永升服務與旭輝還有多少業務往來？

觀點網 12月30日，永升服務與大股東旭輝敲定了未來三年的物業管理服務協議。

永升服務表示，由于2022年簽訂的旭輝物業管理服務總協議即將到期，且其仍有意進行該交易，因此與旭輝重續2025年物業管理服務總協議，服務期限由2026年1月1日起至2028年12月31日止。

服務范圍包括但不限于旭輝未出售物業、停車場及物業的物業管理服務；物業銷售辦事處的現場安保、清潔、綠化以及客戶服務；前期規劃及設計咨詢服務；向完工及未交付的物業項目提供清潔及房屋檢驗服務；其他增值服務。

“市場化原則”

如無特殊情況，續簽服務協議在關聯公司之間屬于是常規基操，且服務內容、服務年限、特別說明事項等細節少有變數，最有看頭的就是服務費的商定結果。

回顧過去三年的服務費過往總額，分別為4.05億元、2.35億元和1.01億元，降幅約為42%及57%。（注：2025年數據僅統計至前10月）

若與擬定的年度上限作對比，2023年至2025年前10月，永升服務收到的年度總額僅占年度上限的41%、21%及9%。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

因此，在新簽的物業管理服務協議里，“建議年度上限”一欄一改往年表現，直接將未來三年建議年度上限定為1.25億元/年，與2025年實際服務費基本上處于同一水平。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

服務費年度上限的數額終于回到現實，究其原因，一方面是出于對市場行情的考量，包括房企利潤承壓、服務費回款速度慢、服務費單價下降等；另一方面則在于永升服務近幾年來有意與淡化地產關聯方的業務往來。

最新披露的2025年半年度報告中，物聊社注意到，永升服務曾表示“按照市場化原則處理與旭輝集團業務往來”，以及“持續提升公司獨立第三方市場發展能力”。

近年來，物業行業持續受到房地產行業影響，不少物企都選擇主動降低與地產關聯方的業務往來占比，提高市場化拓展程度。

以永升服務為例，上半年，永升服務在管面積為2.54億平方米，來自旭輝的在管面積為5885.7萬平方米，來自第三方的在管面積為1.95億平方米，分別占總在管面積的23.2%和76.8%；而去年同期分別占比25.6%和74.4%，變值為2.4個百分點。

數據來源：企業中報、觀點指數整理

收入方面，上半年，永升服務物業管理服務錄得收入26.69億元，其中來自旭輝的收入為6.14億元，占該分部總收入的23%，同比減少6.1個百分點；來自第三方的收入為20.54億元，占比77%。

“去旭輝化”

永升服務的更名，也是物企與地產關聯方在業務往來上呈現出“早期強化、晚期淡化”特性的縮影。

公開資料顯示，永升服務成立于2002年，2017年新三板上市時，全稱為“上海永升物業管理股份有限公司”，簡稱“永升物業”。

后來，該公司從新三板摘牌并進行內部重組，于2018年轉戰港交所，上市主體更名為“永升生活服務集團有限公司”，簡稱“永升生活服務”。

2021年7月，永升生活服務發布公告，稱已更名為“旭輝永升服務集團有限公司”，簡稱“旭輝永升服務”，品牌英文簡稱由“YONGSHENG SERVICE”調整為“CIFI YS-SERVICE”，品牌標志也隨之同步調整；同時，開始與旭輝業績并表。

2023年3月，旭輝永升服務公告稱，公司核數師收到一封匿名信函，信函中載有對旭輝永升服務與旭輝進行的若干交易的多個指控，涉及總金額為18億元，旭輝永升服務同日亦因無法按時披露2022年業績而停牌。

經過近6個月時間努力，旭輝永升服務于2023年9月成功復牌，但資本市場對這家物企投去的沖擊仍在持續。

同年12月，旭輝永升服務董事會再次申請更名，擬將公司英文名稱由“CIFI Ever Sunshine Services Group Limited”更改為“Ever Sunshine Services Group Limited”，中文名稱由“旭輝永升服務集團有限公司”更改為“永升服務集團有限公司”。

對于更名的原因，永升服務表示：“更符合集團作為一個獨立實體的長期獨立市場化發展戰略，并有助于加強集團整體獨立品牌建設。”

短短的一句話便出現了三次“獨立”，可見，永升服務的“去旭輝化”十分堅決。

2024年4月，永升服務再次完成更名，市場外拓能力也明顯得到增強。據2024年中期業績數據，永升服務期內來自第三方的在管面積達到1.8億平方米，同比增長10.9%，占比總在管面積的74.4%。

再后來，旭輝也主動加入了永升服務的“去旭輝化”動作。

2025年9月，旭輝與LMR訂立交易協議，擬向后者出售旗下物業公司永升服務約1.42億股股份，占永升服務發行股份總數約8.24%，交易總金額約為2.76億港元。

但實際上，變賣永升服務股份，是旭輝走出債務困境的一大跳板。

“公司已將間接持有的永升服務股權識別為可供融資用途的易變現資產。”旭輝在公告中如此表示。

交易過后，靜止的股權變成了流動的現金，加之持續不斷的化債努力，2025年12月29日，旭輝宣布，境外債務重組各項條件均已達成，重組方案正式生效。

資料顯示，旭輝境外債務重組涉及本息總額約81億美元（約合567億元人民幣），通過債轉股、本金削減等方式預計將削減債務約人民幣380億元，化債比例達67%。

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