炒房基本絕跡 今后買房是用來住的

2021年至2022年，國內房地產市場出現周期性“拐點”或“分水嶺”，市場走向由上行行情轉為下行行情，房價由上漲區間轉為下跌區間，樓市的分化效應逐漸走強，一線城市的房價波動比超一線城市大，二線城市的房價房價比一線城市大等，郊區房價的下跌幅度比城區大，次中心地段或邊緣地段的房價比中心地段或核心地段大等。

2025年，除了中心地段或核心地段的“好房子”價格上漲之外，大部分新房和二手房的價格都出現了幅度不同的下跌。做為固定資產的房產品具有消費與投資的雙重屬性，購房人從住房的居住功能中感受了房產品的消費屬性，從住房的保值、減值和增值功能中認知了房產品的投資屬性。2021年至2022年之前，買房的人大部分都賺了，買房的時間越早賺的越多。

2021年至2022年之后，買房的人大部分都虧了，有些高位“站崗者”或“接盤俠”虧了幾十萬，有些虧了幾百萬，有些還不起房貸的“負資產者”把房子“拱手”送給了銀行，持有大量“房貸房”的銀行現在以30%的折價“甩賣”房產，銀行房貸也“扛不位了”，各地都有經濟人士感嘆：“房子再不能這么跌下去了”。

適量炒房行為有利于房地產市場的活躍，過量炒房行為不利于房地產市場的穩定和持續，過度投機增加了房地產金融的風險。為了扼制和消除過度炒房或投機行為，房地產管理部門遵循了“房子是用來住”的調控政策導向。在2021年至2022年之前，北上廣深等樓市熱門城市曾是炒房大軍的“熱土”，紛紛涌入的眾多投資者看中的不是住房本身的居住屬性，而是房價不斷攀升所帶來的巨大贏利空間。

過去10多年，房價如同脫韁的野馬，一路高歌猛進，炒房者賺的“盆滿缽滿”，普通購房者則望房興嘆，大城市的居民購房壓力巨大，社會資源錯配，地方政府果斷出手，多次出臺了一系列抑制性調控政策，從限購、限貸到限售，從提高首付比例到加強稅收調節，“組合拳效應”有效遏制了炒房行為的蔓延，房地產市場熱度逐漸降溫。

房價漲幅遠超居民收入增速，炒房人將房產品異化為金融杠桿下的投機工具，有些企業主抵押廠房，貸款炒房，代持購房等亂象扭曲了市場供需關系，樓市非理性繁榮的背后是土地財政模式下地方政府與房地產市場的深度綁定，地價與房價相互推升，“惡性循環”使得地方陷入“經營城市”的路徑依賴。

從“炒房致富”轉向“住有所居”，各地推進保障住房建設，建立租購并舉的住房體系，當房產剝離金融屬性時，房產品重新回歸居住的本質。多輪房地產調控的經驗表明，調控需要“精準滴灌”而非“大水漫灌”，注重因城施策，通過信貸、土地、稅收等工具組合，既抑制投機需求，又保障剛需改善，唯有堅持“房住不炒”定位，才能讓房地產市場真正成為民生福祉的基石。

從2021年或2022年到2025年，北上廣深等城市的房價在多重因素的影響下步入下行通道。國家統計局發布數據，2025年11月，一線城市整體環比10月下降0.4%，其中北京、廣州、深圳的新房分別降了0.5%、0.5%和0.9%；一線城市二手房價環比10月降了1.1%，其中北京、上海、廣州、深圳分別降了1.3%、0.8%、1.2%和1.0%。

各大城市累計的二手房價跌幅為10%到30%，個別樓盤房價出現“腰斬”，遠郊房下調100萬也“脫不了手”。各地樓市調控逆轉，從正向抑制性調控轉為反向刺激性調控，業主紛紛下調二手房掛價，開發商順勢推出打折和買房送車位等優惠活動。從樓市“高歌猛進”到“門可羅雀”，炒房和投機過熱的變本加厲和過冷的無人問津都不利于樓市的穩定增長。

過去在房價過快上漲時，通過行政調控手段實現了樓市“去金融化”目標，現在在房價過快下跌時，通過市場調節方式達到了“房子不是用來炒的”目的。過去采取的人為行政調控和現在采用的自發市場調節都達到了“房子是用來住的”成效。新哲學即是廣效論或效用哲學，同樣、相似、同等的人為調控和自發調節效果適從新房地產經濟哲學一致性的等效果原理或等效果性的一致原理。一個原理，多種表述，一致性即是等一原理，同樣性即是等同原理，相似性即是等似原理。