萬元，但未提供喪葬費、保姆費等支出憑證，法院不予采信。

5. 利息請求未獲支持

鑒于雙方系親屬，且權屬存在爭議，法院認為不宜支持資金占用利息。

律師提示

本文由北京繼承律師靳雙權團隊整理，特別提醒：

“掛名購房人”未必無權。在拆遷安置中，為滿足戶型資格而添加親屬名字，若購房款源于家庭共有財產，可能被認定為真實共有人。

房產證不是萬能。登記在一人名下，不代表排除其他共有人權益，尤其當資金來源、拆遷檔案可證明共有關系時。

家庭內部處分需謹慎。未經其他共有人同意擅自出售共有房產，即使已過戶，仍可能承擔賠償責任。

訴訟時效從“知情”起算。不知情的情況下，時效不必然從行為發生日起算。

繼承人責任有限。配偶僅在繼承遺產范圍內擔責，但需對“遺產已耗盡”承擔舉證責任。

涉及拆遷安置房、家庭共有財產、繼承與侵權交叉問題，建議盡早咨詢專業律師，固定證據，避免權益落空。