父親出資購房寫子女名，法院：不構成借名，但出資歸父親｜借名買房律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

周振國生前育有三名子女：周文濤、周文靜、周文華。2003年1月16日，位于通州的一套房屋（一號房屋）由原購房人劉某經村委會同意，轉售給周文華，購房款15.5萬元。賣方出具收據，明確載明“今收到周文華支付買樓房款15.5萬元”。

周振國自房屋交付后一直居住其中，直至2020年11月去世。其生前未留遺囑。

此后，周文濤、周文靜多次起訴周文華，主張：

一號房屋系父親借周文華名義購買；

購房款實際由父親從他人處借款15萬元支付，并提供當日銀行取款20萬元記錄、借款協議及家庭會議錄音等證據；

房屋應作為周振國遺產，由三子女均分使用權或產權。

此前兩次訴訟（A號裁定、B號判決）均被駁回。法院認為：

房屋交易主體為周文華，協議及收據均以其名義簽署；

房屋屬小產權房，無法辦理產權登記；

原告未能證明存在借名買房合意；

若出資屬實，可另案主張出資返還。

2024年，二人調整訴訟策略，不再直接主張房屋權屬，而是請求：

確認15.5萬元購房款為周振國遺產；

三人各繼承約5.16萬元；

周文華支付資金占用費及房屋增值款61萬余元。

二、裁判結果

法院判決：

一、確認周振國實際出資15萬元為遺產，由三子女各繼承5萬元，由周文華向周文濤、周文靜各支付5萬元；

二、駁回原告關于房屋增值款、資金占用費及借名買房關系的全部請求。

三、法院說理要點

房屋權屬已由生效判決確認，不屬遺產

根據此前B號判決查明的事實，2003年1月16日村委會在《購置住宅樓協議書》上明確載明“同意劉某將房屋轉賣給周文華”，賣方收據亦注明收款對象為周文華。

→ 購房主體清晰，物權歸屬周文華。

原告本次再行主張“周振國與周文華存在借名買房關系”，實質是否定前判認定的法律關系，構成重復起訴，依法不予支持。

出資事實可獨立審查，不屬重復訴訟

雖然房屋本身非遺產，但出資行為屬于獨立民事事實。此前B號判決已明確釋明：“如出資屬實，可通過其他途徑主張權利。”

→ 本次就出資款是否屬于遺產提起訴訟，不違反一事不再理原則。

出資來源證據充分，被告陳述不合常理

原告提交的銀行利息清單顯示，2003年1月16日支取20萬元，與付款日期完全一致；

賣方收據亦出具于同日；

周振國長期居住一號房屋，并持有購房協議、收據原件；

被告周文華雖稱“自有資金10萬元+現金5萬元”，但對10萬元存款無法說明開戶行、賬號、存期等任何細節，僅以“時間太久記不清”回應。

→ 法院認為，在涉及15萬元大額支出（2003年相當于普通家庭數年收入）且歷經多年訴訟的情況下，該解釋明顯違背常理，不予采信。

出資金額核定為15萬元，非15.5萬元

原告主張15.5萬元，但僅能提供15萬元的資金流轉證據（取款→付款），剩余5000元無任何支付憑證或資金來源說明，故僅支持15萬元作為周振國遺產予以分割。

增值款與資金占用費無法律依據

房屋所有權不屬于周振國，增值利益依法歸產權人周文華享有；

出資行為發生在父子之間，無借款合意或還款約定，不構成債權債務關系；

→ 原告主張的資金占用利息及房屋增值分成，缺乏合同與法律依據，不予支持。

四、律師提示（北京房產律師 靳雙權團隊）

小產權房無法確權，借名買房極難成立，即使長期居住、持有票據也難撼動登記（或交易）主體地位；

出資款可單獨作為遺產或債權主張，關鍵在于保留取款、轉賬、收據時間鏈一致的證據；

被告對大額現金來源“記不清”，在司法實踐中常被視為舉證不能，法院可據此采信原告主張；

多次敗訴后，及時調整訴訟策略（從“爭房”轉向“追錢”）是務實且有效的維權路徑；

家庭內部重大財產安排，務必在父母生前簽署書面協議，避免死后因證據不足導致權益落空。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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