李宇嘉：樓市要抓住需求變化這個(gè)根本，做好供給側(cè)改革

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉

2026年必須加快認(rèn)知轉(zhuǎn)型，推動(dòng)房地產(chǎn)從“短期政績載體”向“長期生態(tài)要素”轉(zhuǎn)變。

于帥卿/發(fā)自北京

“全國住建工作會(huì)議報(bào)告敏銳地把握了當(dāng)前市場的深刻變化，即二手房交易占比上升已成為明確趨勢，我們必須正視居民住房需求這一根本變化，以新房、二手房一體化視角，全面分析市場動(dòng)態(tài)和評(píng)估市場止跌回穩(wěn)成效。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者專訪時(shí)表示。

12月22日至23日，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開，會(huì)議全面盤點(diǎn)了2025年工作，系統(tǒng)總結(jié)“十四五”時(shí)期住房城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)發(fā)展成就，并研究部署“十五五”時(shí)期和2026年重點(diǎn)任務(wù)。

對(duì)于2026年，李宇嘉認(rèn)為，房地產(chǎn)仍會(huì)處于新舊模式轉(zhuǎn)型、回歸居住與消費(fèi)屬性的過程中，市場將在探底與觸底間波動(dòng)，必須加快轉(zhuǎn)型以推動(dòng)市場回穩(wěn)。“實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵，在于轉(zhuǎn)向新發(fā)展模式，將房地產(chǎn)從‘短期政績認(rèn)知’轉(zhuǎn)向‘長期生態(tài)認(rèn)知’，在國內(nèi)大循環(huán)與統(tǒng)一大市場建設(shè)中重新定位，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)與內(nèi)需潛力相互促進(jìn)。”

中國房地產(chǎn)報(bào)：全國住建工作會(huì)議剛剛落幕，會(huì)議在推進(jìn)現(xiàn)代化人民城市建設(shè)、著力穩(wěn)定房地產(chǎn)等方面均有部署，了解后有什么感觸？

李宇嘉：全國住建工作會(huì)議工作報(bào)告敏銳地把握了二手房交易占比上升的趨勢，這要求我們將新房與二手房市場視為整體，統(tǒng)籌租賃與買賣、存量與增量、市場與保障的關(guān)系。未來工作關(guān)鍵在于疏通“賣舊買新”的良性循環(huán)，這既是激活改善需求、穩(wěn)定市場的核心，也是審視“好房子”發(fā)展?jié)摿Φ年P(guān)鍵。

中國房地產(chǎn)報(bào)：如果用一詞概括2025年房地產(chǎn)行業(yè)，你會(huì)選擇什么？

李宇嘉：“重構(gòu)”。2025年的調(diào)整是行業(yè)轉(zhuǎn)型過程中的正常現(xiàn)象，它不僅是收縮的結(jié)果，更是主動(dòng)控制增量的體現(xiàn)，在供求關(guān)系發(fā)生重大變化的背景下，控制增量是緩解庫存壓力、平衡供需、穩(wěn)定預(yù)期、實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)的必經(jīng)之路。所謂“重構(gòu)”，既是政策基調(diào)的重構(gòu)，也是房屋屬性的重構(gòu)。

中國房地產(chǎn)報(bào)：從你的觀察來看，當(dāng)前行業(yè)面臨的主要問題是什么？有何建議？

李宇嘉：房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前問題集中在四方面：供求關(guān)系失衡，庫存壓力大（包括在售、在建和土地儲(chǔ)備）；二手房掛牌量持續(xù)攀升，掛牌價(jià)下調(diào)沖擊價(jià)格錨與市場預(yù)期；從剛需到改善、從租賃到買賣、從二手房到新房的循環(huán)不暢；收入、就業(yè)等基本面仍對(duì)有效需求支撐不足。

其中，二手房與新房循環(huán)阻滯較為關(guān)鍵。二手房價(jià)格下跌、低總價(jià)成交占比上升，導(dǎo)致“賣舊買新”成本較高，置換鏈條出現(xiàn)“腸梗阻”，這是新房交易下滑并拖累上游供地、開工疲弱的主因。

建議在供需兩端協(xié)同發(fā)力：短期內(nèi)，繼續(xù)降低交易成本與門檻，推行“以舊換新”；中期，需建立多元化存量收儲(chǔ)機(jī)制，收儲(chǔ)主體、用途、定價(jià)、資金平衡等方面要多元化，引導(dǎo)國企、長租機(jī)構(gòu)、文旅企業(yè)等多主體參與，將存量房轉(zhuǎn)化為保障房、租賃房或新型空間，實(shí)現(xiàn)庫存去化與結(jié)構(gòu)優(yōu)化并行；長期，加快城市更新，修復(fù)房屋使用價(jià)值，并以新興城鎮(zhèn)化推動(dòng)新市民融入，激活二手房與租賃市場，在供需兩端發(fā)力，盡快實(shí)現(xiàn)從探底到觸底。

中國房地產(chǎn)報(bào)：近期，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”，鼓勵(lì)收購存量商品房用作保障房，你如何看待這一方向？

李宇嘉：這一政策緊扣當(dāng)前市場癥結(jié)，是2026年“穩(wěn)市場、促轉(zhuǎn)型、惠民生”的結(jié)合點(diǎn)。

“控增量”是基于新房銷售放緩、預(yù)期轉(zhuǎn)弱和二手房分流的現(xiàn)實(shí)，尤其在存量時(shí)代，必須控制供給規(guī)模；“去庫存”針對(duì)的是廣義庫存高企問題，需積極采取措施去化；“優(yōu)供給”則指向結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)——當(dāng)前市場既存在總量過剩，也有部分區(qū)域和產(chǎn)品類型的供給短板，如好房子、產(chǎn)城融合片區(qū)、軌道延通區(qū)域等需求尚未滿足。

這一切的前提是因城施策，且應(yīng)進(jìn)一步細(xì)化至“因區(qū)施策”，不同城市、同一城市的不同區(qū)域，其庫存、需求差異巨大，建議開展片區(qū)級(jí)摸排，分清短期、中期、長期庫存結(jié)構(gòu)，識(shí)別新市民租賃購房、老市民改善、職住平衡等各類需求，據(jù)此安排增量供給與存量盤活，并在規(guī)劃、用地、金融等方面給予政策保障。

中國房地產(chǎn)報(bào)：“十五五”規(guī)劃將“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”置于民生保障與共同富裕框架下，這對(duì)行業(yè)意味著什么？房地產(chǎn)行業(yè)在未來5年的高質(zhì)量發(fā)展要如何做？

李宇嘉：這意味著住房發(fā)展主線已從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，未來五年必然是高質(zhì)量發(fā)展——即以高質(zhì)量供給匹配和引領(lǐng)需求，實(shí)現(xiàn)供需在更高水平上的動(dòng)態(tài)平衡。

房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展須置于“保障和改善民生、扎實(shí)推進(jìn)共同富裕”的框架下推進(jìn)。因此，“好房子”不應(yīng)僅是高端商品房，而應(yīng)覆蓋“市場+保障、租賃+買賣、存量改造+新增建設(shè)”的全鏈條供給體系，無論是商品住房、保障性住房，還是保租房、公租房、舊改住房，都應(yīng)按照“好標(biāo)準(zhǔn)、好設(shè)計(jì)、好建造”等要求打造，并涵蓋開發(fā)、銷售、交付、維護(hù)的全生命周期，實(shí)現(xiàn)從硬件到服務(wù)的系統(tǒng)提升。

中國房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)2026年房地產(chǎn)市場有何預(yù)判？哪些工作亟待推進(jìn)？

李宇嘉：2026年是“十五五”開局之年，也是行業(yè)深化轉(zhuǎn)型、踐行高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵一年。除前述措施外，亟須完善體制機(jī)制，推動(dòng)地方政府在行業(yè)治理與市場管理中切實(shí)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展。

當(dāng)前各地在推進(jìn)“好房子”建設(shè)中，仍存在依賴傳統(tǒng)路徑、將其異化為土地財(cái)政工具的現(xiàn)象，導(dǎo)致供給過剩、同質(zhì)化嚴(yán)重，且在社區(qū)服務(wù)、居住體驗(yàn)等軟環(huán)境方面投入明顯不足。同時(shí)，各地向新發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型進(jìn)程依然緩慢，“青黃不接”現(xiàn)象突出。

2026年必須加快認(rèn)知轉(zhuǎn)型，推動(dòng)房地產(chǎn)從“短期政績載體”向“長期生態(tài)要素”轉(zhuǎn)變，具體路徑包括，一方面應(yīng)通過深化新型城鎮(zhèn)化，推進(jìn)公共服務(wù)均等化、保障房全覆蓋等措施，穩(wěn)定新市民、青年人、外來人口等群體，培育“先租后買、梯度消費(fèi)”的住房模式，為市場積累可持續(xù)需求。另一方面，應(yīng)通過激活本地消費(fèi)與就業(yè)，將財(cái)政資金更多投向公共服務(wù)短板領(lǐng)域，營造宜居、宜業(yè)、宜育的城市環(huán)境，降低安居成本，系統(tǒng)性修復(fù)住房消費(fèi)的基本面。