借名買房13年，實際出資人勝訴強制過戶｜借名買房律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2010年6月，吳秀蘭因拆遷取得一號房屋的安置資格。同年7月5日，其與鄭婷簽訂《房屋買賣合同》，約定以總價140萬余元出售該房，當日支付80萬元，余款待過戶時付清。房屋隨即交付。

實際上，鄭婷僅為名義買受人，真實購房人為其朋友林雪。全部房款由林雪支付，房屋亦由林雪實際占有使用至今。

2017年6月，三方簽署《借名房屋買賣合同確認書》，明確：

林雪系實際買受人；

已支付80萬元，后續又支付24萬元；

余款約31萬元于過戶當日結清；

鄭婷確認不享有任何權利。

2018年8月，一號房屋產權證下發至吳秀蘭名下。但吳秀蘭拒絕配合過戶，稱：

合同主體是鄭婷，林雪無權主張；

房價大漲，繼續按原價履行顯失公平；

屬于“情勢變更”，應解除合同。

林雪遂起訴，要求繼續履行合同并辦理過戶。

二、裁判結果

法院判決：

吳秀蘭于判決生效后10日內協助林雪辦理一號房屋過戶登記；

林雪于過戶當日支付剩余房款312,970元，并承擔全部稅費；

駁回吳秀蘭要求解除合同的全部反訴請求。

三、法院說理要點

三方確認書已變更合同主體

《借名房屋買賣合同確認書》明確約定“權利義務由吳秀蘭與林雪享有承擔”，林雪系適格原告，合同相對方已實質變更為林雪。

房價上漲屬于商業風險，不構成情勢變更

法院指出：市場價格波動是可預見的商業風險，不屬于法律規定的“情勢變更”情形。賣方不能因房價上漲而單方毀約。

買方已履行主要義務，交易應受保護

林雪在簽約當日即支付80萬元（占總價57%），后續又支付24萬元，已履行大部分付款義務，且實際占有房屋十余年，解除合同將嚴重破壞交易穩定性。

限購政策不溯及既往

合同簽訂于2010年7月，早于北京“京十五條”限購政策（2011年2月實施），不受購房資格限制，過戶可憑法院文書直接辦理。

四、律師提示（北京房產律師 靳雙權團隊）

借名買房若獲出名人、賣方三方書面確認，實際買受人可直接主張權利。

房價暴漲不是解約理由，法院不支持“后悔型”違約。

簽約早于限購政策的交易，通常可豁免購房資格審查。

長期占有+持續付款+三方確認=高概率勝訴確權。

建議：

借名購房務必簽署三方確認協議，明確權利歸屬；

保留所有付款憑證、居住證明、費用繳納記錄；

賣方拖延過戶時，及時起訴，避免節外生枝；

若合同簽訂于2011年前，可重點主張“政策不溯及”。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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