取消普通住宅認定，2026年二手房：次新房吃香，老破小風險

2026年元旦起，國家要取消"普通住宅"和"非普通住宅"的區別，不管多大面積多貴的房子，只要滿兩年就免征增值稅，沒滿兩年的統一按3%收稅。

這個政策變動，直接讓二手房市場的游戲規則變了天。

二十年前買房的人估計還記得，那會兒政策專門給"普通住宅"劃了杠杠，面積超144平米或者單價太高，就得按非普通住宅交稅。

當時這么干，主要是為了讓大家先解決"有沒有房住"的問題，限制大戶型交易，逼著開發商多建小戶型。

現在情況完全反過來了，二胎三胎家庭多了，父母過來幫忙帶孩子也需要空間，90平米的兩居室根本不夠住。

想換個大點的房子吧，原來的老房子賣不掉，手里沒錢買新房，整個置換鏈條卡在那兒動彈不得。

我身邊好幾個朋友都是這樣，手里攥著老破小，眼瞅著改善型需求漲起來，就是動彈不了。

這次政策調整，說白了就是政府用稅收讓利來撬動市場。

原來卡住改善型需求的"普通住宅"門檻一取消，滿兩年的房子不管大小都免稅，賣家愿意賣了，買家買得起了，整個市場的流動性自然就活了。

這步棋走得挺聰明，既沒直接刺激房價，又實實在在解決了換房難的問題。

新政一出，最坐不住的是手里攥著未滿兩年次新房的賣家。

原來這類房子增值稅按5%收，一套300萬的房子光稅就15萬，現在降到3%，一下子省了6萬。

省下來的稅費會不會變成賣家漲價的理由，這還真不好說。

不過買家也不是傻子，我問了中介朋友，最近北京上海的咨詢量確實上去了，尤其是改善型買家。

大家心里都有本賬，稅費降了，理論上總價門檻就低了。

原來因為"非普通住宅"帽子多交的稅，現在能轉化成議價空間，雙方拉扯一下，最后很可能是賣家少交稅，買家少掏錢，算是個雙贏的局面。

中介市場已經開始熱鬧起來了，我周末去家附近的中介門店轉了轉，店里坐滿了人，都是來打聽政策細節的。

一個干了十年的中介跟我說，之前半年都沒這么忙過，尤其是120平米以上的房源咨詢量，漲了快一倍。

看來大家都想趁著政策剛出來，趕緊占個先機。

雖然政策給改善型需求開了綠燈，但買房畢竟是大事，不能腦子一熱就下手。

尤其是那些著急賣舊買新的朋友，得想清楚幾件事。

別以為所有城市都能吃到政策紅利，一線城市和強二線城市還好，畢竟有真實的改善需求撐著。

那些人口持續流出的三四線城市，就算稅費降了，房子可能還是難賣。

有些小城市二手房掛牌量已經比去年漲了三成，再加上新政刺激出來的房源，搞不好會出現價格踩踏。

次新房可能會更搶手，這類房子房齡新、配套成熟，現在稅費又降了，性價比一下子就出來了。

但反過來想，那些房齡老、沒電梯、戶型差的老破小，可能會更難賣。

畢竟大家手里的錢就那么多，有次新房可選，誰還會買老破小呢？

最后還是得提醒一句，政策紅利不是投機機會。

"房住不炒"的基調沒改，想靠短期買賣賺差價的，最好還是別冒險。

我一個朋友2018年跟風炒房，現在還套在手里呢。

買房終究還是為了住，尤其是改善型需求，看準了自己真正需要的戶型和地段，比啥都重要。

這次二手房增值稅新政，本質上是把二十年政策邏輯掉了個頭。

從解決"有沒有房住"到滿足"住得舒不舒服"，背后是整個房地產市場的結構性變化。

對普通老百姓來說，最重要的是看懂這個變化，根據自己的實際情況做決策。

不管是賣舊買新，還是剛需上車，想清楚自己要啥，政策紅利才能真正變成自己的實惠。

政策窗口打開的時候，準備充分的人總能抓住機會。

不過也別太焦慮，房子是用來住的，只要需求是真實的，什么時候上車都不晚。