中建智地，打出第二張牌

每一個樓花，都是獨(dú)一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

中建智地打出第二張牌：小股操盤。

2月4日，中建方程國賢府公示了報(bào)規(guī)圖設(shè)計(jì)方案。中建方程和中建智地，分別持股97%和3%。

初略一看，是很典型的中建智地國賢府系的風(fēng)格，尤其是大門。（詳見《中建方程，占了小便宜》）

三進(jìn)式門庭，5.18米歇山頂大門，大堂高5.35米、飛檐翹角，被一圈風(fēng)雨連廊環(huán)繞，宋風(fēng)建筑撲面而來。

大門是面子工程。在這方面，中建智地似乎要和建發(fā)房產(chǎn)一決高下了。

說實(shí)話，方程國賢府地塊，稟賦一般——呈三角形狀。

但，從設(shè)計(jì)方案來看，亮點(diǎn)還是蠻多的。

1、從大門到中央景觀，一氣呵成，間距超過50米，做出了大社區(qū)的氣勢；

2、樓棟布局呈行列式排布，角煞少；

3、巧借三角形地塊形狀，樓棟退線少，美中不足的是，絕大部分樓棟臨馬路；

4、巧用首層架空層，完美避開了日照不足的問題。

在地塊條件先天不足的情況下，設(shè)計(jì)師盡力了。中建方程國賢府的設(shè)計(jì)單位，為基準(zhǔn)方中建筑設(shè)計(jì)股份有限公司。

方程國賢府的報(bào)規(guī)圖，藏著一些小秘密。

暗含的指標(biāo)數(shù)字

方程國賢府的圖紙，很簡略。

它的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，只列了5項(xiàng)：用地面積、總建面、綠地率、建筑高度和建筑層數(shù)。

有幾個關(guān)鍵數(shù)字缺失了，如：總戶數(shù)、總?cè)丝跀?shù)、機(jī)動車停車位等。

豐臺區(qū)對圖紙的管控，比較松。花姐特意查了下，中海永定玖里、中海麗金府、中海麗澤叁號院，皆如此。

沒辦法，只能辛苦大家自己去猜了。

但，有三點(diǎn)是可以推算出來的：

1、地上不計(jì)容建筑面積

方程國賢府的總用地面積約3.18公頃，總建面約7.37萬㎡，其中地上建面4.93萬㎡，地下約2.44萬㎡。

參照拿地文件，它的地上計(jì)容建面47754平米，這表明不計(jì)容面積為1553平米。

這些不計(jì)容面積，主要包括首層架空層、風(fēng)雨連廊和贈送陽臺等。

2、總戶數(shù)

有關(guān)方程國賢府的總戶數(shù)，只能親手?jǐn)?shù)了。

有媒體逐一數(shù)了數(shù)，14棟樓、7-11F，共計(jì)508戶，戶均97平米，走的是剛需路線。

3、停車位數(shù)量

按照最低每戶1.1輛機(jī)動車設(shè)置，如果按總戶數(shù)508戶計(jì)算，方程國賢府的機(jī)動車停車位為559個。

圖紙上顯示，它的地上停車位有90個，意味著地下停車位約469個。

地上設(shè)停車位，不代表這個小區(qū)人車不分流。大概率是一種技術(shù)性處理，滿足車位配比驗(yàn)收的需要，交付之后，會變成綠地。

如此一來，方程國賢府的實(shí)際車位配比，只有0.923輛，很稀缺。

日照的明暗雙牌

方程國賢府的日照問題，有兩張牌。

先看明牌，花姐從小區(qū)內(nèi)、西南和北面，來逐一解析。

1、小區(qū)內(nèi)的日照間距系數(shù)比，大部分是達(dá)標(biāo)的。6#、9#和10#，通過設(shè)計(jì)首層架空層，巧妙地滿足了日照要求。

但，和小區(qū)其他樓棟比，它們和前面樓棟的距離，確實(shí)有點(diǎn)密，花姐建議，慎選。

2、西南面是現(xiàn)狀綠地，視野開闊，不存在遮擋問題，但臨張郭莊一號路，噪音、灰大。

3、北面是現(xiàn)狀住宅，張郭莊路一號院，中間隔了一條寬50米的路，令方程國賢府基本不用退線。

再來看暗牌。

它的東南面，報(bào)規(guī)圖中標(biāo)注的是“現(xiàn)狀空地”。

參照2024年12月9日的“多規(guī)合一”文件，這塊空地的編號為FT00-0204-6029地塊，用地性質(zhì)B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，用地規(guī)模11769.29平米，容積率1.8，地上建面21185平米，限高18米。

這是一塊有故事的地。

在2024年9月底，張郭莊6028住宅（方程國賢府）和6029商業(yè)金融地塊曾捆綁過，一起出現(xiàn)在2024年第四輪供地清單中，后來下線了。

2025年4月底，6028地塊獨(dú)立出現(xiàn)，但業(yè)無疾而終；直至2025年12月16日，6028地塊被中建方程和中建智地聯(lián)袂拿下。

如今，一句“現(xiàn)狀空地”，是不是意味著，6029地塊不再規(guī)劃為"商業(yè)金融"用地了。

從方程國賢府東面樓棟緊貼紅線的狀況看，至少表明，6029地塊不會對方程國賢府形成遮擋，這也從側(cè)面反映了規(guī)劃有變數(shù)。

如果它要規(guī)劃成商業(yè)，大概率是沿長辛店北二十路建設(shè)。如此一來，方程國賢府東邊一排的視野，不是很好。

對標(biāo)兩對手，徹底走剛需

方程國賢府會出什么產(chǎn)品呢？

它的容積率1.5，東距西五環(huán)2.6公里，西距西六環(huán)4.3公里，這個地段，只有走剛需路線。

花姐推測，它有四款戶型：74平米、88平米、103平米、108平米。

其中，主力戶型是88平米，約273套，占比約54%；

樓王108平米戶型，共計(jì)80套，占比15.75%；

103平米戶型，共計(jì)72套，占比20.27%；

74平米戶型，共計(jì)75套，占比14.76%；

剩余8套，為頂層異型戶型。

贈送面積方面，主要手段有三種：

1、絕大部分戶型為南面通面內(nèi)嵌陽臺，進(jìn)深1.5米、封閉、半贈送；

2、所有戶型北面帶設(shè)備陽臺，進(jìn)深1-1.2米、封閉、全贈送；

3、少數(shù)端戶送飄窗，進(jìn)深0.5米、全贈送。

這些贈送手法，在豐臺比較常見。

方程國賢府會賣什么價？它的樓面價為2.84萬元/平米。

花姐認(rèn)為，可以參照兩個盤：中海永定玖里和電建長安華曦府金安。

1、中海永定玖里在方程國賢府往西3公里，樓面價3.15萬元/平米，2024年3月拿證，供應(yīng)720套房，至今網(wǎng)簽322套，成交均價4.87萬元/平米，成交金額18.14萬元，地價覆蓋率約54%。

2、長安華曦府金安在方程國賢府西北8公里，樓面價2.35萬元/平米，2025年12月拿證，供應(yīng)421套，至今網(wǎng)簽159套，成交均價4.436萬元/平米，成交金額6.785億元，地價覆蓋率70.9%。

僅從位置上看，方程國賢府是占上風(fēng)的。

對于方程國賢府，中建方程集團(tuán)董事長周宇騉充滿信心，不追求自己打造IP，寧愿請中建智地來小股操盤。

周宇騉的地產(chǎn)野心很大，去年挖走了中海地產(chǎn)北方大區(qū)高級副總經(jīng)理刁鵬等干將。

這一回，刁鵬要大干一場了。