完蛋！悉尼墨爾本房價，開始下跌！

　　01

　　2026 年房價增長潛力最大的郊區預測

　　在經歷了一整年的市場強勁增長后，投資者與首次購房者紛紛爭奪價格更親民的房源，預計 2026 年澳大利亞遠郊獨棟房屋將迎來最高漲幅。

　　盡管澳大利亞儲備銀行（Reserve Bank of Australia, RBA）有望成為全球首家為應對通脹加速而轉向加息的主要央行，但 2026 年房價仍將繼續上漲，只是增速會有所放緩。

　　隨著利率前景發生轉變，去年年底房地產市場情緒也迅速降溫，購房者持幣觀望導致房屋清盤率（clearance rates）下降。

　　去年，澳大利亞各大首府城市房價整體上漲 9.7%，使得許多購房者望房興嘆。

　　對于澳大利亞家庭而言，居住在獨棟房屋（detached house）的夢想仍是首要目標 —— 但在主要城市，他們需要搬到更遠的郊區才能負擔得起。這種需求正推動部分價格更親民的遠郊區域房價出現大幅上漲。

　　據數據機構 Cotality 的數據顯示，珀斯（Perth）新開發郊區（greenfield suburb）曼多加爾普（Mandogalup）2025 年房價飆升 33%，成為澳大利亞增長最快的房地產市場；此外，還有數十個遠郊區域的年度房價漲幅達到兩位數。

　　曼多加爾普距離珀斯中央商務區（CBD）約 25 分鐘車程，此次房價大幅上漲的原因是該區域用地性質從工業用地重新規劃（rezoned）為住宅用地，使得房屋建設得以推進。

　　除個別例外情況外，由于住房需求超過供應數量，2025 年增長最迅猛的遠郊區域在 2026 年預計仍將表現突出。這一供需失衡導致房價漲幅超過工資增速，迫使更多購房者轉向市場的中低價位房源。

　　“我認為，在悉尼、墨爾本、布里斯班等任何一個市場，如果你是中等收入群體，想要在高價位區間證明自己有能力償還房貸將變得相當困難 —— 除非你有巨額首付，或者已有房產權益作為支撐，”Cotality 研究主管蒂姆?勞萊斯（Tim Lawless）表示。

　　“對于許多首次入市的購房者而言，他們會更傾向于選擇那些遠郊區域，并與投資者展開競爭，因為投資者通常也活躍在這些價格區間相近的市場。”

　　在悉尼，2025 年房價漲幅最高的郊區是遠西南地區的梅南格爾公園（Menangle Park，20.7%）和吉列德（Gilead，20.7%），緊隨其后的是內西區邊緣的北斯特拉斯菲爾德（North Strathfield，17.3%）。

　　悉尼漲幅前十的郊區中，有七個低于聯邦政府擴大后的首次購房擔保計劃（first home guarantee scheme）價格上限（150 萬澳元）。目前，符合條件的首次購房者可僅支付 5% 首付且無需繳納貸款人抵押貸款保險（lenders’ mortgage insurance, LMI），這一群體的競爭正日益激烈。

　　墨爾本（價格上限 95 萬澳元）、阿德萊德（Adelaide，90 萬澳元）、珀斯（85 萬澳元）、霍巴特（Hobart，70 萬澳元）和達爾文（Darwin，60 萬澳元）也呈現類似趨勢。而在布里斯班和堪培拉（兩地價格上限均為 100 萬澳元），漲幅最高的郊區大多超出了這一限制。

　　在墨爾本，東南部的莫寧頓半島（Mornington Peninsula）是最受歡迎的房屋市場，其中北弗蘭克斯頓（Frankston North，21%）、弗蘭克斯頓（Frankston，15.1%）、西福德（Seaford，14.7%）和卡勒姆唐斯（Carrum Downs，14.7%）的房價漲幅最高。

　　布里斯班的房價增長郊區則略有不同，年度漲幅較高的區域分布較為分散，并非集中在遠郊。漲幅最大的區域包括布里斯班市中心（Brisbane City，25%）、莫頓灣（Moreton Bay）的桑福德村（Samford Village，22.8%）以及北部的切姆賽德（Chermside，22.1%）。

　　阿德萊德山（Adelaide Hills）的小型郊區米德斯（Meadows，18.5%）和麥克爾斯菲爾德（Macclesfield，16.3%）增長最快，其次是北部的艾爾（Eyre，15.7%）。

　　在珀斯，除曼多加爾普外，東南部的海恩斯（Haynes，22.8%）和西南部的萬迪（Wandi，22.6%）也錄得強勁漲幅。

　　勞萊斯表示，投資者平均占房地產市場的 33%，但長期以來這一比例一直維持在 40%，這種情況較為罕見。

　　“我認為，如果投資活動或參與度沒有放緩，澳大利亞審慎監管局（Australian Prudential Regulation Authority, APRA）很可能會通過收緊投資者信貸條件來進行調控，” 他說。

　　去年 11 月，APRA 宣布將對自住型和投資型抵押貸款實施債務收入比限制（debt-to-income limits），將向財務壓力最大的借款人發放的貸款限制在新增貸款的五分之一以內。

　　勞萊斯預測，2026 年高端房產市場（價格在 190 萬澳元以上、低于高端豪宅市場 —— 悉尼高端豪宅起價約 500 萬澳元，墨爾本約 120 萬澳元）可能出現下跌或持平，原因是購房者受到相對高利率的抑制。

　　Domain 首席經濟學家尼古拉?鮑威爾（Nicola Powell）表示，低端市場表現優于高端市場，這表明購房者和投資者正面臨可負擔性制約。

　　“可負擔性上限的存在，推動需求向‘下沉’和‘外擴’兩個方向發展。‘下沉’意味著購房者可能會選擇更小的房產或公寓（unit）；而顯然，‘外擴’則意味著離 CBD 越遠，房產可負擔性越高，” 鮑威爾說。

　　“一些表現最佳的郊區是那些價格更親民的區域，這并不讓我感到意外，因為這恰恰反映了市場的需求所在，以及澳大利亞可負擔房源的稀缺性，” 她補充道。

　　鮑威爾指出，遠郊區域的受歡迎程度也表明，澳大利亞人仍然更傾向于居住在獨棟房屋，而非公寓或聯排別墅（townhouse），并且他們愿意為了負擔得起一套獨棟房屋而不斷向城市外圍搬遷。

　　“這體現了澳大利亞人對獨棟房屋的偏愛。我們知道，獨棟房屋是他們首選的房產類型，仍是他們的理想居所。盡管越來越多的人住在公寓里，但我們發現，在價格增長方面，獨棟房屋的表現往往優于公寓。”

　　鮑威爾表示，任何加息舉措（尤其是多次加息）都將扼殺房價上漲勢頭 —— 但 2026 年上半年的增長勢頭仍將保持強勁。

　　“我們預計明年上半年，首次購房者的活躍度將維持高位，這將繼續對可負擔區間的房價（包括獨棟房屋和公寓）構成上漲壓力。”

　　至于投資者，鮑威爾表示，表現最佳的房產往往位于擁有各類低層住宅的郊區，而非高密度區域 —— 這類區域同類房源供應充足，競爭更為激烈。

　　02

　　漲不動了？！加息陰影籠罩澳洲樓市，悉尼墨爾本房價下跌

　　加息預期的持續發酵，為一度高歌猛進的澳洲房地產市場按下“減速鍵”。

　　當前，澳洲中型首府城市房價漲幅收窄，悉尼與墨爾本兩大城市房價則陷入下行區間。

　　根據房產數據分析機構PropTrack發布的月度房價指數報告，2025年12月，涵蓋公 寓、聯排別墅及獨立屋的澳洲全澳房屋均價環比僅上漲0.1%，創下近一年來的最低漲幅。

　　回顧此前數月，澳洲全國房價曾保持強勁增長勢頭。

　　2025年初至年末，房屋中位價累計上漲8.8%，漲幅約8.22萬澳元。

　　行業專家指出，熱度消退的轉折點出現在2025年11月。當月公布的通脹數據高于市 場預期，這不僅徹底澆滅了澳洲儲備銀行（RBA）進一步降息的可能性，還讓2026 年初的加息預期浮出水面。

　　值得關注的是，2025年澳洲儲備銀行曾三度降息，分別在2月、5月和8月落地。

　　這三輪降息政策大幅提振了購房者信心，也是推動全年房價走高的核心動力。

　　PropTrack分析認為，市場態勢的轉變意味著2026年澳洲房價增速將進一步放緩，預計全年全國房價漲幅將回落至5%左右。

　　不過該機構同時強調，受多重利好因素支撐，澳洲主要城市房價不大可能出現持續性下跌，其中包括長期存在的住房短缺問題、依舊強勁的移民流入，以及“首次購房擔保計劃”等政府刺激政策的托底作用。

　　房價指數報告明確指出：“房價上漲步伐預計將進一步放緩。2025年的三輪降息是房價走高的關鍵支撐，但2026年市場不僅不會再迎來降息，若通脹水平居高不下， 加息還將成為大概率事件。”

　　報告補充道：“但住房新增供應短缺、市場需求堅挺等因素，將對沖加息預期帶來的下行壓力。”

　　“澳洲政府推出的‘5%首付購房計劃’也會進一步提振市場需求，尤其會帶動中低價位房產的交易熱度，從而對房價形成支撐。”

　　從城市表現來看，2025年12月，阿德萊德以0.8%的房屋中位價環比漲幅領跑全澳， 布里斯班與珀斯的房價漲幅則均維持在0.5%的水平。

　　與悉尼、墨爾本等大型首府城市相比，這三座城市的房產性價比更高，因此在2025年全年持續吸引著大批房產投資者的目光。

　　反觀悉尼與墨爾本，兩大城市成為當月樓市表現最差的區域，房價環比下跌0.3%；堪培拉房價也出現小幅回落，環比跌幅為0.2%。

　　拍賣師Michael Garofolo表示，僅僅是加息的潛在可能性，就足以讓部分購房者變得謹慎。

　　他進一步解釋稱，這種觀望情緒在高端房產市場表現得尤為明顯，畢竟此類房產的買家通常需要背負更高額度的房貸。

　　與此同時，中低價位房產的競爭熱度依舊不減，尤其是那些符合政府“首次購房擔保計劃”價格上限的房源，更是持續成為市場焦點。

　　03

　　周租金高達$10萬！悉尼墨爾本豪宅變身“印鈔機”，租客名單“星光熠熠”

　　精明的澳洲業主正將豪宅轉化為源源不斷的“提款機”。隨著夏季租賃熱潮來襲，部分頂級房產的單周租金收益高得令人咋舌。

　　目前，澳洲富豪榜上的名流們正紛紛開啟“收租模式”，全澳各首府城市及沿海地區的頂層公寓和獨立屋備受矚目，每周租金普遍在1萬至1.5萬澳元之間，頂尖房產甚至能突破10萬澳元大關。

　　Luxico 創始人 Alexandra Ormerod 與丈夫 Tom 自2013年創立公司以來，業務已 覆蓋維州、新州和昆州，并計劃進軍南澳、西澳及塔州。

　　由于其服務對象均為超級富豪，該公司還受邀參與了真人秀《十億美金游樂場》 （Billion Dollar Playground）的拍攝，記錄員工如何滿足名流客人的各種極致需求。

　　據悉，該節目第二季已定于2026年開拍。 除了在流媒體平臺 Binge 走紅，Luxico 的高端住宅還頻繁出現在《Vogue Living》等頂級雜志及多部影視劇中。例如，由 Asher Keddie 主演的《Strife》和 ABC 劇集《總控制》（Total Control）都曾在其房源內取景。

　　這些豪宅的住客名單星光熠熠，包括貝克漢姆夫婦以及網壇名將德約科維奇。

　　Alexandra Ormerod 指出，墨爾本的 Mornington Peninsula、悉尼的Byron Bay 以及昆州的 Noosa 是夏季最熱門的地點。

　　得益于優越的海灘景觀、豐富的文化底蘊和美食體驗，這些地區的房房源在旺季往往供不應求。

　　值得注意的是，根據澳洲統計局（ABS）的數據，澳洲全職員工的年薪中位數約為 8.84萬澳元。而在 Luxico 旗下，超過90%的房源在夏季單周收入就能達到1萬澳元以上。

　　Alexandra Ormerod 透露，在租賃旺季，悉尼和墨爾本的優質住宅周租金通常超過2萬澳元。

　　最頂級的房源單晚價格甚至超過1.5萬澳幣，這意味著業主一周就能入賬10萬澳元，其創收能力可見一斑。

　　不過，想要租出這樣的高價，房屋必須滿足苛刻的標準。除了地理位置優越外，還需配備四個以上臥室、設計師級的室內裝潢、泳池及戶外娛樂區，若能直通海灘或擁有全景景觀則更具競爭力。

　　為了維持高水準，Luxico 僅接受專業管理且配備現場經理的物業。

　　Alexandra 表 示，他們的禮賓團隊致力于極致的個性化服務，小到升級特定品牌的床墊，大到聘請私人廚師，甚至曾為某位名星專門從海外空運指定床墊。

　　目前，該公司正積極擴充版圖，計劃將悉尼 Bondi Beach、昆州 Mermaid Beach 以及墨爾本 South Yarra 等地的頂級閣樓和莊園納入投資組合。

　　雖然租金定價由業主或經理決定，但 Luxico 會提供市場參考建議。

　　Alexandra 提 醒業主，房產必須全年或季節性可用，且需移除所有個人雜物，以確保客人能享受 到極致的五星級體驗。

　　目前，該公司近半數客源來自海外。受圣誕和新年假期推動，來自美、英、新等國的國際預訂激增，許多最貴的房源通常需要提前半年甚至一年預訂。

　　房產機構 Abercrombys 的 Paul Tunney 介紹稱，在墨爾本 Toorak 等富人區，帶有桑拿房、健身房和網球場的頂級豪宅周租金通常在3000至1萬澳幣之間。

　　這些客戶多為回國的僑民、商界大亨，或專程來參加 F1 賽車、網球賽事的精英人士。

　　有些業主是因為移居州外或搬往海濱居住，才選擇將城市內的豪宅掛牌出租。

　　與此同時，Airbnb 上的豪宅表現也同樣亮眼。澳洲及新西蘭區經理 Susan Wheeldon 表示，利用夏季空置期出租房屋已成為澳洲人理想的“副業”，賺取的收入不僅能抵消旅行成本，還有助于支付日常賬單。

　　精品管理公司 Cove Curation 的創始人 Elisa Tseng 專門經營悉尼北岸的高端短租。

　　她認為，經營豪宅租賃的核心在于創造“平靜感”和“連接感”。

　　她曾為一位德國投資銀行家提供住宿，并親自帶其游覽悉尼地標。

　　Elisa 感嘆道， 在人生過渡期，一個溫馨且有設計感的家能產生強大的治愈力量。

　　目前，Elisa 管理的 Lavender Bay Residence 享有悉尼歌劇院和海港大橋的絕佳 景觀。

　　她表示，2月份是美國和歐洲客人的預訂高峰，而農歷新年期間，來自中國及東南亞的多代同堂家庭旅行則占據了主導地位。

　　對于有意嘗試短租的業主，Elisa 的建議是：真心關懷住客的體驗，讓客人在進門的那一刻便能感受到*賓至如歸*。

　　04

　　預計今年澳洲酒店市場表現強勁 外資涌入增加酒店買賣交易

　　房地產專家表示，澳洲豐富的重大演藝與體育比賽活動日歷、合約供應以及流入酒店市場的國際資本，將在2026年大幅推動酒店地產業。

　　酒店地產交易活動在2024年低迷后于2025年反彈，總交易價值上升至約22億澳元，與全國歷史長期平均持平。國際地產仲價巨頭仲量聯行（JLL）的哈帕（Peter Harper）表示，缺乏新酒店地產存量及需求增加將使這個數字持續上升。

　　仲量聯行的酒店及餐館業董事總經理哈帕指稱，在酒店開發建設新項目寥寥之際，國際及國內投資者興趣的增加預計將持續，推動酒店地產業的交易量持續攀升至明年及以后。

　　他告訴《澳洲金融評論報》：「我們已經非常接近新開發周期的尾聲。所以在可預見的未來，我們會看到很少有新酒店興建或開業。」

　　「澳洲酒店地產市場的基本面非常堅強，我們將繼續看到如此高水準的外國投資進入市場。」

　　與辦公樓等住宅及商業房地產產業類似，新酒店開發項目的推出受限于高昂的建設成本，使得購買現有資產比開發新資產更為可行。這推高了價格。

　　今年最大的一筆飯店交易是Metrics Credit Partners于二月以約2.65億澳元從JDH Capital手中收購位于悉尼環形碼頭的史丹福爵士酒店（Sir Stamford Hotel）酒店。

　　它曾是這座城市最豪華的酒店之一，最初名為麗思卡爾頓酒店（ Ritz-Carlton Hotel），2000年改名為史丹福爵士酒店。

　　泰國酒店餐飲集團KS Hotels于八月以約2.05億澳元收購中國女富豪陳麗華的富華國際集團擁有的墨爾本柏悅酒店（Park Hyatt Melbourne），而全球媒體與娛樂集團The Generation Essentials Group則以約1億澳元收購了柏斯麗思卡爾頓酒店（Ritz-Carlton Hotel）50%的股權。

　　過去一年酒店市場強勁。根據地產代理商世邦魏理仕（CBRE）的數據，2025年酒店房間入住率平均約為73%。布里斯本在每間酒店可用房間收入（RevPAR）增長率方面領先，上升11%，其次是達爾文和柏斯，均為增長9%。

　　世邦魏理仕亞太區高級總監吉布森（Tom Gibson） 表示，澳洲所有主要城市的酒店市場全年都經歷了優異的成長，這得益于新航班和重大演藝與體育比賽活動，尤其是在2025 年下半年。

　　他說：「上半年的交易活動比我們預期的還要平靜。但我們已有超過13億元的合約或要約資產，可以在新年公布。」

　　地產經紀行高力國際（Collier）的酒店主管威爾士（Karen Wales）表示，目前數筆具有里程碑意義的交易可能在明年推動銷售量創新高。

　　她說：「交易量預計在2026年將加速，這得益于資本日益增加、住宿供應受限，以及旅游業基本面穩健。」

　　然而，長期擔任酒店業地產交易與發展顧問的德蘭斯菲爾德（Dean Dransfield）表示，關于新年利率可能上升的討論正在增加，這可能會在2026年上半年放緩市場。

　　他告訴《澳洲金融評論報》：「我們大概希望通膨泡沫已經完全成形，因為其他噪音太大，尤其是部分經濟刺激措施，導致泡沫沒有像最初預期或期望的那樣持續且強烈地下降。」

　　「但我認為資金仍然充足，當然在飯店領域尋找優質資產。」

　　仲量聯行的哈帕表示，來自東南亞的資本越來越多地轉向澳洲的飯店市場。

　　「當澳元匯率在在目前情況下，澳洲房地產對投資人來說看起來非常便宜，無論是交易還是使用某些外幣。「我們看到KS飯店與柏悅和Vibe酒店集團進行了兩筆大型交易。」

　　新加坡投資公司K3 Ventures于三月以約6100萬澳元將位于黃金酒岸沖浪者天堂的Vibe Hotel Gold Coast酒店出售給KS Hotels。

　　但哈珀表示，當地個人與家族辦公樓買賣交易在亞洲——尤其是日本、英國及歐洲——經歷一段分散注意力后，重新聚焦澳洲的活動也推動了活動。

　　澳洲房地產開發商Rebel Property于二月以約2.055億至2.07億澳元的價格從Fridcorp手中購得悉尼洲際雙灣酒店（InterContinental Sydney Double Bay ）。 Goldfields Property Development 以約3100 萬澳元購買了位于維州摩寧頓半島Mornington 半島的Quality Resort Sorrento Beach酒店。

　　世邦魏理仕的吉柏森表示，高昂的建筑成本將阻礙新存量的發展。

　　「我們預計到2028年的建筑成本將成長6%，這也會反映在我們目前看到的合約供應市場中。市場上有更多優質產品出現，這將支持利率成長。」

　　2026年第一季，澳洲將有4500間酒店客房在建，預計在未來兩年內開業。根據世邦魏理統計整理的數據，大多數將集中在悉尼、柏斯和墨爾本，其中60%屬于豪華或高端酒店。

　　到2026年底，澳洲將新增約10,500班航班，短期國際訪客預計增加25%，吉柏森表示，需求很可能超過供給，這將支持酒店房價的成長。

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