駁馬光遠(yuǎn)：房地產(chǎn)最大的問(wèn)題豈是“悲觀敘事”？

近日，馬光遠(yuǎn)先生提出“當(dāng)前房地產(chǎn)最大的問(wèn)題是悲觀敘事的病毒式傳播”之論，其文看似構(gòu)建了一個(gè)以“預(yù)期”與“敘事”為核心的精致解釋框架，實(shí)則是在關(guān)鍵問(wèn)題上倒果為因、避實(shí)就虛。此論調(diào)不僅嚴(yán)重誤判了產(chǎn)業(yè)困境的根源，更可能衍生出掩蓋真矛盾、延誤真改革的認(rèn)知麻醉劑，危害匪淺。

悲觀情緒是“果”非“因”，病毒實(shí)為舊模式遺毒

Part.1

馬文將市場(chǎng)情緒指認(rèn)為“最大問(wèn)題”，在邏輯起點(diǎn)上便已顛倒。并非悲觀敘事的傳播導(dǎo)致了市場(chǎng)下行，而是市場(chǎng)深層、嚴(yán)峻的結(jié)構(gòu)性危機(jī)催生了普遍且理性的悲觀現(xiàn)實(shí)。病毒式的不是“敘事”，而是過(guò)去二十余年“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高房?jī)r(jià)”舊模式所積累的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)本身

馬先生自己在文中列出的數(shù)據(jù)，便是最有力的反證：房地產(chǎn)開發(fā)投資較峰值跌去超40%，銷售規(guī)模腰斬，新房開工面積暴跌近80%。如此規(guī)模的行業(yè)性坍縮，豈是幾句“樂觀話術(shù)”所能造成，又能靠操控“敘事”便可挽回？這恰恰證明，真正的“病原體”在于房企巨量債務(wù)的流動(dòng)性危機(jī)、在于居民部門杠桿率逼近極限后的購(gòu)買力衰竭、在于“土地財(cái)政”依賴模式下部分城市房?jī)r(jià)嚴(yán)重脫離基本面的價(jià)值重估。市場(chǎng)預(yù)期的惡化，是對(duì)這一系列實(shí)體經(jīng)濟(jì)層面風(fēng)險(xiǎn)出清的正常、甚至是必要的反應(yīng)。將鏡子中的映像斥為元兇，可謂荒誕。

“有效需求”萎縮是結(jié)構(gòu)使然，非預(yù)期所能壓制

Part.2

馬文試圖以“每年至少10億平米”的“真實(shí)需求”來(lái)論證市場(chǎng)本應(yīng)健康，歸咎于悲觀預(yù)期壓制了需求釋放。這犯了基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)學(xué)謬誤：將潛在需求等同于有效需求。有效需求的核心是“有支付能力的需要”，而在當(dāng)前，居民部門的支付能力正面臨收入增長(zhǎng)放緩、就業(yè)不確定性增大、以及對(duì)未來(lái)醫(yī)療教育養(yǎng)老支出擔(dān)憂上升的多重?cái)D壓。

馬先生輕言“很多地方房?jī)r(jià)腰斬后已買得起”，卻選擇性忽視了衡量負(fù)擔(dān)的關(guān)鍵指標(biāo)——房?jī)r(jià)收入比、房貸收入比是否已回歸健康區(qū)間？更關(guān)鍵的是，當(dāng)“買房”不再等同于“穩(wěn)賺不賠的資產(chǎn)增值”，甚至與“爛尾風(fēng)險(xiǎn)”相關(guān)聯(lián)時(shí)，其作為居住消費(fèi)品的本質(zhì)屬性才真正凸顯，其價(jià)格必然需要與居民的真實(shí)收入水平重新匹配。所謂“需求”，正在經(jīng)歷一場(chǎng)痛苦而深刻的價(jià)值重估，而非簡(jiǎn)單地被“悲觀敘事”所抑制。

“敘事決定論”無(wú)視深層重力，政策核心應(yīng)是重塑模式而非操控預(yù)期

Part.3

馬文的論述夸大了“敘事”和“預(yù)期”在房地產(chǎn)這個(gè)強(qiáng)政策、強(qiáng)金融、重資產(chǎn)行業(yè)中的決定性作用，陷入了某種“敘事決定論”的唯心幻象。房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行，受制于遠(yuǎn)比情緒傳播更強(qiáng)大的客觀“重力”：

·政策重力：“房住不炒”已成為長(zhǎng)期國(guó)策，金融監(jiān)管的“三道紅線”確立了去金融化、降風(fēng)險(xiǎn)的戰(zhàn)略方向。這非敘事所能動(dòng)搖

·金融重力：銀行體系對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口的審慎態(tài)度，是市場(chǎng)理性與規(guī)則使然，絕非悲觀情緒的產(chǎn)物。

·人口重力：出生人口下滑、主力購(gòu)房年齡人口達(dá)峰，這是任何樂觀敘事都無(wú)法逆轉(zhuǎn)的長(zhǎng)期基本面。

·模式重力：依賴房?jī)r(jià)上漲、土地增值的舊有循環(huán)已經(jīng)難以為繼，行業(yè)必須尋找圍繞運(yùn)營(yíng)、服務(wù)、租賃的新生存模式。

這些“重力”共同構(gòu)成了市場(chǎng)新的運(yùn)行軌道。試圖通過(guò)營(yíng)造“樂觀敘事”來(lái)對(duì)抗經(jīng)濟(jì)規(guī)律和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，無(wú)異于企圖用喇叭吹散暴風(fēng)雨。

“敘事病毒論”危害深遠(yuǎn)：麻醉認(rèn)知、延誤根本改革

Part.4

將問(wèn)題簡(jiǎn)化為“悲觀敘事”，其最大危害在于麻痹認(rèn)知、轉(zhuǎn)移焦點(diǎn)、延誤轉(zhuǎn)型

首先，它麻醉了公眾與部分從業(yè)者的神經(jīng)，讓人誤以為當(dāng)前困局僅是“信心問(wèn)題”，仿佛一劑“樂觀強(qiáng)心針”便能解決，從而忽視了“保交樓”涉及的復(fù)雜債權(quán)債務(wù)重組、房企存量債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解、以及地方財(cái)政模式轉(zhuǎn)型等必須面對(duì)的“外科手術(shù)”。

其次，它將矛頭引向“炒流量的自媒體”，實(shí)則是將深刻的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)問(wèn)題情緒化、簡(jiǎn)單化，乃至尋找替罪羊。這無(wú)助于構(gòu)建討論真問(wèn)題的公共空間。

最危險(xiǎn)的是，若決策者受此論調(diào)影響，將工作重點(diǎn)置于“營(yíng)造樂觀氣氛”而非“構(gòu)建新模式”，則可能拖延保障性住房建設(shè)、房地產(chǎn)財(cái)稅體制改革、城市發(fā)展模式更新等根本性改革，錯(cuò)失利用陣痛期推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的寶貴時(shí)間窗口。

直面真問(wèn)題，方能開啟新周期。

當(dāng)前，中國(guó)房地產(chǎn)最大的問(wèn)題，絕非什么“悲觀敘事的病毒式傳播”，而是舊有的“土地金融”發(fā)展模式與新時(shí)代高質(zhì)量發(fā)展要求之間的根本性矛盾，是存量風(fēng)險(xiǎn)如何穩(wěn)妥出清與新發(fā)展模式如何快速構(gòu)建之間的艱難平衡。

破除幻象，方能砥礪前行。我們需要的是直面現(xiàn)實(shí)的勇氣，是壯士斷腕的決心，是圍繞“人”的居住權(quán)而非“房”的金融屬性進(jìn)行系統(tǒng)性制度重構(gòu)的智慧。歷史已經(jīng)證明，所有試圖用話語(yǔ)吹大泡沫的努力，終將破滅；唯有順應(yīng)規(guī)律、扎根實(shí)體的深刻變革，才能引領(lǐng)房地產(chǎn)乃至中國(guó)經(jīng)濟(jì)穿越周期，行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

這，才是我們真正需要凝聚的共識(shí)與行動(dòng)方向。