2026買房邏輯變了！住建部一份文件，說透未來5年方向

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25年12月3

2025年12月31日，住建部發布《關于提升住房品質的意見》，以“讓人民群眾住上更好的房子”為核心目標，明確2030年總體愿景與八項重點任務，從建設標準、設計水平、運維服務等多維度發力，為房地產高質量發展與住房品質升級劃定清晰路徑。

作為2025年收官之際的重要政策部署，《意見》為2026年“十五五”開局之年的住房建設工作錨定方向，呼應近日中央經濟工作會議中強調的“有序推動‘好房子’建設”要求，實現政策連續性與前瞻性的統一，預計2026年房地產行業將以“品質提升”為核心抓手，為市場穩定運行與行業長期健康發展注入明確預期。

https://www.mohurd.gov.cn/gongkai/zc/wjk/art/2025/art_06ba6f6ac1534042bb73a98c90581120.html

【中指解讀】

完善住房建設標準，鼓勵地方差異化標準落地

《意見》提出要“完善住房建設標準…切實提升住房建設底線要求”并鼓勵“因地制宜編制地方標準或導則”，這與2025年5月實施的《住宅項目規范》形成緊密政策銜接，既以全國統一的強制性標準筑牢品質底線，又賦予地方靈活施策空間，允許各地根據當地氣候條件、居民居住習慣、經濟發展水平，制定更細化、更適宜的技術路徑，確保標準落地更具實操性與適配性。

從地方實踐來看，近兩年已有多地陸續出臺了地方性高品質住宅設計規劃或導則，如杭州發布《住宅品質提升設計導則》，在國家標準基礎上進一步細化，明確分戶墻厚度不小于240毫米、樓板厚度達120毫米，確保隔聲與結構安全；要求160㎡以上戶型層高不低于3.15米；《北京市高品質商品住宅設計導則（試行）》中首次提出了鼓勵住宅首層設置架空層來補充公共服務功能，且不計入容積率，同時鼓勵綜合考慮北方氣候特點、區域環境特征、建筑高度等因素，打造形式多元、場景多樣的住宅陽臺；上海住宅品質提升新規調整了陽臺計容規則，滿足了市場對寬敞陽臺的期待，且新規突出“分類分區”，針對不同區域住宅特點制定差異化要求。

整體來看，"國家標準+地方標準"有助于推動住房品質差異化發展，有效滿足不同區域、不同人群的多樣化居住需求。

優化建筑設計與技術應用，提升住房全生命周期價值

《意見》在“提升建筑設計水平”部分明確提出“推廣主體結構與管線系統分離、可變隔斷、同層排水等技術，提高住房耐久性與靈活適應性”，這一要求有助于改善傳統住房“管線老化難維修、空間固定難改造”的核心痛點，促進住房更好地適應家庭全生命周期的變化需求，提升住房長期使用價值。《意見》還強調住房設計的精細化與多元化：要求合理規劃住宅小區空間布局，為公共服務設施預留發展空間；引導設計師從居住功能、安全、性能、質量、體驗等維度出發，優化戶型設計、完善功能分區、改善采光通風，提升室內空間利用率；推動企業研發適配不同群體的住房產品，滿足剛需、改善、養老等多樣化需求。

推動既有住房更新改造，城市更新邁入品質提升新階段

《意見》明確要“穩步推進城中村和危舊房改造，持續開展城鎮老舊小區改造，統籌推動既有住房節能改造…鼓勵采用以舊換新、原拆原建、模塊化建造等方式，支持居民自主更新老舊住房。”今年以來，城市更新多次被中央會議及文件提及。7月15日，中央城市工作會議強調城市工作要以推進城市更新為重要抓手，在重點任務中也指出要高質量開展城市更新。8月29日，中共中央、國務院發布《關于推動城市高質量發展的意見》，細闡述推動城市高質量發展的工作內容。10月28日，十五五規劃建議全文發布，其中提到要“大力實施城市更新”（十四五規劃建議提法為“實施城市更新行動”），表明城市更新進入新階段。

近年來，各地圍繞既有住房更新改造展開積極探索：如北京通過“原拆原建”模式推動老房子向“好房子”轉型，例如樺皮廠8號樓危舊房改建等項目，運用混凝土模塊化集成建筑技術，3個多月完成主體建設，實現了層高提升、采光優化、隔音增強等品質升級，讓居民告別“老破小”的居住痛點。預計未來原拆原建、居民自主更新等模式有望在更多城市推廣，老舊小區改造仍有較大空間。

4、健全住房全生命周期管理機制，提升運維服務水平

《意見》提出“建立住房全生命周期安全管理長效機制”，并部署提升運維服務水平的系列舉措，這與“十五五”規劃建議中“推動房地產高質量發展，建立房屋全生命周期安全管理制度”的要求一脈相承，標志著我國住房管理正在從“重建設、輕運維”的傳統模式，轉向“建設與運維并重”的全生命周期管理模式，核心是通過長期、系統的運維保障，延長住房使用壽命、提升居住舒適度、守住安全底線。

在物業服務升級方面，《意見》推動物業服務從“基礎服務”向“綜合服務”轉型：拓展物業服務內容，推動物業服務進家庭，引導有條件的物業服務企業提供養老、托幼、助餐、家政等生活服務；同時推動物業服務向智慧化方向發展：推動建立智慧社區綜合信息服務平臺，整合周邊服務資源，提升便民利民服務和運維服務水平。

整體來看，《意見》意在引導企業轉向追求高質量、新科技、好服務的新賽道，未來，房屋價值不僅取決于地段、戶型等硬件條件，更取決于運維服務質量與安全保障水平，這將進一步推動行業從“規模擴張”向“高質量發展”轉型。

5、完善產業支撐，培育行業新質生產力

《意見》提出要“推動房地產開發企業、建設工程企業等向‘好房子’建設集成商轉型，打通研發、設計、生產、施工、裝修、運維、服務等產業鏈，培育行業新質生產力。…開展培育綠色建筑新增長點試點，加快綠色建筑提標升級，帶動上下游產業鏈健康發展。”此舉意在推動房地產及上下游產業從“分散化、粗放式”向“集成化、高品質、綠色化”轉型，通過全產業鏈整合、產業集群培育、綠色化升級與標準化生產，培育行業新質生產力，為房地產高質量發展注入持久動力。

此外，《意見》還提出要發展新型建造方式，加快推動建筑業與先進制造技術、新一代信息技術的深度融合，在更大范圍推廣智能建造、綠色建造、裝配式裝修。強化科技賦能，強化企業科技創新主體地位，鼓勵企業建設住房領域科技創新平臺，推進企業主導的產學研深度融合。建設完善科技成果庫，發布先進適用技術推廣目錄，加大惠民實用的新技術、新材料、新產品推廣應用。

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