“88萬元返還業主”：海南物業服務“信酬制”獲贊與推廣難調查

海口海森林小區業主拿著不動產證，以每平方米4元的標準領取物業費結余資金。陳標志/攝

法規細化、政府賦能、市場培育協同推進，方能逐步突破當前“信酬制”推行瓶頸。

中房報記者 陳標志 海南報道

88萬元，海口一小區又給業主返還物業費。

12月21日下午，海口市海森林小區舉行物業費結余資金現金返還活動，即已交清物業費的業主，憑不動產證上記載的房屋建筑面積，按照4元/平方米的標準領取結余物業費。

海森林小區位于海口市秀英區，是實行“信酬制”物業服務模式的小區之一，也是海口首個以物業費結余資金返還業主的小區，自2023年推行“信酬制”以來，該小區已舉行了兩次物業費結余返還活動。

何謂“信酬制”？海南省業主委員會協會會長肖江濤向記者介紹，“信酬制”物業服務模式，是在國家倡導的酬金制基礎上，借鑒國內多地信托制的成功實踐經驗，結合海南本土實際創新打造的新型物業服務模式。該模式的核心邏輯，是將小區物業費與公共收益統一歸集為業主共有資金，遵循以收定支、公開透明、全民監督的原則實施受托管理。

“信酬制”這一物業服務模式自2021年1月在海口瓊苑廣場首次推行，至今已近5年時間，其間還連續3年被寫入海口市政府工作報告。不過，在海南近7000個住宅小區中，采用“信酬制”物業服務模式的小區僅有50個，占比為0.7%。

一方面給予“信酬制”高度肯定，另一方面卻是低比例覆蓋，這一小區物業服務創新模式為何“叫好不叫座”？

返還物業費88萬元

物業費結余資金發放現場，小區還組織了跳蚤市場等活動，烘托了熱鬧氣氛。陳標志/攝

海森林小區物業費結余資金返還活動，在該小區12號樓南側小廣場舉行。記者在現場看到，伴隨著喜慶的音樂，小廣場顯得格外熱鬧，現場的跳蚤市場、城鄉優品市集優選等活動，吸引住戶前來圍觀。

“不是分紅，是小區的物業費結余資金返還業主。”海口市秀英區海森林小區業委會主任聞鳳林再三向記者說明，他們小區的物業服務費實際上是一種“眾籌”形式，預繳物業費，實行多退少補。

聞鳳林告訴記者，這筆物業費結余資金本來就是繳費業主的，業主可以采取現金領取，或者繼續抵扣物業費。

海森林小區目前有多少物業費結余資金？據聞鳳林透露，首先要保證小區專有賬戶的緊急備用金不低于100萬元，結余資金部分返還給業主。

海森林小區本次返還業主88萬元物業費結余款，業主可以選擇現金領取，或者抵扣物業費。陳標志/攝

記者了解到，本次海森林小區共拿出88萬元物業費結余資金，按照4元/平方米的標準返還給業主。去年2月份，小區拿出了45萬元此類款項返還給業主。

海森林小區業委會另一負責人告訴記者，享受結余資金返還的業主，不包括拖欠2024年物業費的業主。

這次物業費結余資金返還活動，海森林小區業委會還請來了轄區職能部門、行業協會等負責人給小區“站臺”。

活動現場，小區業主都拿著不動產證，憑證載建筑面積領取物業費結余款項。一位去年在該小區購買二手房的陳姓業主，這次領到406元物業費結余款。

“信酬制”帶來的改變

業主領取現金。陳標志/攝

雅典郡小區與海森林小區僅一路之隔，為同一開發商開發的住宅小區。家住雅典郡小區的盧先生專門抽空趕來，觀摩海森林小區的物業費結余資金現金返還活動。

盧先生告訴記者，他們小區有1800多戶，在海口也屬于規模較大的小區，目前正在籌備成立業委會，他本人就是小區業委會籌備組的成員之一。

“我們小區成立業委會并非想換掉物業，而是看能不能與前期物業協商，也采取‘信酬制’服務模式。”盧先生告訴記者。

“我們小區一共是2341戶，可收費面積22.7萬平方米。”聞鳳林介紹稱，該小區從2023年9月9日與物業公司簽訂服務合同，開始在小區推行“信酬制”。

聞鳳林坦言，盡管“信酬制”物業服務模式在海口其他小區有推行，但他們為了保險起見，試運行了半年時間，“試運行半年后，我們覺得可行。”

聞鳳林更愿意把小區業主所繳納的物業費，看作一種特殊的“眾籌”方式，就是在一定時期按照統一的收費標準，比如該小區當前2.5元/平方米的預繳費標準，業主共同出錢來辦一件事：支付小區物業服務人員的勞動回報，以及小區公共設施的維護和硬軟件的升級。

“物業費收取標準不是固定的，要根據小區在一定時期的具體開支情況進行收取。”聞鳳林稱。

海森林小區在實行“信酬制”的具體操作方式，即對物業服務企業實行“基礎酬金+獎勵酬金”的模式，基礎酬金就是小區實收物業費的9%，獎勵酬金最高不能超過實收物業費的3%。后者需要接受業主的考核，根據得分情況而獲得相應比例的獎勵酬金，考核低于60分要扣除相應比例酬金。

在聞鳳林看來，“信酬制”在該小區實行3年，運行情況基本穩定，不僅花費了400萬元對小區進行升級改造，還先后兩次給業主返還物業費結余款項。

“之前小區業主物業費繳納率為60%，現在達到90%，繳納比例大大提高。”聞鳳林認為，小區居住條件得到很好的改善，小區鄰里關系更和諧了。

對于推行“信酬制”后外界所關心的資金監管問題，聞鳳林也一一進行了回應。

他告訴記者，小區物業費統一進入一個共管賬戶，業委會與物業服務企業實行“雙密鑰”保管，結余資金轉入業委會專有賬戶，每年都接受審計。

對于結余資金的處置，海森林小區的作法是，通過業主大會表決，賬戶留足不低于100萬元的小區緊急備用金，余下的資金返還給業主。

“信酬制”如何破局？

海南推行的“信酬制”物業服務模式，雖然在增強業主自治、提升物業費透明度等方面具有積極意義，但從2021年1月海口首個小區推行“信酬制”以來，至今覆蓋比例較低，在全省7000多個小區占比0.7%。

肖江濤對“信酬制”物業服務模式有過長期的觀察研究，并制訂了相應的實施規則模板。他告訴記者，海南“信酬制”是在國家倡導的酬金制基礎上、借鑒信托制等成功經驗，融合落地效果好、支持率和滿意度高的做法創新而成。

他告訴記者，海南“信酬制”作為物業服務模式的頂層制度改革，同時疊加技術賦能，主要特征是公開透明、數字監督，讓“全體業主監督”成為可能并真正落到實處，核心邏輯是將業主繳納的物業管理費和小區共有部分經營收益歸集為“業主共有資金”，物業服務人按照質價相符、以收定支、公開透明、全民監督等原則受托管理，按合同約定比例提取合理酬金。

同時，業主可通過手機等終端可實時查詢小區“業主共有資金”賬戶，并全程監督各項收支明細，實現資金使用全過程可追溯、可核查。

記者了解到，早在2021年，海口市住建局起草了《海口市“信酬制”物業服務模式試點工作方案》，并上報海口市政府，根據海口市政府批示，明確“信酬制”工作模式，可考慮由行業協會進行推廣試行。

之后，海口市住建局發函海口市業主委員會協會，由協會在該市推廣試行“信酬制”物業服務模式。記者還了解到，“信酬制”已連續3年寫入海口市政府工作報告。

肖江濤認為，實踐證明，海南“信酬制”可以有效厘清業主與物業服務人的利益邊界，重塑業主、業委會、物業服務人三方互信關系，推動形成“黨組織把關、業主大會（業委會）決策、物業服務人執行、全體業主監督”的小區治理機制。

但是，面對數以千計的小區，單憑行業協會推動“信酬制”顯然十分乏力。

“‘信酬制’本身沒有問題，而是缺乏統一的資金監管標準。”肖江濤認為，雖然行業協會借鑒外地的資金監管經驗，制訂了相應規則，但是在實際操作過程中，許多小區并沒有按照這個規則操作實施。

肖江濤也坦承，“信酬制”更傾向于業主利益的維護，在平衡各方正當利益方面有待優化。

海南某大型物業服務公司負責人李先生告訴記者，“信酬制”在海南覆蓋率低，一個很重要的原因是法規細化與監管缺位，“信酬制”依賴《民法典》等原則性規定，但地方配套細則（如資金監管、審計標準、違約責任）尚不完善，實際操作中易產生爭議。

“傳統物業服務模式下，物業企業可通過隱性收益，如公共收益、成本不透明獲利；‘信酬制’要求資金全公開、利潤固定，觸動既有利益，導致一些物業企業消極配合甚至阻撓。”李先生認為，制度認知與信任基礎薄弱、物業服務企業抵觸等，也是制約該物業服務模式推廣的重要原因。

肖江濤呼吁，“信酬制”在海南居民小區推廣實施，仍需要政府部門的積極參與和監督，發揮其職能主導作用，只有社會各方形成合力，加大宣傳和推動力度，才能有效推動“信酬制”的真正落地生根。

他認為，海南“信酬制”的推廣本質是“物業關系重構”，需打破長期形成的利益固化格局。未來若能在法規細化、政府賦能、市場培育三方面協同推進，方能逐步突破當前瓶頸，實現從“試點盆景”到“治理風景”的轉變。