實際交易對價24.5億！年銷售33億的杭州濱江寶龍城易主

來源 · 贏商網(wǎng)（ID：winshang）

作者 · 汪靜

頭圖來源 · 杭州濱江寶龍城官方小紅書

杭州濱江寶龍城近期被售賣的消息，終于靴子落地。

寶龍地產(chǎn)發(fā)布公告，于2025年12月23日，集團與聯(lián)商壹號、麗水聯(lián)家及天津遠見訂立合作協(xié)議，上海瑞龍（公司間接全資附屬公司）已有條件同意出售而聯(lián)商壹號已有條件同意購買目標公司杭州華展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（其100%擁有目標項目）100%股權(quán)。于完成股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，目標公司將不再為公司附屬公司。

來源：公司公告

01.

濱江寶龍城易主

實際交易對價總額約24.5億元

根據(jù)公開信息及企查查股權(quán)穿透，麗水聯(lián)家、天津遠見的實控人均為大家保險集團。此次交易不僅是一宗普通的資產(chǎn)出售，背后是寶龍地產(chǎn)為了解決流動性困境與資產(chǎn)盤活的重要啟示。

來源：企查查

根據(jù)公告，此次出售的目標公司為杭州華展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司旗下核心資產(chǎn)杭州濱江寶龍城綜合體，包括購物中心與藝珺酒店，總建筑面積約為137473.34平方米（不包括停車位），以及1390個地下停車位。項目2023年、2024年以及截至2025年8月31日止8個月的運營凈收入分別約為2.31億元、2.32億元及1.56億元。

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)顯示，濱江寶龍城目前已入駐品牌約300家，業(yè)態(tài)面積分布以零售（38.44%）與餐飲（27.68%）為主，其中全國連鎖品牌占比高達79.66%，體現(xiàn)出較強的品牌標準化與穩(wěn)定性。在商業(yè)競爭持續(xù)加劇的背景下，項目近期圍繞品牌煥新展開積極調(diào)整，以鞏固其區(qū)域商業(yè)標桿地位。

零售方面，項目陸續(xù)引入霓語中古（杭州首店）、大疆、OPPO、同上滋道（全國專柜）等品牌，進一步強化科技、時尚及特色零售板塊。餐飲業(yè)態(tài)調(diào)整更為活躍，新進品牌包括蜀譚記（杭州首店）、初喚臺北大喚店（杭州首店）、?脯先生（杭州首店）、柳真真、必滕、本就茶飲、磁食漢堡、開焰烤肉等多元特色餐飲，持續(xù)提升消費新鮮感與聚客能力。截至今年11月份，日均客流穩(wěn)定在全市前20名，反映出其持續(xù)的客流號召力與運營韌性。

圖源：杭州濱江寶龍城官方小紅書

雖然交易初步代價10億元，但大家保險同時需承擔寶龍地產(chǎn)約14.6億元的債務，實際交易對價總額約24.5億元。

值得關(guān)注的是，協(xié)議對于“回購權(quán)”條款：寶龍地產(chǎn)旗下上海瑞龍有權(quán)在交易完成后的第3至4周年前10個營業(yè)日（可延至第5年），以保障買方實現(xiàn)12%（或延長后10.5%）內(nèi)部回報率的價格，可優(yōu)先回購該項目100%股權(quán)。這源于，聯(lián)商壹號的實際資金來源為專業(yè)投資者，考慮到目前中國經(jīng)濟環(huán)境，預計遠期利率為下行趨勢，其內(nèi)部對于不同 投資久期的項目有不同的考核評價標準。這實質(zhì)上構(gòu)建了一個“出售 + 回購期權(quán)”的混合交易模式，并非簡單的售賣。

02.

地產(chǎn)企業(yè)改善流動性

與險資資產(chǎn)配置的雙向選擇

此舉可視為寶龍地產(chǎn)在短期內(nèi)獲得現(xiàn)金改善流動性的方式，亦保留未來根據(jù)戰(zhàn)略需要重新取得資產(chǎn)控制權(quán)的靈活性。公告披露，預計本次交易所得款項凈額約9.97億元，其中45%將用于物業(yè)開發(fā)以確保交付，20%用于一般運營，其余用于稅務及境內(nèi)外重組開支。這反映了當前許多民營房企通過出售成熟、優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營性資產(chǎn)來回血，以保障主營業(yè)務穩(wěn)定與債務兌付。

另一方面，買方大家保險的出現(xiàn)，代表了險資在當前市場周期中的資產(chǎn)配置邏輯。濱江寶龍城作為杭州濱江區(qū)運營成熟的標桿商業(yè)，2023、2024年運營凈收入均穩(wěn)定在2.3億元左右，2024年銷售額達33億元（含能源汽車和街區(qū)），能提供持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，可匹配保險資金對長期穩(wěn)健收益的需求。在商業(yè)地產(chǎn)估值處于相對低位的階段，險資正積極尋找此類具有核心區(qū)位、穩(wěn)定收益的資產(chǎn)進行配置。

圖源：杭州濱江寶龍城官方小紅書

本次交易并非大家保險在消費基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的首次落子，而是其持續(xù)布局中的重要一環(huán)。公開資料顯示，大家保險已通過直接收購或股權(quán)合作等形式，陸續(xù)將上海鴻壽坊、上海松江萬達廣場、西寧萬達廣場、臺山萬達廣場等優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目收入囊中，并與橫琴人壽共同投資上海周浦萬達廣場。這些項目覆蓋長三角、大灣區(qū)及成渝等核心城市群，逐步構(gòu)建起跨區(qū)域的消費基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)組合。

交易的另一關(guān)鍵參與方為蘇州新聯(lián)管理咨詢有限公司，其持有項目執(zhí)行事務合伙人1%的股權(quán)。蘇州新聯(lián)的背后大股東——中聯(lián)前源不動產(chǎn)基金管理有限公司（持股99.01%），在不動產(chǎn)金融領(lǐng)域具有深厚背景。中聯(lián)基金長期以REITs為核心開展不動產(chǎn)金融業(yè)務，曾主導多單國內(nèi)首批類REITs與公募REITs創(chuàng)新項目，并與多家大型保險機構(gòu)合資設(shè)立投資平臺，在投資模式上呈現(xiàn)多元化特征。

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