樓市，兩個大消息

今天，樓市有兩個消息值得關(guān)注。

先看第一個：人民日報發(fā)文，公積金制度將在2026年有重要改革。

這篇題為《中央“點名”住房公積金，釋放什么信號？》首發(fā)在人民日報評論公眾號上，隨后被人民日報的多個新媒體賬號轉(zhuǎn)載。

文章說：2025年底召開的中央經(jīng)濟工作會議，提出“深化住房公積金制度改革”。在過去十年的會議通稿中，公積金被單獨點名，還是頭一次。隨后召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，公積金被提了7次。

文章并沒有直接給出公積金改革的具體方案，只是分析幾個痛點，提出了改革的方向：讓大家貸得到、用得順這筆錢，從而住得上更好的房子。

“全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議”的通稿，也沒有給出改革的具體內(nèi)容，只是籠統(tǒng)地說，深化住房公積金制度改革、更好發(fā)揮住房公積金作用。

所以我的判斷是，在公積金制度方面不會有顛覆性改革，應(yīng)該是沿著2025年的改革方向繼續(xù)走，力度會大一些。

此前有一些退休高官或知名專家建議取消公積金制度，給企業(yè)減負(fù)；或者改為企業(yè)年金制度。

這些人恐怕不知道，住房公積金制度目前有多重要。如果貿(mào)然取消，會帶來怎樣的緊縮效應(yīng)。

通過這個制度，每年給1.76億人的公積金賬戶打入3.63萬億，他們可以用來買房、裝修、租房，還可以因為生活困難、重大疾病提取。

截至2024年末，全國個人住房貸款余額是37.8萬億，住房公積金貸款余額為8.07萬億；這45.87萬億的資金，撐住了樓市的危局。

如果少了那8萬億住房公積金貸款，樓市會更加困難，緊縮效應(yīng)更加明顯。

未來的改革方向，大概率沒有特別令人意外的地方，主要是拓展使用場景、優(yōu)化貸款政策，打破地域壁壘、提升統(tǒng)籌層級，支持保障房和好房子，加強風(fēng)險控制與數(shù)字化。

有兩點如果落實，將對樓市構(gòu)成較大利好：

第一，是顯著降低公積金貸款利率。

目前5年期以上公積金貸款利率首套房是2.6%，二套房是3.075%；而央行公布的2025 年第三季度全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款加權(quán)平均利率為 3.07%。

所以，公積金貸款利率需要有較大幅度降低，才能起到吸引大家貸款買房的作用。

預(yù)計2026年LPR利率有10到20個基點的降息，希望公積金貸款利率降息幅度能2倍于LPR利率。

第二，如果能打破地域壁壘，實現(xiàn)更大范圍的全國統(tǒng)籌，則可以顯著提高公積金貸款利用率。

下面這張圖里的紅框里，是各地公積金的貸款率，是用公積金貸款余額除以公積金余額得出來的，可以看做公積金的使用效率。

可以看出，很多地方使用率非常低，比如黑龍江不到47%，西藏不到43%，北京只有62%。

但有些地方使用率非常高，比如重慶接近96%，海南超過90%。

東北三省使用率低，是因為年輕人外流；東北體制內(nèi)人員擁有公積金比例高，但都已經(jīng)買了房子。所以東北三省公積金貸款需求不足。

一線城市公積金使用率普遍不太高，是因為公積金貸款額度相對于總房價差距太大，很多人干脆不申請了。

如果能在更高層級統(tǒng)籌，可以把閑置的公積金調(diào)往更需要的地方，以支持樓市的發(fā)展。

比如在北上廣深如果買房的時候可以申請到300萬的公積金貸款，肯定會有大量需求被激發(fā)出來。

目前全國公積金賬上大約趴了11萬億（2024年末數(shù)字）資金，如果能激活它，對于穩(wěn)定樓市、打破通縮預(yù)期將意義重大。

今天還有一個樓市大消息，來自美國。

特朗普表示：美國應(yīng)禁止大型機構(gòu)投資者購買獨棟住宅，理由是拉高了美國房價，讓普通人買不起房。

特朗普最新表態(tài)后，持有房屋比較多的投資機構(gòu)，比如黑石的股價下跌了大約10%。

我查了一下數(shù)據(jù)，過去1年里美國住房市場投資需求占了三分之一左右。

其中機構(gòu)投資者（年購買大于10套的）購買量占了全國成交量的6.8%；大型機構(gòu)（持有1000套以上）的占了總交易量的1%。

什么樣的機構(gòu)能買1千套以上的房子？主要是一些長線投資機構(gòu)，它們通過發(fā)行REITs融資。美國住房租金回報率比較高，所以有利可圖。。

比如Invitation Homes這家上市公司（黑石旗下）是美國最大單戶租賃 REIT，到2024年末全資持有單戶住宅8.5萬套、合資持有0.76萬套。

American Homes 4 Rent這家公司持有并運營 6萬多套單戶租賃住宅。

2025年美國房貸利率非常高（超過6.5%），但這一年全國房價仍然小幅上漲，因為通脹率偏高。從2019年末（疫情暴發(fā)前夕）到目前，美國獨棟住房價格指數(shù)上漲了57.5%。

今年是美國中期選舉之年，特朗普已經(jīng)說了，如果共和黨失利他將面臨彈劾。

為了打贏這場選戰(zhàn)，他準(zhǔn)備大幅降息。但又要防止在降息的時候房價繼續(xù)大漲，讓老百姓難以負(fù)擔(dān)，所以才有這項政策。

美國是一個早就完成了城鎮(zhèn)化的國家，竟然能在一輪大通脹中，全國房價平均上漲超過50%。所以，一切都是周期。我們目前大城市房價的低迷，也是階段性的。