誰在分食城市更新紅利

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 田國寶

2025年歲末，瑞安房地產(chǎn)有限公司（下稱“瑞安地產(chǎn)”，00272.HK）披露上海市浦東新區(qū)三林鎮(zhèn)西林村城市更新項(xiàng)目的推進(jìn)情況，計(jì)劃于2026年下半年拿地，2027年下半年入市。

三林項(xiàng)目是近三年來浦東體量最大的城市更新項(xiàng)目，總建筑面積約72.4萬平方米。項(xiàng)目由陸家嘴集團(tuán)、瑞安地產(chǎn)、浦東地產(chǎn)集團(tuán)和三林資管四家企業(yè)參與，其中瑞安地產(chǎn)為第二大股東及主要操盤方。

瑞安地產(chǎn)是本輪城市更新中為數(shù)不多仍深度參與的非國有企業(yè)之一。自2021年底以來，受房地產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等因素影響，多數(shù)民營房企陸續(xù)退出城市更新領(lǐng)域，地方國企和央企逐步成為這一領(lǐng)域的主導(dǎo)力量。

在房地產(chǎn)逐步回歸居住屬性的背景下，普通商品房去化速度相對(duì)放緩，而城市更新項(xiàng)目因多位于城市核心區(qū)，更易獲得市場認(rèn)可。例如，2025年10月入市的北京西城區(qū)百萬佳苑項(xiàng)目，房源幾乎“秒光”。

一位長期從事城市更新的人士向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，不同城市對(duì)社會(huì)資本參與城市更新的態(tài)度差異較大。多數(shù)城市更傾向于引導(dǎo)民企等社會(huì)資本通過認(rèn)購基金份額的方式參與，而對(duì)其直接參與或主導(dǎo)項(xiàng)目操盤仍持審慎態(tài)度。

三林模式

2014年，三林鎮(zhèn)被上海列為首批城中村改造項(xiàng)目，由陸家嘴集團(tuán)牽頭，聯(lián)合三林資管等主體成立項(xiàng)目公司，負(fù)責(zé)前期土地整理、動(dòng)拆遷及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。2017年，上海浦東新區(qū)發(fā)布《三林濱江南片區(qū)結(jié)構(gòu)規(guī)劃》，將三林定位為中心城楔形綠地。

2020年前后，三林周邊安置房項(xiàng)目陸續(xù)交付。2021年，三林鎮(zhèn)西林村等片區(qū)獲得上海城市更新引導(dǎo)基金支持，一期投入約91億元用于拆遷與土地平整。2022年至2023年，三林鎮(zhèn)啟動(dòng)城中村改造攻堅(jiān)行動(dòng)，完成多個(gè)征收項(xiàng)目，推動(dòng)存量地塊轉(zhuǎn)型。

2024年，陸家嘴集團(tuán)、浦東地產(chǎn)集團(tuán)和三林資管開始與瑞安地產(chǎn)就三林城市更新項(xiàng)目核心地塊的合作開發(fā)展開磋商。相關(guān)合作地塊總建筑面積約72.4萬平方米，規(guī)劃用途以住宅和商業(yè)為主。

2025年11月，陸家嘴集團(tuán)、浦東地產(chǎn)集團(tuán)、三林資管與瑞安地產(chǎn)正式簽署合作協(xié)議，共同成立上海三林新天地城市更新建設(shè)有限公司（下稱“三林新天地”）。其中，上海瑞安城市更新建設(shè)有限公司代表瑞安地產(chǎn)出資。

股權(quán)結(jié)構(gòu)顯示，陸家嘴集團(tuán)和浦東地產(chǎn)集團(tuán)均為浦東新區(qū)國資企業(yè)，分別持股40%和11%；上海瑞安持股39%；三林資管為三林鎮(zhèn)集體企業(yè)，持股10%。瑞安地產(chǎn)為項(xiàng)目主要操盤方及未來運(yùn)營管理方。

根據(jù)瑞安地產(chǎn)公告，項(xiàng)目股東方出資分為兩部分：一是注冊(cè)資本23.2億元，其中上海瑞安認(rèn)繳9.1億元；二是四家股東承諾為項(xiàng)目投入資金合計(jì)91.62億元，其中上海瑞安出資35.7億元。

上海瑞安背后共有四家投資人，其中瑞安地產(chǎn)控制的兩家主體合計(jì)持股34%；上海和峰源置業(yè)有限公司和上海芃熹實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司分別持股33%。

上海和峰源和上海芃熹均為民營企業(yè)。前者由上海龍峰集團(tuán)控制，其實(shí)際控制人任國龍涉足房地產(chǎn)、金融、教育和服裝等多個(gè)領(lǐng)域；后者背后為上海同進(jìn)置業(yè)，實(shí)際控制人孫益功、劉哲為同策房地產(chǎn)咨詢的主要股東。

盡管上述兩家民企是三林城市更新項(xiàng)目的重要出資方，但其角色更偏向財(cái)務(wù)投資，其人員亦未進(jìn)入上海瑞安披露的管理層。

前述城市更新人士認(rèn)為，這種模式符合當(dāng)前政策對(duì)社會(huì)資本參與城市更新的引導(dǎo)方向，既為民企提供了參與通道，也在一定程度上隔離了因個(gè)別主體風(fēng)險(xiǎn)暴露而影響項(xiàng)目推進(jìn)的可能性。

在其看來，三林城市更新項(xiàng)目之所以選擇瑞安地產(chǎn)作為合作方，除其港資背景帶來的財(cái)務(wù)穩(wěn)健性外，更重要的考量在于其在城市更新和商業(yè)運(yùn)營領(lǐng)域的長期經(jīng)驗(yàn)。上海新天地、蟠龍新天地等項(xiàng)目均為可參照的成熟案例。

多元探索

在2021年之前，珠三角和長三角部分城市的城市更新項(xiàng)目中，非國有資本一度占據(jù)重要位置。2021年后，受資金壓力影響，非國有資本逐步退出，央企和地方國企成為絕對(duì)主力。

與珠三角、長三角相比，京津冀地區(qū)的舊改和城中村改造長期以政府主導(dǎo)收儲(chǔ)為主，城市更新的市場化程度相對(duì)較低。近年來，部分項(xiàng)目開始向城市更新模式轉(zhuǎn)型，但多以小規(guī)模試點(diǎn)為主。

北京市西城區(qū)百萬莊北里居民住房改善項(xiàng)目最早啟動(dòng)于2006年，2018年至2020年完成土地整備和征收。2023年起陸續(xù)推出兩個(gè)地塊，其中C地塊面積5825平方米，D地塊3295平方米；2024年推出的A地塊面積為9816平方米。

該項(xiàng)目開發(fā)主體為北京市西城區(qū)國資委控股的北京天恒置業(yè)集團(tuán)有限公司。由騰挪地塊建設(shè)而成的百萬佳苑小區(qū)中，大部分房源用于安置，僅有少量房源對(duì)外銷售。北京市住建委信息顯示，2025年10月，百萬佳苑65套住宅取得現(xiàn)房銷售許可證，截至目前已網(wǎng)簽63套，網(wǎng)簽均價(jià)為96730元/平方米，網(wǎng)簽總金額約3.74億元。

與百萬莊北里項(xiàng)目類似的，還有同位于西城區(qū)的光源里棚改項(xiàng)目。該項(xiàng)目于2010年啟動(dòng)，2017年至2018年完成居民意愿征詢、土地征收與規(guī)劃審批等前期工作，并逐步破解資金與安置難題。

2018年，光源里項(xiàng)目獲北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)批準(zhǔn)，總投資約60億元，資金來源包括財(cái)政補(bǔ)貼、企業(yè)自籌和銀行貸款。2020年4月，項(xiàng)目正式開工，開發(fā)主體同樣為天恒置業(yè)。

光源里項(xiàng)目共分六期建設(shè)，總建筑面積約57.6萬平方米，其中住宅建筑面積約27萬平方米。目前，多數(shù)回遷住宅樓已建成，部分仍在進(jìn)行園林、道路及內(nèi)部裝修等收尾工作。

此前，市場曾多次傳出光源里項(xiàng)目部分回遷房將轉(zhuǎn)為商品房銷售的消息。2025年11月，項(xiàng)目方對(duì)此予以否認(rèn)。現(xiàn)場工作人員亦表示，項(xiàng)目尚未完成竣工驗(yàn)收，暫無對(duì)外銷售安排。由于項(xiàng)目位于北京二環(huán)內(nèi)，一度受到市場高度關(guān)注。目前，周邊紫金印象項(xiàng)目現(xiàn)房售價(jià)約為11萬元/平方米。

此外，天恒置業(yè)還操盤了車公莊大街3號(hào)項(xiàng)目、三里河一區(qū)28號(hào)危舊樓改建項(xiàng)目。

不同于天恒置地在政府主導(dǎo)下操盤城市更新項(xiàng)目的模式，北京海淀中關(guān)村東區(qū)改造項(xiàng)目A組團(tuán)項(xiàng)目為北京首例片區(qū)化央產(chǎn)房小區(qū)原拆原建，項(xiàng)目于2023年啟動(dòng)，預(yù)計(jì)于2026年交付。北京城建為項(xiàng)目實(shí)施主體，參與單位還包括產(chǎn)權(quán)單位中國科學(xué)院行政管理局及所在的中關(guān)村街道辦事處。

北京朝陽區(qū)小關(guān)北里改造項(xiàng)目則由產(chǎn)權(quán)單位主導(dǎo)實(shí)施。

投資回報(bào)

根據(jù)瑞安地產(chǎn)公告，上海三林城市更新項(xiàng)目四方股東合計(jì)投資約91.6億元，其中，上海瑞安出資35.7億元，瑞安地產(chǎn)實(shí)際出資額約12.2億元。

三林項(xiàng)目的主要收益來源包括住宅銷售收入和商業(yè)物業(yè)租金。

按照各方規(guī)劃，項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2026年完成拿地，2027年實(shí)現(xiàn)銷售回款。項(xiàng)目總建筑面積約72.3萬平方米，其中住宅占比約六成，預(yù)計(jì)整體貨值在300億元至400億元，利潤按股權(quán)比例分配。

作為新天地品牌的運(yùn)營方，瑞安地產(chǎn)在商業(yè)文化地塊的收益分配中享有激勵(lì)機(jī)制。根據(jù)股東協(xié)議，商業(yè)運(yùn)營的正常收入按股權(quán)比例分配；當(dāng)凈收入與總成本之比超過6.5%時(shí)，超額部分中65%分配給瑞安地產(chǎn)，其余35%分配給陸家嘴集團(tuán)和浦東地產(chǎn)集團(tuán)，三林資管不參與超額收益分配。

從行業(yè)對(duì)比看，上海同類城市更新項(xiàng)目的回報(bào)率普遍較高。據(jù)一位上海城市更新人士介紹，印力和信城不動(dòng)產(chǎn)于2017年收購三林印象城項(xiàng)目，經(jīng)過改造后于2019年分開出售，粗略估算，兩年回報(bào)率超過30%；蟠龍新天地項(xiàng)目住宅銷售及10年商業(yè)運(yùn)營等綜合回報(bào)率預(yù)計(jì)在25%至35%；三林新天地項(xiàng)目的內(nèi)部收益率（IRR）保守估算約為10%至15%。

相比之下，北京的城市更新多針對(duì)公房及危房，多由政府或產(chǎn)權(quán)單位主導(dǎo)，開發(fā)商以代建模式操盤，大部分房源用于回遷安置居民。盡管商業(yè)化程度不同于上海項(xiàng)目，但由于政府承擔(dān)了拆遷等前期成本，開發(fā)商的資金壓力相對(duì)較小，加之少量可售房源基本被迅速消化，營銷和管理費(fèi)用得以有效控制。

天恒置業(yè)操盤的車公莊大街3號(hào)項(xiàng)目同樣屬于微型更新項(xiàng)目，住宅建筑面積僅1.28萬平方米。除政府和地方國企外，中國國新控股有限責(zé)任公司以基金形式參與投資，其中非國有資本占比約30%。該項(xiàng)目通過部分可售商品住宅及公建物業(yè)租金回收投資。

光源里項(xiàng)目在模式上與百萬莊北里類似，但體量更大，總投資約67億元。該項(xiàng)目一方面可通過少量剩余回遷房轉(zhuǎn)為商品房實(shí)現(xiàn)回款，另一方面可在后期通過物業(yè)管理和公建物業(yè)租金獲得持續(xù)、穩(wěn)定收益，但具體可售房源規(guī)模尚未明確。

一位北京國有房企人士表示，北京不能簡單復(fù)制上海和深圳等城市的經(jīng)驗(yàn)，需要根據(jù)實(shí)際情況探索一套符合北京的城市更新模式，目前還處于探索階段，對(duì)社會(huì)收益的追求大于商業(yè)收益。

（作者 田國寶）

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田國寶

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