150天，保利，憋了個大招

當一座小鎮(zhèn)能孕育出兩家世界500強，它的人居需求從來都值得被重新審視。

北滘，這座以“敢為天下先”精神闖出來的千億強鎮(zhèn)，在產(chǎn)業(yè)崛起的浪潮中吸引了大量高素質(zhì)人才匯聚，如今正面臨著一場關于居住品質(zhì)的迭代命題。

2025年7月31日，保利斬獲北滘新城核心地塊，但我們留意到，項目并未急于全面鋪開宣傳，而是悄悄憋了一個大招！

直到五個月后，這場跨越150天的精細籌備，才隨著保利·嶺南瑧悅的即將亮相，逐漸浮出水面。

北滘的發(fā)展邏輯，始終圍繞“產(chǎn)業(yè)興城、城因人旺”的路徑展開。

從最初7平方公里的制造業(yè)小鎮(zhèn)，到如今擴容至28平方公里的超級中心城區(qū)，這座城的每一步升級，都與人才需求緊密綁定。

回溯近10年的北滘新城發(fā)展脈絡，城市擴容初期的人居供給，始終以建面約80-100㎡的剛需戶型為主力，匹配人才扎根城市的安家需求。

而隨著城市界面的持續(xù)煥新，地鐵路網(wǎng)貫通、商業(yè)綜合體落地、優(yōu)質(zhì)學校云集，北滘新城的配套成熟度已躋身廣佛近郊第一梯隊。

| 北滘新城實景圖

當初的人居設計還能跟上城市的腳步嗎？答案顯然是否定的。

那些早年選擇剛需戶型的人才，如今大多已成家立業(yè)，家庭結構從二人世界升級為三代同堂或二胎家庭，對居住空間的訴求也從“夠用”轉(zhuǎn)向“舒適”。

需求已然迭代，但市場供給是否跟得上？現(xiàn)實是，在行業(yè)高周轉(zhuǎn)的慣性之下，多數(shù)項目仍停留在標準化復制的層面，鮮少有房企愿意沉下心來深度調(diào)研。

不過，破局者即將到來。

面對北滘市場日益凸顯的改善需求，以及產(chǎn)品供給的錯位困境，保利在拿到新地塊后，選擇用150天時間潛心做前期籌備。

在這期間，保利團隊開啟了高密度的調(diào)研工作，收集超3500份市場調(diào)研問卷，超1200份保利業(yè)主問卷，深入本地12個二手項目進行人居調(diào)研。

同時，保利調(diào)研團隊深入走訪超80戶業(yè)主家庭，包含企業(yè)管理者、核心技術人員等典型改善家庭。

拜訪過程中，調(diào)研人員不僅詳細記錄業(yè)主口述的需求，還會觀察家庭結構、家具擺放、常用物品收納等細節(jié)。

此外，項目更聯(lián)動媒體、周邊項目負責人及內(nèi)部團隊開展多次共創(chuàng)交流，全面收集居住痛點訴求，共同探討產(chǎn)品優(yōu)化與落地方向。

多輪走訪后，北滘新城業(yè)主四類核心痛點逐漸清晰：

01

社區(qū)規(guī)劃與公區(qū)痛點

小區(qū)大門沒有檔次，外立面品質(zhì)差，才住了幾年就已經(jīng)出現(xiàn)門扇合不上的問題，整體檔次跟不上預期。

門扇很沉，還卡住了▼

居住密度高，超高層+2梯6戶的配置，早晚高峰等梯要十幾分鐘，家里長輩突發(fā)不適、孩子趕上學時，急得團團轉(zhuǎn)。

更煩心的是，電動車亂停亂放、垃圾桶外露等問題，甚至別墅小區(qū)也不例外，非常影響居住舒適度。

外露的垃圾桶▼

02

戶內(nèi)空間與功能痛點

保利調(diào)研團隊走進一個個真實家庭，傾聽訴求，才發(fā)現(xiàn)人居痛點遠超預期，改善早已刻不容緩。

為什么佛山人特別喜歡南北對流？因為回南天家里若不通風，太陽一出來水汽散不掉，就會處處發(fā)霉。

然而，有陽臺也不代表舒服，有業(yè)主表示，陽臺空間局促，活動處處受限，使用起來不夠舒適。

業(yè)主展示只有1米多的陽臺▼

收納更是一個系統(tǒng)性的老大難問題，不少業(yè)主反饋整個家里的收納空間都不足。

譬如玄關設計，沒有預設規(guī)整的收納空間，東西擺放顯得特別雜亂。

大件物品收納更是讓人頭疼，行李箱、童車、露營帳篷、風扇等無處安放，有的家庭只能放到陽臺、淋浴房里面去。

有的業(yè)主折疊塞進主衛(wèi)▼

| 示意圖

家里有娃的朋友都知道，生活和學習物品簡直是指數(shù)級增多。

有業(yè)主表示，除了臥室，家里缺乏一個獨立學習的空間，孩子的玩樂區(qū)和學習區(qū)混雜，不利于保持專注度。

孩子大小不一的書本和教具，很難收納▼

即使是近幾年的次新房，廚房設計依然不好用，操作臺面太少，無法擺放越來越多的小家電，部分L型設計無法滿足2人同時操作。

廚房很難找出一片空臺面▼

衛(wèi)浴的收納空間也不足，讓我們印象特別深刻的是，一位業(yè)主舉了個例子：

現(xiàn)在像是紙巾就有很多種，洗臉棉紙巾、卷紙、濕廁紙、超軟紙抽等，都沒地方放。

廁所飄窗打不了，只能加柜子收納▼

舊戶型做不到房間平權，次臥普遍偏小，無法容納“床+書桌+衣柜”三件套，二娃家庭還會面臨房間大小分配不均，導致的“偏心”問題……

次臥放了床，放不下其他東西了▼

| 示意圖

03

交付不足與智能化痛點

不少次新房交付標準較低，不含中央空調(diào)，新風、凈水系統(tǒng)的安裝條件沒預留，后期改造費錢費力。

智能化更是“智商稅”，人臉識別經(jīng)常失靈，安防監(jiān)控數(shù)量不足，難以確保全范圍覆蓋，智能家居無提前預留接口，后期改造功能受限。

車庫更是槽點滿滿：光線暗、標識差，車位窄且斷頭路多，買了電車發(fā)現(xiàn)裝不了充電樁，還有業(yè)主提出，日常想洗個車還得跑老遠，太不方便了。

車庫地面耐磨性差，坑坑洼洼▼

車庫設計時沒有考慮充電樁安裝▼

04

全齡服務缺失園林痛點

| 示意圖

現(xiàn)在孩子功課壓力大，數(shù)據(jù)顯示，近4成兒童存在近視、體能下降、心理壓力大等問題，不少社區(qū)缺乏護眼、體能訓練及心靈療愈空間。

低幼且年久損壞的兒童玩樂區(qū)▼

兒童玩樂區(qū)擁擠且低幼化，青少年缺乏籃球場、羽毛球場等場地，風雨天氣無室內(nèi)活動空間；多數(shù)小區(qū)缺乏有效防蚊措施，寵物無專屬遛彎區(qū)域。

園林設計時沒有考慮陽光照射角度，園區(qū)內(nèi)采光不足，不少業(yè)主渴望能夠擁有鋪滿陽光的社區(qū)。

長輩和孩子扎堆曬太陽▼

在這份調(diào)研的背后，是保利堅持深研本土需求做產(chǎn)品，更是為北滘改善家庭量身定制理想居所的誠意。

那么，針對上述這些問題，保利將給出怎樣答卷呢？接下來項目還會推出一系列產(chǎn)品迭代解讀，深度解讀人居痛點設計，敬請期待！

調(diào)研的價值，最終要落地到產(chǎn)品設計的細節(jié)里。

作為保利2026年首個全新面世的標桿力作，保利·嶺南瑧悅更是未開先火，截至2025年12月，項目已同時獲得羅馬設計獎鉑金獎與倫敦設計獎鉑金獎兩大世界性獎項，用設計力拔得頭籌。

它與北滘市場上所有項目的不同，除了超新規(guī)實用率的斷層領先，項目打造初心和產(chǎn)品設計理念都是代際超越的存在。

功夫君已經(jīng)拿到項目首批資料，率先跟大家分享三大亮點：

保利將作品的根，深植于順德北滘，在這片被書香浸潤了千年的土地，打造一座與城脈、文脈共生長的東方人文住區(qū)。

項目容積率僅2.6，建筑密度不高于28%，這樣的低密指標，在寸土寸金的北滘新城核心區(qū)堪稱稀缺。

為回應業(yè)主對社區(qū)檔次升級的期待，項目匠心打造北滘罕有的奢適主入口：

約120米的開闊尺度，環(huán)抱式歸家落客區(qū)盡顯尊崇禮遇；石材鋪陳的質(zhì)感厚重，融入掐絲琺瑯、大漆等嶺南傳統(tǒng)工藝，帶來穿越文化與美學的歸家體驗。

| 項目效果圖（以實際交付為準）

針對高密度住宅早晚高峰候梯擁擠、鄰里動線交叉干擾的居住痛點，項目建筑僅25層，首批推售全T3樓棟，更以專梯專戶設計，讓每一戶都能獨立入戶。

所有戶型均采用南向布局，搭配超長飄窗界面，既提升了采光率，也勾勒出兼具現(xiàn)代感與東方美學的建筑輪廓，與北滘新城的城市界面形成和諧呼應。

針對社區(qū)樓間距窄、休閑配套匱乏的痛點，項目拉開足夠樓間距，實現(xiàn)“樓樓觀景”的通透體驗；同步規(guī)劃三進式嶺南園林，融入九大非遺精粹，構建高品質(zhì)的社區(qū)生活場景。

| 項目效果圖（以實際交付為準）

保利·嶺南瑧悅是北滘首個落地“超新規(guī)”的住宅項目，隨著該政策的逐步收緊，未來將難再有140㎡以下的低門檻改善產(chǎn)品。

換句話說，保利·嶺南瑧悅出世即稀缺，是板塊內(nèi)絕版的改善產(chǎn)品。

| 示意圖

項目主打建面約119-179㎡全改善戶型，超100%使用率，為區(qū)域改善市場帶來顛覆性的空間解決方案。

以建面約139㎡戶型為例，通過30%陽臺率與全景飄窗落地的設計，做到了佛山罕見的五房三衛(wèi)配置，相當于以傳統(tǒng)戶型的價格獲得“額外一房一衛(wèi)”。

這是基于改善家庭希望增設多一個獨立房間的需求特別設計，除了呼聲最高的獨立學習辦公需求，還可以給家里提供更靈活的空間使用可能。

| 示意圖

針對調(diào)研期間業(yè)主反饋的生活痛點，項目通過設計進行逐項優(yōu)化：

客廳功能不足→LDKBG一體化大寬廳，可開可合

回南天潮濕痛點→南北通透對流，雙陽臺設計

大家庭收納痛點→800庫+U型廚房，預設收納場景

房間大小難平衡→臥室平權，全屋全景落地飄窗

在我們看來，這種對家居空間的全方位優(yōu)化，精準契合北滘改善家庭對“大空間、多功能”的核心居住訴求，這正是保利將前期深度調(diào)研成果融入產(chǎn)品設計的體現(xiàn)。

是不是很想看項目的戶型圖紙？1月1日項目VIP接待中心開放當天將正式揭曉，有興趣的朋友記得過來哦！

保利·嶺南瑧悅回應北滘人居需求，通過海量的創(chuàng)新性設計，為業(yè)主提供托舉全家人成長的多元生活場景。

職場精英歸家即享會所松弛愉悅，孩子在全齡活動場中舒展天性、健康成長，長輩在療愈園林與貼心服務中舒心康養(yǎng)，共同構成一方家庭全周期成長的理想港灣。

| 項目會所效果圖（以實際交付為準）

這份對居住體驗的打磨，到底有多極致呢？我們以車庫作為一個切片看看。

歸家動線上，項目創(chuàng)新性打造“地下中央車站”高效樞紐，歸家不再迷路。

品質(zhì)打造上，配置多樣豪華車位，打造司機休息區(qū)、大件臨時儲藏柜等功能模塊。

場景設計上，針對北滘家庭對親子互動與生活便捷性的核心訴求，項目不僅對車庫車位進行加寬處理，更增設洗車功能，為家庭創(chuàng)造出更具溫度的互動場景。

| 項目效果圖（以實際為準）

而人車分流的設計，進一步精細化區(qū)分自行車與行人動線，讓長輩散步、孩童嬉戲更安全，構建全方位保障。

還有更多驚喜的細節(jié)升級，我們先留個懸念，待項目正式開放時再逐一揭曉。

這種“從家庭場景中來，到產(chǎn)品設計中去”的轉(zhuǎn)化邏輯，讓保利·嶺南瑧悅的產(chǎn)品定位精準貼合北滘人才的真實居住期待。

如果說產(chǎn)品力是保利·嶺南瑧悅打動改善家庭的核心底氣，那么位處北滘新城核心的區(qū)位優(yōu)勢，更為其疊加了全方位的配套紅利。

讓人驚喜的是，當下正是這些配套全面煥新的關鍵節(jié)點。

| 示意圖（以實際為準）

·地鐵近鄰加持，廣佛雙城通勤高效兌現(xiàn)

項目東門距廣州地鐵7號線美的大道站僅約200米，步行約5分鐘即可進站，1站可換乘佛山3號線，真正實現(xiàn)廣佛“半小時生活圈”的無縫銜接。

| 示意圖（以實際為準）

·全齡優(yōu)教資源環(huán)伺，目送式上學成為日常

教育資源的稀缺性，更是項目的核心優(yōu)勢之一。

保利·嶺南瑧悅與九年一貫制公辦學校華南師范大學附屬順德北滘?qū)W校僅一路之隔，家長無需奔波接送，孩子上學更從容。

作為背靠“雙一流”華師教育資源的優(yōu)質(zhì)學府，該校不僅擁有一流的硬件設施，更集結了強勁師資團隊，華師畢業(yè)教師占比近40%，還有中考升學率超90%的亮眼成績。

對于重視子女教育的北滘高素質(zhì)人才家庭而言，這種優(yōu)質(zhì)教育資源的近距離覆蓋，無疑是重要的決策砝碼。

| 項目與學校僅一路之隔

· 醇熟商圈簇擁，公園與人文地標環(huán)繞

項目步行約200米，就是即將開業(yè)的盒馬鮮生北滘店，此外周邊還有悅?cè)粡V場、悅?cè)焕铩LSO等四大商業(yè)綜合體，充分滿足日常購物與休閑娛樂需求。

生態(tài)方面，北滘兒童體育公園、君蘭河堤公園和北滘廣場三大公園環(huán)伺，其中兒童體育公園與項目僅一路之隔，孩子放學后可以直接在這里放電。

| 北滘體育兒童公園實景圖

還有近期即將竣工的北滘體育中心綜合體，同樣在項目的一路之隔，未來將提供游泳、球類等豐富運動選擇。

| 北滘體育綜合體實景圖

更有承載嶺南水鄉(xiāng)韻味的嶺南和園、匯聚先鋒藝術的和美術館兩大文化地標，孩子從小在此熏陶成長，耳濡目染間培養(yǎng)審美情趣，積淀人文底蘊。

全方位的成熟配置，為保利·嶺南瑧悅構筑起深厚的宜居價值，也為北滘改善家庭提供了一份兼具舒適度與成長性的居住答卷。

在我們看來，保利的這次嘗試，正是北滘人居升級的一個重要信號。

當開發(fā)商愿意沉下心來傾聽真實的人居需求，把產(chǎn)品打磨與城市發(fā)展相結合，才能真正將“三好房子”的承諾落到實處。

1月1日，保利·嶺南瑧悅即將開放VIP接待中心（原保利珺悅府臨時展廳），這場耗時150天的潛心籌備，究竟能否匹配北滘的期待？答案，靜待揭曉。