2025年深圳商辦市場：優質購物中心集中開業，寫字樓承壓尋底

界面新聞記者 | 王妤涵

2025年，深圳商辦市場在“擴大內需”戰略與產業轉型的浪潮中，呈現出截然不同的兩面。一邊是多個重磅購物中心接連開業，掀起打卡消費熱潮；另一邊則是甲級寫字樓市場在供需壓力下步入冷靜調整期。

戴德梁行統計數據顯示，2025年深圳優質購物中心迎來76.3萬平方米的新增供應，創下近年高位。盡管需求端以61.3萬平方米的凈吸納量積極回應，但供應擴張的步伐更快，導致空置率微升至9.1%，平均租金同比下調10.7%。

寫字樓市場的壓力更為顯著。全年71.2萬平方米的新增供應涌入市場，而凈吸納量26.4萬平方米雖同比大增59.6%，卻仍不及新增供應的一半。全市甲級寫字樓存量因此突破908萬平方米大關，平均租金亦隨之下滑11.7%，至每月每平方米149.4元。

“盡管當前寫字樓市場整體需求增長動能偏弱，但也涌現出一些結構性機會。”戴德梁行研究院副院長張曉端對界面新聞分析稱，“TMT行業貢獻了深圳約三分之一的租賃需求，未來隨著‘十五五’規劃的落地，依托深圳扎實的高新技術產業基礎及高科技產業的擴容與能級提升，將持續釋放企業的總部布局、研發與團隊擴張需求，這有望為深圳寫字樓市場注入關鍵的增量動力。”

寫字樓仍存去化壓力，TMT成需求端主力

從供應端來看，2025年，深圳甲級寫字樓新增供應高達71.2萬平方米，創下近年峰值；與之形成反差的是，全年凈吸納量僅26.4萬平方米，不足新增供應的四成，供需缺口進一步拉大。

據戴德梁行統計，截至2025年末，深圳甲級寫字樓存量已突破908.2萬平方米，再疊加未來四年超500萬平方米的計劃供應，市場去化壓力較大。

無論是南山、福田這樣的傳統核心片區，還是前海、光明等新興板塊，都難逃供應沖擊，“價格內卷”成為常態，租戶的議價權也隨之顯著提升。

供需矛盾的壓力，最終直接傳導至租金端。受宏觀經濟不確定性與供需失衡的雙重影響，企業對控制辦公成本的需求愈發強烈，這也直接推動寫字樓租金持續走低。

截至2025年四季度末，深圳甲級寫字樓平均租金跌至每月每平方米149.4元，較上年末下滑11.7%。不過不同片區的表現分化明顯：核心區優質項目憑借完善的配套與優越的區位，租金降幅相對可控；而新興片區的部分項目，為了爭奪客戶不得不放下身段，通過大幅降價、延長免租期等方式讓利，區域租金差距進一步拉大。

深圳甲級寫字樓租金走勢圖 圖源：戴德梁行

即便整體需求疲軟，市場中仍不乏結構性亮點，細分行業的支撐作用尤為突出。界面新聞從戴德梁行處了解到，2025年，TMT行業貢獻了深圳約三分之一的甲級寫字樓租賃需求（以租賃面積計算）。

尤其是人工智能（AI）產業的爆發式增長，成為年度最大亮點。從底層算力、大模型開發到行業應用，產業鏈各環節企業租賃活躍度顯著提升，甚至催生了專門面向AI企業的主題孵化樓宇。

與此同時，中國企業“出海”的浪潮，也清晰映射在辦公需求上。跨境電商平臺、品牌出海企業，以及為其服務的物流、支付、營銷等配套公司，在2025年表現活躍，錄得多宗大面積成交。深圳作為供應鏈與外貿樞紐，正成為這批企業走向全球的“戰略指揮中心”。

此外，面對存量壓力，政策層面也積極應對。2025年深圳推出的商辦分區管控、鼓勵“商改住”“工改保”等措施，為存量商辦物業轉型提供了可行路徑，有助于優化市場存量結構，緩解長期供應壓力。

零售物業集中供應，業態迭代加速

與寫字樓市場的冷靜調整不同，2025年深圳零售物業市場在激烈的競爭中展現出蓬勃的創造力和吸引力。

供應端的提質升級是全年主線。76.3萬平方米的優質購物中心新增供應，不僅擴大了存量規模，更以現象級的創新重塑了商業體驗。

比如，前海冰雪世界將全球最大室內滑雪場植入商業綜合體，開創“商業+文旅+體育”的融合新模式；懷德萬象匯以巨大體量填補了深圳西部大型商業空白；深圳灣萬象城二期與K11 ECOAST則憑借頂尖的建筑設計、藝術策展與濱海景觀，一躍成為城市級美學地標與熱門打卡地。

新開業的深圳灣萬象城二期街區 界面新聞記者王妤涵拍攝

除了這些大型商業體外，社區型商業、非標商業也同步發力，PA Mall等存量項目則通過改造升級重煥生機，共同完善了深圳商業的層級布局。

與此同時，深圳購物中心的業態結構也在悄然發生變化。

從2025年深圳購物中心新入駐商家的占比來看，零售業態仍牢牢占據主導地位，占比達49.3%；餐飲業態占比升至40.7%，成為拉動客流的重要引擎；生活服務類業態占比也微增至5.4%。

2025年深圳購物中心新入駐商家業態占比圖 圖源：戴德梁行

其中，“它經濟”的崛起尤為亮眼，寵物業態已從早期的寵物銷售、洗護服務，逐步延伸至寵物玩具、日化用品等快消零售領域，不少購物中心還專門設置寵物活動專區、提供手推車租借等服務，打造“寵物友好”場景。

與此同時，數碼電子及智能家電品牌的擴張勢頭也不容忽視，受益于“以舊換新”政策紅利與深圳科創產業的增長，影石、大疆、韶音等本土品牌年內紛紛加碼線下門店，使其業態占比連續兩年升至4.8%。

在業態的蓬勃發展之下，購物中心的需求增長，仍舊難以完全吸納供應的迅猛漲勢。

戴德梁行統計數據顯示，2025年深圳優質購物中心凈吸納量61.3萬平方米、同比增長3.0%，但空置率也提升至9.1%。激烈的市場競爭下，租金下行也成為必然，平均租金同比下降10.7%至每月每平方米697.1元。

核心商圈與非核心商圈的分化也愈發明顯，業主們不得不放下“重招商、輕運營”的舊思路，通過精細化運營提升租戶粘性，以求在競爭中站穩腳跟。

此外，值得關注的是，入境旅游市場的強勁復蘇為深圳零售市場帶來了額外動力。

2025年前三季度，深圳入境過夜游客量顯著增長，其中外國游客及臺灣同胞人次同比增幅均超過50%，旅游外匯收入同比大增35.6%，達到75.9億美元。“不斷增長的入境游客有望直接拉動高端零售、特色文旅產品、智能數碼等消費需求，為深圳零售市場注入新活力。”戴德梁行大中華區副總裁程家龍對界面新聞指出。這股新增的高質量客源，為核心商圈的高端商業項目帶來了切實的消費增量。