華潤置地，又上熱搜了！

2025年的最后兩個月，上海樓市上演了一幕罕見的歲末狂飆，驚心動魄，又跌宕起伏。

11月有29盤相繼入市，但卻難掩當月整體成交面積環比下滑15%、創年內次低的寒意。其中，八盤悄然取消開盤，十四盤網簽率不足一成，更有七盤網簽直接掛零。

11-12月上海部分項目認籌情況

轉眼12月，推盤潮愈發洶涌，至今上海已有34個樓盤啟動認購，22個項目集中開盤，接下來短短幾天，還將有15個新盤扎堆入市。

從浦東到徐匯，從青浦到寶山，推盤密度幾乎拉至滿格，競爭趨于白熱化，這波歲末行情，來得又急又猛。

在如此冰封的行情、白熱化的競爭中，有一個項目自11月起便屢屢破圈，頻占話題頭條，更以實打實的戰績收割全場關注。

這就是華潤置地落子浦東后灘板塊的澐啟濱江。

這個項目先是在11月入市時，率先斬獲225%的認購率，成為9月以來全市第一、唯一認購率突破200%的認購成績刷屏。

緊接著就上演了極為罕見的“日光潮”，是月內僅有3個日光盤中，最具代表性的。

這還不是全部，距離項目開盤“日光”不到一個月，澐啟濱江就光速取證，逆市加推二批次225套限量房源，收獲認購230組+，并斬獲了196組客戶成交。

這其中，總價5000萬+級別的286戶型，在無樣板房的情況下售罄；單價16萬+的125戶型摘星；總價1.05億的頂復被秒搶！

最終，短短一個月，澐啟濱江熱銷318套，攬金66億。

在這樣的行情之下，一個月時間兩次開盤，兩次爆火，攬金66億，縱觀市場，只此一家。

時至歲末，在艷姐看來，澐啟濱江這個項目將會成為上海年度銷冠爭奪戰的關鍵勝負手，它的爆賣很可能會將華潤置地送上上海年度銷售榜一的寶座。

在低迷市場中開盤，卻向市場交出這樣一份成績單，這不僅是一個樓盤的勝利，更為逐漸下行的市場信心，注入了一劑強心針。

澐啟濱江以實實在在的數據證明：當行業整體震蕩，標桿產品依然有能力點燃市場，定義未來。

從這火爆熱銷的背后，也能一窺華潤置地上海公司團隊的操盤邏輯和營銷打法。

01

操盤突圍

一場顛覆行業的營銷革命

從第三方視角復盤，你會發現澐啟濱江的操盤手法風格凌厲、章法清晰，有不少可圈可點的地方，艷姐拿幾個觀察到的地方舉例。

以快制勝：節奏碾壓，搶出窗口

從拿地到亮相，從首開到加推，澐啟濱江快的讓人驚訝。

8月1日土地落定，9月19日案名與臨時展廳同步揭幕，10月18日即舉辦城市品牌發布會。

剛進入11月，售樓處與樣板間已經迎來開放，11月20日項目取證，11月底迎來首開清盤。

距離澐啟濱江一期“日光”不到一個月，光速取證加推，逆市加推二批次。

從摘地到二批加推，全程僅三個多月，對多數項目而言，幾乎是可望而不可及的速度。

其節奏之密、銜接之緊，可見一斑。舉個例子，項目一批次認籌在11月25日結束，29日直接開盤并一把清光。

過去開盤至少安排在認購結束一周后，要給物料準備、客戶通知留出時間。而澐啟濱江幾乎是背靠背連軸轉，一點沒有拖泥帶水的。

取證、認籌、開盤的節奏快到能拉出殘影，一套絲滑連招搶先鎖定客戶與市場聲量。

這種“快節奏+搶節點”的打法，在時間維度上實現了對同行的精準碾壓。

格調引領：話題造勢，占據心智

如果只是快，并不足以讓它持續霸榜。讓艷姐印象很深的地方，澐啟濱江始終如一的高階輸出與品牌定力。

當多數項目還停留在產品發布會時，澐啟濱江率先舉辦了一場濱江發展論壇，邀請重量級專家站臺，提煉出“黃金三角2.0”、“中國江河1號作品”等高度傳播性的概念，瞬間引爆行業話題。

全國政協常委、上海公共外交協會會長周漢民

誰也沒料到，這樣高規格的城市發展論壇，華潤置地能在短時間內連辦兩場。

項目加推之際，“世界水岸城市濱江發展論壇2.0”再度升級登場，深入探討濱江生活與“好房子2.0”的深層邏輯。

不僅如此，華潤置地更聯合第三方舉辦上海文化藝術城市空間跨界高峰論壇，特邀單霽翔等文化學者，探討文化與城市共融主題，并在項目展廳以一場當代大師瓷器藝術展的形式，高調刷屏。

原故宮博物院院長單霽翔

另一邊，觀察澐啟濱江的海報和推廣，你會發現有大量圍繞“國際濱水生活”的啟發和暢想，通過“國際濱江的N種生活方式”、“江岸從不定義生活”等話題，激發出用戶對未來生活的遐想，從而占據用戶心智，霸榜話題頭條。

縱觀全程，澐啟濱江極少單純推銷房源，而是持續圍繞城市發展、文化融合、濱水生活等宏大命題釋放內容，不斷拉高品牌格局。

你能感受到，澐啟濱江操盤團隊是制造話題的高手，自拿地起便懸念不斷、熱度不墜，在市場的真空期里實現“熱度永不掉線”。

精準突圍：雙線并行，三隊協同

高節奏與高格調的背后，是一支被充分賦能的“超配戰隊”。

艷姐了解到，華潤置地集結區域精銳，專為澐啟濱江組建作戰單元，確保每一輪輸出的內容品質與傳播調性均領先行業。

而在拓客層面，團隊執行“線上線下雙軌并行”：線上依托垂類媒體與自有矩陣破圈引流，夯實流量基礎。

線下則精準錨定高凈值人群，深入解讀濱江板塊的生活價值與資產屬性，實現從徐匯、浦東到黃浦、靜安等核心客群的深度滲透。

更值得一提的是其“三支隊”作戰模型——大客戶組、銷售團隊與自渠商機組分工明確、協同并進，織就一張立體化、高效率的拓客網絡。

復盤到這里你就會發現，澐啟濱江的團隊從不跟隨趨勢，而是擅長主動創造節點，當機立斷、行動果決、節奏精準、風格凌厲。

艷姐還了解到，澐啟濱江的整個操盤過程中，華潤置地總部與大區的戰略前瞻與精準賦能也起到了至關重要的作用。

就是這種自上而下的緊密協同，戰略點位的關鍵支撐，讓澐啟濱江總能在關鍵時刻匯聚資源、踩準節奏，最終成就這場逆市標桿之戰。

可以說，這不僅是單個項目的勝利，更是華潤置地鐵軍作風的集中彰顯。

02

產品突圍

一場“華潤置地式”的顛覆革命

今年來，上海誕生了諸多單價10萬+樓盤，但其中很多樓盤都陷入了兩種怪圈：

一種是陷入無限拼審美的怪圈，比如把會所打造成奢貴酒店氛圍，諸多樓盤從賣房子變成了賣會所審美；還有一種則是陷入裝標內卷的怪圈，諸多樓盤不斷加碼裝標，似乎成為了一場奢石和家電誰更貴的比拼。

表面上品類齊全、質感奢華，而對于居者的空間尺度訴求和生活痛點，卻沒有進行深度關照和打磨。

艷姐一直覺得，真正能夠深入人心，讓客戶買單的的項目，一定是能精準洞察客戶生活痛點，并能夠提供全維創新方案的項目。

此次澐啟濱江的“逆勢熱銷”，內核正是一場罕見的人居理念革新——

以換位思考重構居住體驗，或許在這個項目上，大家對理想人居的認知將被再度刷新！

① 資產的稀缺性和恒久性：上海罕見的巔峰全景艙大宅

此次華潤置地對項目進行了建筑規劃的創新與空間設計的顛覆性升級：

打造了不可復制的巔峰級江景視野，實現了居住舒適度與景觀觀賞性的雙重突破，形成了差異化的核心競爭力。

比如近期項目壓軸上新了建面約286㎡的天鉆環幕產品，打造了在上海同等面積段戶型中非常罕見的270°環幕視野的超大客廳。

整個公共區建面約96㎡，所以，歸家進入玄關，仿佛就已經進入了五星級宴會廳一般。而且你的視野就可以恍如江面一般開闊，在沒有任何遮擋的情況下，透過客廳的巨幕玻璃直抵戶外。

在這樣的恢弘的視覺體驗背后，實際是一場室內設計與建筑規劃、景觀設計的深度共創。

澐啟濱江在最初的建筑規劃上，就沒有選擇傳統的正南正北布局，而是巧妙地將臨江的樓棟定制化旋轉了32.5°。

最終，呈現出的是雙幕江境：

約13.6米南向直面黃浦江前灘S灣，側向更是打造了17.3米的觀景面，將園林景觀的唯美，江景的壯闊以及徐匯濱江的活力，全部收入眼中。

這樣的視覺體驗也已經遠超市面上大多數產品的270°視野設定，是無法復制的巔峰級視覺體驗，體現了資產的極度稀缺性，這或許是吸引高凈值客群下定的核心要素之一。

② 產品的個性化定義：突破傳統戶型束縛，采用框桶結構設計

項目從可定制的X空間到個性化的精裝服務，全方位滿足了高凈值人群對居住空間的個性化、多元化需求。

采用框桶結構設計，擺脫了傳統固定戶型的束縛，形成靈活可變的室內大空間，適應未來家庭需求變化。

X空間定制為第三方裝修方案

部分戶型提供X空間定制方案，業主可以根據家庭結構的變化，靈活調整空間布局，讓房子能夠跟上生活方式的改變。

精裝環節的定制化服務同樣貼合需求，和藝術家聯名的入戶門把手、藝術門牌掛畫，以及電視背景墻、島臺等區域的多款石材與巖板選擇，讓業主能深度參與到空間美學的打造中。

華潤置地讓房子不僅是居住載體，更成為契合自身生活方式與美學追求的專屬領地。這或許也是打動一些對個性化生活有較高要求的客戶買單的原因之一。

③ 生活的全維度守護：獨創“三棲”理念，生活痛點全擊破

高凈值人群對居住的核心訴求，早已從單純的空間大小或硬件堆砌，轉向對健康、靜謐、舒適等生活本質的追求——

這些需求看似是細節層面的體驗，實則是貫穿日常的高頻痛點，且單一解決方案難以從根本上滿足。

此次華潤置地跳出單點思維的局限，獨創“三棲”價值體系，以“棲境、棲藝、棲心”為產品的精神內核，把居住者對健康棲居、美學浸潤、高階服務的核心訴求，通過系統性思維構建全維度解決方案。

在用水體驗上，華潤置地沒有停留在“增加凈水模塊”的單點思維，而是構建了從凈化到使用的全流程保障：

全維凈水系統的四重精密凈化，針對全鏈路污染隱患，從源頭把控水質安全；近零冷水循環與恒溫花灑系統的組合，則精準解決了熱水等待、水溫忽高忽低的體驗痛點 .

靜謐感的缺失，是高端住宅中容易被忽視卻影響極大的痛點：城市核心區域的外部噪音、鄰里間的戶間干擾、設備運行的低頻噪音，都會打破居住的隱私與寧靜。

華潤置地的解決方案核心，在于“系統性阻隔”而非“單一隔音”：從園區到圍護再到戶內，三重園區隔音、四重圍護隔音、雙重戶內靜音的分層設計，形成了從外到內的全維度隔音屏障。

華潤置地在澐啟濱江的這些設計，本質是對高凈值人群生活痛點的精準捕捉。這種從需求本質出發，以系統性解決方案替代單點配置的思路，正是高端住宅從硬件競爭走向生活價值競爭的核心邏輯。

④ 社區的沉浸式體驗：首創全息生境社區 深度打造全維浸潤空間

華潤置地在社區打造層面的關鍵洞察在于，不將社區配套視為附加亮點，而是將高凈值人群對全場景舒適體驗與精神滿足的底層需求，通過系統性的空間設計，讓社區成為自然沉浸的全維度生活載體，顛覆性的首創了——

全息生境社區

首先，項目通過建筑底層全架空抬升的設計，打破了社區與城市的物理隔閡：

底層架空形成的連續城市界面，并非單純的空間留白，而是與濱江綠帶、南側河道深度嵌合，織構出完整的水岸慢行系統。

更關鍵的是，建筑底盤與濱水空間沒有被圍合隔離，而是以連續的廊道、花園與開放界面，讓社區成為城市慢行系統的延伸。

在抬升的基礎上，華潤置地不惜代價，實現了4000㎡全域架空層，這也是目前為止上海最大規模的社區全域架空，這里也將成為整個社區的立體泛會所，預計將打造社區書吧，女王會客廳等等。

其次，華潤置地顛覆性的在社區內打造了雙首層大堂：

首層大堂通過綠坡設計與景觀退臺的無縫銜接，打破了建筑與園林的物理邊界，從根源上減少了外界干擾，實現“推門即入綠境”的零過渡體驗，讓地上歸家成為沉浸式的自然之旅；

地下則創新開辟約30米連續透光界面，將自然光線、樹冠光影與通風系統引入地下空間，徹底解決了傳統地下車庫陰暗、壓抑的痛點，構建出“會呼吸的地下歸家樞紐”。

第三，項目還開創性的打造了約13米落差自然峽谷：

常規社區的景觀設計，多停留在平面綠化或簡單下沉式庭院的層面，缺乏獨特性與沉浸感，難以滿足高凈值人群對自然共鳴、精神放松的需求

項目在社區中央開鑿出約13米落差自然峽谷，這并不是簡單的下沉式庭院，而是借鑒自然峽谷形態與地景藝術手法的大師作品。

效果圖，以實際交付為準

這種設計的核心，是通過地形落差營造出多層次的自然景觀，打破了常規社區景觀的平面化局限，讓居住者能夠真正走進自然、感受自然，而非遠距離觀賞。

這種從觀賞到沉浸的轉變，正是對高凈值人群精神需求的深刻理解。

上述種種從“需求本質”出發，以系統性空間設計替代單點配套堆砌的思路，正是高端社區從硬件競爭走向生活體驗競爭的核心邏輯，也是此次澐啟濱江能夠實現產品突圍的關鍵所在。

03

服務突圍

重新定義塔尖生活標準

如今我們也看到很多豪宅項目也都非常注重物業服務的打造，但大多數都陷入了同質化局面，比如都會提到24小時服務、一對一管家等等，似乎這樣的服務已經觸到天花板了。

但有點讓艷姐沒想到的是，此次華潤置地居然又進行了非常深度的物業服務升級，再次重新定義了整個豪宅圈的塔尖生活服務標準，打造了“潤澤美好”禮仕服務體系。

可以說，這樣的服務體系，也是源于對高凈值人群的深度調研和觀察，從資產價值、情緒價值、服務價值三大層面，滿足了他們對于塔尖服務的全部幻想。

在資產價值層面，給到了客戶恒定資產安全感：

高凈值人群的核心痛點是豪宅作為資產配置的核心，其建筑立面、景觀設施、材質配件等長期暴露在自然環境中，若缺乏專業定制化養護，易出現老化、損耗，進而影響資產價值與居住體驗。

華潤置地此次提出全維度的定制化養護方案，并非單純修補破損，而是針對不同材質的特性制定專屬養護周期與標準。

這種設計邏輯，本質是將房產視為需要長期保值的核心資產，通過系統性養護讓建筑與景觀歷久彌新，既保障了居住的舒適度，也守住了資產的長期價值，契合高凈值人群資產增值與生活品質并重的需求。

在情緒價值層面，通過打造潤比鄰社群服務體系，讓高凈值業主們能夠在社區深度鏈接，感受社群的溫暖感。

潤比鄰社群服務體系囊括了各種社群活動以及IP大節，這種設計邏輯，打破了一刀切的社群運營模式，通過精準的主題劃分，讓有共同需求的居民自然產生鏈接，從陌生人社區轉變為有溫度的鄰里社群，滿足了高凈值人群對情感歸屬與社交質量的深層需求。

在服務價值層面，憑借華潤體系的強大資源，為業主提供專屬的巔峰權益：

其一，華潤多美好大會員權益覆蓋商業、酒店、體育場館的全場景資源整合，尤其是上海全域萬象系商業的白金卡權益，簽約即贈2年期專屬身份，實現居住與高端消費場景的銜接；

其二，華潤品牌摯友權益通過聯動華為、嘉格納等高端品牌，以及濱江生活圈合作品牌，滿足了塔尖人群對品牌認同與專屬體驗的需求；

其三，推出了上海罕見的寵物專享服務，精準捕捉了高凈值人群“視寵物為家人”的情感訴求——

通過聯通萬象商業高端萌寵服務網絡，提供專屬預定、折扣等權益，填補了傳統高端社區“寵物服務缺失”的空白，這種對細分需求的關注，正是權益體系稀缺性的核心體現。

所以也就不難理解澐啟濱江能夠獲得眾多高凈值人群的集體認可，很大一部分原因是因為華潤置地真正讓服務成為塔尖生活的核心必選項，如果離開了這樣的服務體系，就好像覺得生活好像缺了什么。這或許就是“潤澤美好”禮仕服務體系的魔力所在。

04

區域突圍

后灘價值的崛起

艷姐覺得此次項目能夠連續兩次實現逆勢熱銷，還有一個非常關鍵的要素，就是項目所在的后灘板塊價值的騰飛和崛起。

觀察上海濱江豪宅市場可發現一個顯著趨勢：此前聚焦徐匯濱江、楊浦濱江的高凈值客群，近年正批量將置業重心轉向后灘區域。這一客群遷移現象并非偶然選擇，其背后暗藏上海濱江價值階梯重構的核心密碼。

當前，45公里濱江岸線的核心區段中，住宅用地已進入“賣一塊少一塊”的現狀，其中，后灘所處的濱江最后7公里區段，更因特殊的土地屬性凸顯珍貴——

這里的“九宮格”地塊屬于市級戰略儲備用地，歷經十余年留白沉淀才逐步啟動開發，作為黃浦江S灣沿線僅剩的核心純住宅用地，這種先天的稀缺性的，從根源上筑牢了區域的價值根基。

城市濱江發展格局的重構，直接推動了人居價值的迭代升級。上海濱江的發展歷程中，早期以陸家嘴、外灘、北外灘構成的“濱江黃金三角1.0”，核心價值錨點在于金融功能的集聚；

如今，這一格局已迭代為世博、前灘、徐匯濱江圍合的“新濱江黃金三角2.0”，價值維度從單一金融屬性，升級為集生態、產業、文化、商業于一體的全能復合生態。

后灘正好位于新黃金三角的幾何中心，超級復合生活圈在這里已經形成。這種全維度資源聚合的生活體驗，即便在全國高端市場中也屬稀缺。

這種全維度價值疊加，成為驅動他們選擇后灘、選擇澐啟濱江的核心邏輯。

結語

此次華潤置地以精準的人居洞察和強大的執行力，驅動了操盤、產品、服務、區域的四重突圍。

從 270° 環幕江景的稀缺資產營造，到框桶結構的個性化空間賦能，從“三棲”理念的全維生活守護，到全息生境社區的沉浸營造，再到“潤澤美好”禮仕服務對塔尖服務標準的重塑，皆扎根于對人居本質的深刻洞察。

澐啟濱江不僅以逆勢熱銷印證價值，更標定了上海高端人居的新方向 ——

真正的塔尖居所，無關浮華堆砌，只在于對生活本質的深刻回應與長久賦能。

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主編：張艷

責編：marl、浩浪

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