債務人名下房產被執行，女兒稱借名買房，法院：不能排除執行｜借名買房律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

林婷（化名）與母親王梅系母女關系。2013年，林婷在外地讀研究生，計劃在北京購買一套商業用房（即一號房屋）。因自認為“學生身份不便購房”，且母親在京更方便辦理手續，遂與母親約定：由王梅出面簽約、貸款，房屋實際由林婷全款出資并享有全部權益。

具體操作如下：

林婷支付定金5萬元、首付款27萬余元；

以王梅名義簽訂《商品房認購書》及《抵押貸款合同》，貸款20萬元；

林婷承擔全部月供、契稅、維修基金、物業費；

房屋交付后由林婷收房、裝修，并長期對外出租，租金歸其所有；

購房合同、發票、鑰匙等原始資料均由林婷保管。

2015年7月，雙方補簽《借名買房協議》，明確：林婷為實際產權人，王梅僅為名義登記人，未來需配合過戶。

2016年12月，一號房屋登記至王梅名下。

2018年，因王梅經營的乙采摘園與他人發生合同糾紛，法院判決其退還承包費。債權人申請強制執行，并于2018年1月查封了登記在王梅名下的一號房屋。

林婷隨即提出執行異議，主張自己是真實權利人。法院此前已作出A號判決，確認《借名買房協議》合法有效。

但執行異議被駁回（B號裁定），林婷遂提起執行異議之訴，請求：

確認其對一號房屋享有足以排除執行的實體權利；

解除查封，停止強制執行。

二、裁判結果

? 駁回林婷的全部訴訟請求。

關鍵結論：

即使《借名買房協議》有效，借名人享有的只是債權，不是物權；

不動產以登記為準，不能對抗善意債權人；

借名行為本身存在過錯，未過戶風險應由借名人自行承擔。

三、法院說理要點

借名買房不產生物權效力

根據《民法典》（原《物權法》）第9條，不動產物權以登記為生效要件；

林婷與王梅的協議僅在內部產生債權債務關系，不能改變房屋登記在王梅名下的法律事實；

林婷可起訴要求過戶，但不能直接主張“我是所有權人”。

不能排除強制執行

《最高人民法院關于執行異議和復議的規定》第28條保護的是真實買受人，而非借名人；

借名買房中，買受人與登記人是同一人（王梅），林婷并非合同相對方；

更重要的是，未過戶是林婷主動選擇的結果——她明知可登記在自己名下卻故意借名，存在明顯過錯。

債權人屬善意第三人

債權人基于不動產登記簿信賴王梅為產權人，申請查封合法合理；

借名協議是內部約定，不具有公示公信力，不能對抗外部債權人。

四、律師提示（北京房產律師 靳雙權團隊）

借名買房≠擁有產權！

即使協議有效、出資真實、占有使用，只要沒過戶，房子在法律上就不是你的。

最大風險：登記人負債！

一旦名義產權人涉訴，房屋將被查封、拍賣，借名人只能向其追償違約責任，無法保住房產。

法院為何不保護“真實出資人”？

因為不動產登記制度的核心是交易安全。若允許私下約定推翻登記，市場秩序將陷入混亂。

借名買房的致命缺陷：

? 你控制不了名義人是否負債；

? 你無法阻止法院查封；

正確建議：

? 不要借名買房！

? 如確需代持，務必確保：

名義人無任何債務風險；

盡快完成過戶，不留隱患。