北京放寬購(gòu)房門檻，優(yōu)化住房信貸政策

為更好滿足居民剛性和多樣化改善性住房需求，北京進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策。

12月24日，北京市住建委、市發(fā)改委、人民銀行北京市分行、市住房公積金管理中心四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》(以下稱《通知》)，放寬非京籍及多子女家庭購(gòu)房門檻，同時(shí)針對(duì)住房信貸政策進(jìn)行了優(yōu)化。

放寬購(gòu)房門檻

《通知》提出，放寬非京籍家庭購(gòu)房條件。將非京籍家庭購(gòu)買五環(huán)內(nèi)商品住房的社?；騻€(gè)稅繳納年限由三年調(diào)減為兩年；購(gòu)買五環(huán)外商品住房的，由兩年調(diào)減為一年。

同時(shí)，支持多子女家庭住房需求。多子女居民家庭可在五環(huán)內(nèi)多購(gòu)買1套商品住房，即：京籍多子女家庭，可在五環(huán)內(nèi)購(gòu)買3套商品住房；非京籍多子女家庭在京連續(xù)繳納2年社?；騻€(gè)稅，可在五環(huán)內(nèi)購(gòu)買2套商品住房。

中房研協(xié)分析認(rèn)為，此次調(diào)整進(jìn)一步形成“五環(huán)內(nèi)精準(zhǔn)放開、五環(huán)外全面支持”的空間調(diào)控格局，有助于引導(dǎo)人口向五環(huán)外及城市副中心疏解，推動(dòng)職住平衡發(fā)展。

日前召開的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確，城市政府要用足用好房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。近期召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議曾提出，因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給。

這也是時(shí)隔9年，高層會(huì)議再提“去庫(kù)存”一詞。盡管當(dāng)前庫(kù)存壓力有所改善，但去庫(kù)存周期仍處于歷史高位。

以北京為例，根據(jù)易居研究院百城庫(kù)存數(shù)據(jù)顯示，北京當(dāng)前去庫(kù)存周期為21.3個(gè)月，已超過(guò)合理值14個(gè)月的水平，而一線城市整體去化周期為17.1個(gè)月。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，政策調(diào)整優(yōu)化體現(xiàn)去庫(kù)存以及穩(wěn)樓市的底線導(dǎo)向。北京作為中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議后首個(gè)進(jìn)行政策調(diào)整的城市，對(duì)其他一線城市具有啟示意義。

北京鏈家研究院院長(zhǎng)高原表示，北京此次限購(gòu)政策調(diào)整，是對(duì)去年政策的延續(xù)與升級(jí)，也是維持首都功能定位前提下，順應(yīng)購(gòu)房者實(shí)際需求調(diào)優(yōu)限購(gòu)政策的結(jié)果。

優(yōu)化住房信貸政策

《通知》明確，進(jìn)一步優(yōu)化個(gè)人住房信貸政策。在利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款的具體利率水平。

高原認(rèn)為，北京此次利率認(rèn)定方式調(diào)整是對(duì)深圳（9月5日）、上海（8月25日）類似政策調(diào)整的呼應(yīng)，符合銀行業(yè)市場(chǎng)化改革的總體要求。政策優(yōu)化后，購(gòu)房者購(gòu)買二套住房時(shí)將有機(jī)會(huì)享受首套利率優(yōu)惠，比原先利率水平低20-40個(gè)基點(diǎn)?？傮w看，該舉措提高了商業(yè)貸款發(fā)放的靈活性，減輕了購(gòu)房者的資金成本，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)有積極作用。

另一方面，此次政策還加大了公積金對(duì)住房消費(fèi)的支持力度，調(diào)整二套住房公積金貸款最低首付比例。

對(duì)借款申請(qǐng)人（含共同申請(qǐng)人）使用公積金個(gè)人住房貸款購(gòu)買二套住房的，最低首付款比例由不低于30%調(diào)整為不低于25%。此次政策調(diào)整后，北京公積金首付比例已較上海寬松。

此外，《通知》還提出，為進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，提升房地產(chǎn)投資效率，調(diào)整招拍掛拿地的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)方式，由市區(qū)分級(jí)核準(zhǔn)調(diào)整為區(qū)級(jí)備案。

推動(dòng)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)和健康發(fā)展

綜合來(lái)看，本次政策出臺(tái)是對(duì)近期中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議精神的積極響應(yīng)。政策的優(yōu)化既體現(xiàn)出穩(wěn)定市場(chǎng)的政策方向，也符合北京房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，同時(shí)也為明年構(gòu)建更加寬松的購(gòu)房環(huán)境創(chuàng)造條件。

對(duì)此，中房研協(xié)指出，此次新政是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的“階段性優(yōu)化”，而非全面放松，核心目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

從全國(guó)層面來(lái)看，北京此次新政將強(qiáng)化其他一線城市進(jìn)一步優(yōu)化限購(gòu)和公積金政策的預(yù)期，預(yù)計(jì)后續(xù)上海、深圳等核心城市也可能跟進(jìn)出臺(tái)相關(guān)優(yōu)化舉措，形成核心城市協(xié)同穩(wěn)市場(chǎng)的格局。

隨著政策紅利的持續(xù)釋放、市場(chǎng)信心的逐步恢復(fù)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在2026年進(jìn)入“量?jī)r(jià)企穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化”的良性發(fā)展階段，為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行提供重要支撐。

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