龍湖的招牌，神秘老板會用嗎

文/北京進深 嚴明會

凌雲頌營銷經理付小健，是真的拼。

為了促成交，他在售樓處熬到深夜，與團隊、客戶溝通至凌晨，是常態。

然而，努力卻未反映在網簽上。

取證將近3個月，“貼牌”龍湖的凌雲頌僅有25套網上聯機備案，去化率4.3%，成交額1.04億元。

成交均價約4.23萬元/㎡，每平米較預售價直降1萬 /㎡。

這個項目單單拿地就砸了13.69億元，目前地價覆蓋率約7.58%。

進入2026年，凌雲頌網簽竟掛0。

但后面的“追兵”——東小口的龍樾海序、歇甲村的中建智地項目、未來科技城南區的星寰時代，已經加速進場。

相較于“后來者”，凌雲頌在區位和配套上并不占優勢。如何打贏這場仗，付小健肩上的壓力并不小。

作為凌雲頌營銷一把手，付小健不僅背負龍湖代建的KPI，更要回應項目背后股東的期待。

私底下，凌雲頌背后神秘老板，跟龍湖代建團隊講得最多的一句話便是，“希望打造一個能夠穿越周期的產品”。

該老板的確也很大手筆、很舍得。凌雲頌不僅有超級界面，還是昌平主城首個新規雙會所住宅。會所配置3300平，平均每戶的會所面積接近5.7平米。

眼下，付小健最迫切的任務，是用網簽兌現努力，用回款贏得信任。

時間，已經不多了。

01

凌雲頌規劃24棟住宅樓，包括2棟小高層、6棟矮板和11棟洋房，共580戶。

戶型建面78/96/112/139㎡，層高3米。

凌雲頌撞到了北京收緊“好房子”政策的槍口上。

在它之前，包括中海未來之境、國譽星城的陽臺進深，基本鎖定在1.2米。凌雲頌則根據不同面積，分為1米或1.5米。

但凌雲頌還是憑借自己的努力，通過“同面積多一房”的空間設計，以及內嵌陽臺、飄窗/轉角飄窗等贈送面積，實現超90%的高得房率。

去年11月1日，凌雲頌取得首批預售許可證，首批23棟樓共536套房源，擬售均價在5.28萬-5.65萬元/㎡區間。

緊接著12月31日，凌雲頌最后一棟住宅樓3#取得證，共44套房源，擬售均價52879.16元/㎡。至此，全部房源已取證。

首推房源包括了最小的78㎡緊湊三居和96㎡三居主力戶型。

按理說這類小戶型最能跑流量，但凌雲頌看房人不少，實際轉化并不好。

78㎡戶型：共132套，占比約22.76%，分布在最北邊的1#、2#東側兩個單元、3#西側兩個單元、4#。

目前，該戶型4套網上聯機備案，成交均價42,201元/㎡。

78㎡戶型南向陽臺進深1.5米 飄窗，北向設備平臺進深1米，不可封閉。

U型廚房，獨立餐廳空間。收納空間是亮點，獨立家政間，超大玄關儲物柜。

但這種窄長條戶型，通病就是采光和通風，且北邊兩個臥室面積真的很mini。

96㎡主力戶型：共260套，占比約44.83%，分布在2#西側兩個單元、3#東側兩個單元、6#、7#、10#、11#、12#、13#、16#、17#、19#、20#、23#、24#。

目前，該戶型15套網上聯機備案，成交均價42,203元/㎡。

96㎡戶型南北通透，空間布局靈活性較高，適合成長型初改家庭。

南向三面寬，客廳、主臥雙跨陽臺，進深1米；次臥為飄窗；北向臥室和公衛外側各有一處設備平臺。

112㎡戶型：共128套，占比約22%，分布在樓王棟附近的8#、9#、14#、15#、21#、22#。

目前，該戶型5套已網上聯機備案，成交均價42,252元/㎡。

112㎡戶型南向客廳3.9米面寬，內嵌陽臺進深1.5米；南邊兩個臥室都送飄窗，其中主臥為超大轉角飄窗；北向兩個臥室贈送設備平臺，1米深、5.7米寬。

139㎡戶型：共60套，占比約10.3%，分布在5#、18#。

目前，該戶型只有5#1002室這1套已網上聯機備案，成交均價43,504元/㎡。

139㎡戶型是改善天花板，整體戶型更為方正，面寬更豪橫，5.3米寬廳，1.5米進深陽臺，贈送的陽臺尺度也更大，主臥270度轉角飄窗。

主要區別是112㎡戶型開門正對餐桌，139㎡戶型則升級成獨立入戶玄關；此外，主衛犧牲一部分淋浴間面積，做了雙臺盆。

02

時間回溯至去年7月底，北京新恩祥睿澤置業以13.69億元底價拿下凌雲頌所在地塊。

當天，龍湖旗下代建品牌龍智造官宣簽約河北太行鋼鐵集團&北京恩祥集團，提供項目建造管理服務。

這家房企背后是武安市明芳房地產（簡稱“明芳地產”）和北京超君萬合管理，分別持股99%和1%。

二股東超君萬合也是一家成立不久的新公司，由姚君和李超分別持股50%。二人行事低調，公開信息中幾乎查不到其他投資痕跡。

大股東明芳地產則是一家河北民企，為河北太行鋼鐵集團下屬地產開發平臺，成立于2010年，注冊資本6000萬元，背后唯一股東為孫趙云。

但蹊蹺之處在于，河北太行鋼鐵集團背后的股東卻不見孫趙云，而是李萬順和張鐳。

到底誰是凌云頌幕后的大老板，在京城地產圈至今的一個謎團。

在付小健看來，“恩祥作為我們的甲方，他是一個非常有情懷和大手筆的老板。因為他是一個生長于北京本土的民營企業家，在功成名就之后來開發這個項目，不僅僅只是為了賺錢，更是為了回饋家鄉。”

在他眼中，“甲方老板雖然有幾百億的身家，但他是一個特別勤奮的企業家，尤其是在我們產品的打造里，有很多非常有匠心的體現。”

例如，被人忽視的大門星空頂，上面星光燈就有上千顆，如何排布、采用何種色溫，開發團隊反反復復做了很多版的論證。

該老板曾說過這樣一句話，“在凌云頌的社區里面，有很多地方，可能業主一生當中只有1%的時間能夠關注到它，但是我希望在那1%的瞬間，業主看到的是完美的。”

03

付小健使出渾身解數，但凌雲頌網簽卻依然起色不大。為什么？

根本原因就一句話：昌平樓市的壓力，實在太大了。

看看這一長串名單就知道競爭有多激烈：北京國賢府一二期、星耀未來、清樾府、國譽燕園朗潤、龍湖觀萃，尾盤越秀星樾、中海寰宇未來、建發觀堂府，中海未來之鏡、國譽星城等。

去年昌平的供應量，妥妥突破1萬套，堪比豐臺。

豐臺現在什么狀態？一個字：卷。價格戰打得飛起。

過去，昌平還能靠海淀外溢購買力撐著，可最近一年多，海淀自己土地供應大增，購買力已經不太夠分。

這種樓市成交結構，一旦遇到潮水退去，裸奔速度是最快的。

今年上半年，昌平樓市將更熱鬧，東小口的龍樾海序、歇甲村的中建智地項目、未來科技城南區的星寰時代三個項目會同臺競技。

這三位“火槍手”，個個位置能打，地鐵加持，“好房子”產品力在線，將成為今年昌平樓市主力軍。

相比之下，作為“前輩”的凌雲頌，在區位和配套上漸失優勢。

它位于南邵，北六環外。相比朱辛莊、歇甲村等板塊，南邵板塊關注度稍弱，產業布局稍弱，配套正在完善。

而且凌雲頌的客戶群體已經被梧桐山語和觀堂府篩的差不多了，新增客戶群體量沒那么大，海淀外溢又夠不著。

雖然凌雲頌離地鐵近，但就是因為離地鐵太近，該項目部分房源建在地鐵保護線內。尤其是凌云頌的4#、10#、11#、16#、17#、23#和24#，都在地鐵保護線以內。

這會帶來兩個問題，地鐵噪音和建筑退線。

再談價格，凌雲頌單價4萬/㎡，對比回龍觀二手房3.3萬/㎡的均價。同樣的總價，在二手市場能買到更成熟的地段，不少昌平人不愿去賭這個“規劃餅”。