跑得最快的地王，綠城踩了剎車

文/上海進深 嚴明會

綠城北外灘地王項目——潮鳴外灘，實景樣板間即將在本月開放。

這個動作本身并不突然，但放在時間線上看，節奏明顯比此前市場預期慢了一步。

按照原來的宣傳口徑，項目原本計劃在去年12月開放樣板間，甚至首開，后來被推遲。

有消息稱，樣板間曾短暫開放，但因細節未達內部標準被叫停；也有判斷認為，推遲與蓄客節奏有關。

原因或許多重，但結果很清晰，綠城選擇放慢入市。

這種“慢”，并不是從一開始就慢。

相反，在拿地后最初階段，綠城幾乎是一路快跑。

7月25日，上海第六輪土拍，綠城以總價64.72億元、溢價率46.33%，競得北外灘核心地塊。

7月29日，項目設計方案即公示。從拿地簽約到方案官宣，僅用了一個工作日，刷新了虹口區有史以來最快紀錄。

這意味著，綠城在落錘之前，對產品方向和成本承受力已有明確判斷。

這是一塊被競爭推到極限的地。

土拍當天，共有7組頭部房企參與，包括金隅、招商&南通瑞城、華潤&越秀、中海、保利發展、金茂和綠城。

最終進入高品質競價環節的，是綠城與金隅。

三項高品質指標全部封頂：裝標不低于6000元/㎡，公共服務設施2600㎡，高端人才住房配建比例2%。

最終綠城以647190萬元總價拿地，成交樓板價126577元/㎡，溢價率46.33%。

在此之前，虹口區樓面價超過9萬的項目只有兩個：華潤·外灘瑞府和金茂·璞元。

這一次，綠城直接刷新了全區新房樓面價。

算上2%人才房等因素，可售樓板價接近14萬/㎡，未來售價沖擊19–20萬/㎡，幾乎已成共識。

問題在于，市場能不能消化。

去年四季度，北外灘板塊供應充足，去化普遍承壓。

中糧北外灘壹號推出90套房源，收獲77組認購，首開官宣去化約60%。

華潤外灘瑞府二批次146套房源，收獲78組認購；三批次93套房源，收獲50組認購，表現并不輕松。

在這樣的背景下，快速入市，未必是最優解。

潮鳴外灘擬建4幢住宅，首層全部架空，設置下沉式庭院與中央景觀，全人車分流，樓棟之間有連廊相接，主力產品為190–310㎡的大戶型。

這是典型的綠城高端改善邏輯，但對應的是一個容錯空間極小的價格帶。

也正因如此，放慢節奏、反復打磨產品、推遲入市，反而更像是一種主動選擇。

不是不急，而是因為太貴，不能出錯。

在一個并不寬松的市場下，綠城要讓市場接受一套“必須賣得貴”的房子。

之后還要面對建發北外灘山壽里地塊項目、光大&伊泰北外灘項目等競品的入市。

這一局，綠城顯然選擇了用時間，換確定性。

慢一點，但更穩。

去年5月，綠城在徐匯濱江的潮鳴外灘驚艷全國豪宅市場，均價19.5萬/㎡，開盤售罄。

潮鳴系第二個高端豪宅能否延續熱潮，我們拭目以待。