拿下太陽宮王炸地塊，中建智地潛心解題

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

最近，長安華曦府金安很火。

這個門頭溝剛需盤，主打兩個概念：一是總價低，二是地鐵盤。

它的進展神速，9月30日拿地、10月23日拿到規(guī)劃證，目前只欠東風——預售證。

而同一天拿地的，中建智地太陽宮0627地塊，未見動靜。

唯一的進展是，10月11日，中建智地簽下了土地出讓合同，編號為：京規(guī)自出（合）字（2025）第0088號。

這一做法，很不中建智地。

兩年來，它風頭無兩，宸園系大獲成功。尤其是北京宸園，開盤8個月網(wǎng)簽過百億元。

但，這股勢頭在太陽宮0627地塊上，慢了下來。

表面上，它的地塊位置很好，東北三環(huán)外，處于17號線和10號線交匯點。

實際上，它有兩個難點：

1、緊鄰地鐵站。尤其是17號線地鐵站在紅線下方，方案設計難度太大。

2、周邊潛在對手蠻多。除了縵合北京二期，還有酒仙橋多塊住宅地。這也是拍地時，懋源地產放棄舉牌到底的原因。

由于中建智地缺乏開發(fā)TOD的經(jīng)驗，有傳聞說，它想引有經(jīng)驗的京投發(fā)展入局。

中建智地開發(fā)太陽宮0627地塊，難度確實不小。在最終答卷交出前，這家地產理工男，目前只能默默地潛心解題。

三大頂流豪宅之一

兩個多月前的那場土拍大戰(zhàn)，硝煙還沒有散去。

因為，在年終盤點時，太陽宮0627地塊必被提及——因為溢價39.18%，排在2025北京年度溢價土拍之首。

那場土拍，中建智地、北京城建、懋源地產、招商蛇口、中海北京、京投發(fā)展、金隅地產、保利發(fā)展、建發(fā)房產九家房企，殺得昏天地暗，最終中建智地以43.145億元奪下。

從表面上，0627地塊的樓面價為8.53萬元/平米。

可如果算上允許整售的1.3萬平米商業(yè)配建，住宅的實際樓面價約9.5萬元/平米。

這與海淀建發(fā)海晏差不多。海晏的住宅銷售均價，為13.5萬元/平米。

北京單價地王中海安瀾北京地價10.23萬元/平米，花姐從預售參考價推測，它的實際成交價在14.5萬元/平米左右。

在2025年，中海安瀾北京、建發(fā)海晏和太陽宮0627地塊，是北京豪宅里的頂流。

不過，北京單價10萬元/平米左右的豪宅，供應量實在太大了。（詳見《北京豪宅，蜂蛹而上》）

花姐統(tǒng)計了已知的32個主要豪宅，有25個在售，7個將在2026年推出。

它們加起來，初略統(tǒng)計待售套數(shù)6286套，加上一些在售盤未領證的套數(shù)，會突破6500套。

2026年，北京頂級豪宅將有一場惡戰(zhàn)。

地下鐵的幸福煩惱

太陽宮0627地塊，有個幸福的煩惱。

那就是，離地鐵太近，地鐵10號線和17號線換乘的太陽宮站。

家門口的地鐵，確實方便，但它至少有兩個明面上的煩惱：

1、人多且雜，共享自行車占地；2、地鐵震動引發(fā)的噪音問題。

不過，這個地鐵震動，恰好成為砍掉0.8萬平米養(yǎng)老設施的理由。

它還有一個令開發(fā)商很頭疼的問題，那就是地鐵退線。

在0627地塊的東南面，地鐵17號線整個穿過。更為關鍵的是，地鐵外軌中心線在用地紅線內6-11米處。

根據(jù)土拍文件，地塊內擬建設的敏感建筑，退17號線外軌中心線約30米。這意味著，敏感建筑距離東南向用地紅線，實際退線達到36-41米。

假如這塊地以平均退線寬38.5米、長177米計算，扣除邊角料，它的退線面積為0.68萬平米，約占0627地塊1.95萬平米占地面積的35%。

簡而言之，0627地塊的住宅實際容積率要上浮30%，從原來的2.6，飆升至3.38。

這么高的容積率，恐怕創(chuàng)造了近幾年北京供地之最。

無獨有偶。

懋源集團后來拿下的朝陽松榆里地塊，也遇到了地鐵退線問題。根據(jù)土地文件，松榆里地塊建筑退讓地鐵11號線，最低距離為7.5米左右。

太陽宮地塊的對手們

如果給0627地塊找坐標，至少有兩個。

一個是老盤紅璽臺，一個是次新盤中建玖合府。

紅璽臺戶型為170平米至300平米，二手房售價約14萬元/平米；中建玖合府是共有產權房，戶型面積段位163平米至235平米，政府指導價13萬元/平，購房者實際付11.7萬元/平——減去政府持有10%的價格。

結合這兩個盤的戶型配比，以及考慮西北方向老盤安馨家園，和東北方向中建玖合府的日照遮擋問題，花姐為0627地塊做了一版強排推測方案，僅供參考：

1、大門和車庫出入口在東北方向，正對著中建玖合府；

2、小區(qū)共計6棟樓，層高15F\18F\25F，每棟只有1個單元，戶型面積段為180平和200平米兩種；

3、地上商業(yè)0.74萬平米和地下商業(yè)0.55萬平米，沿著東南面的太陽宮中路一字排開。

關于0627地塊未來的競爭對手，至少有三個：

1、往東南3公里的縵合北京二期，占地10.07公頃，住宅建筑規(guī)模約22.47萬平米，容積率2.23，限高80米。此塊地規(guī)劃已經(jīng)公示過。

2、往東4.2公里的駝房營1018-0014地塊，占地4.85公頃，容積率2.5，住宅建筑規(guī)模超12萬平方米，限高80米。此塊地規(guī)劃已經(jīng)公示過。

3、酒仙橋至少還有占地16公頃的住宅用地待供應。

這些對手，不論誰冒出，對中建智地太陽宮地塊都有所沖擊。它須加快開發(fā)的腳步。