借用親屬資金購房登記己方名下，出資方主張借名買房被法院駁回｜借名買房律師

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一、案情介紹

林秀梅因不具備購買限價(jià)商品住房資格，2015年與弟弟林建國協(xié)商，借用其名義申購政策性住房。

同年12月，林建國作為買受人與甲公司簽訂購房合同，購買一號(hào)房屋（總價(jià)965,608元）。

房款由林秀梅及其子陳陽通過銀行轉(zhuǎn)賬全額支付。

林秀梅稱，雙方當(dāng)日還簽署了《贈(zèng)與協(xié)議》和《承諾書》，約定：

房屋實(shí)際歸林秀梅所有；

林建國在具備過戶條件后無償配合過戶；

若無法過戶，則返還全部房款并按年利率24%支付利息。

房屋交付后，由陳陽裝修、對(duì)外出租并收取租金，物業(yè)、供暖等費(fèi)用亦由其繳納。

2019年，一號(hào)房屋登記至林建國名下。

2021年，林建國收回房屋自住。此后林秀梅多次要求過戶未果，遂起訴，請(qǐng)求：

返還購房款965,608元；

支付利息211萬余元（按年息24%計(jì)算）。

林建國辯稱：

雙方僅為借款關(guān)系，無贈(zèng)與或借名合意；

所謂《贈(zèng)與協(xié)議》《承諾書》系偽造，申請(qǐng)移送公安機(jī)關(guān)；

即便還款，也不應(yīng)支付利息。

庭審中，雙方均不申請(qǐng)對(duì)協(xié)議進(jìn)行筆跡鑒定。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

駁回林秀梅的全部訴訟請(qǐng)求。

不認(rèn)可雙方存在有效贈(zèng)與合同關(guān)系，亦不支持基于該協(xié)議主張的房款及高額利息。

三、法院說理要點(diǎn)

證據(jù)真實(shí)性存疑，關(guān)鍵文件未經(jīng)司法確認(rèn)

被告否認(rèn)簽署《贈(zèng)與協(xié)議》與《承諾書》，原告未能進(jìn)一步舉證（如申請(qǐng)筆跡鑒定），

→ 無法確認(rèn)兩份文件的真實(shí)性與法律效力。

基礎(chǔ)法律關(guān)系認(rèn)定為借款，非贈(zèng)與或借名

法院認(rèn)為：

原告支付房款屬實(shí)；

但房屋登記在被告名下，長(zhǎng)期由原告管理收益，符合“親屬間借款購房+代管”的常見模式；

無充分證據(jù)證明存在“無償贈(zèng)與”或“借名買房”的明確合意。

原告堅(jiān)持按“贈(zèng)與合同糾紛”起訴，與事實(shí)不符

經(jīng)法院釋明可變更訴訟請(qǐng)求（如按民間借貸主張本金），

原告仍堅(jiān)持依據(jù)《承諾書》主張高額利息，

→ 缺乏事實(shí)基礎(chǔ)，依法不予支持。

政策性住房背景增加借名風(fēng)險(xiǎn)

雖未直接以“違反公序良俗”否定協(xié)議，但法院強(qiáng)調(diào)：

涉及限價(jià)房的權(quán)屬爭(zhēng)議，需格外審慎認(rèn)定真實(shí)意思表示。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

親屬間大額出資購房，務(wù)必簽訂書面協(xié)議并保留完整證據(jù)鏈；

僅有轉(zhuǎn)賬+管理行為，不足以證明借名或贈(zèng)與，極易被認(rèn)定為借款；

若對(duì)方否認(rèn)協(xié)議真實(shí)性，應(yīng)及時(shí)申請(qǐng)筆跡鑒定，否則承擔(dān)舉證不能后果；

涉及政策房的“借名”或“代持”，即使有協(xié)議，也可能因公共利益被否定。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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