開年不尋常！2026樓市怎么走，已經明牌了！

當《求是》雜志直指政策需“一次性給足”；

當央行定調繼續實施寬松的貨幣政策；

當10.9萬億的天量公積金，被置于近10年來少有的突出位置——

2026開年之后，三股力量正在重塑中國房地產的底層邏輯！

或者說，我們的樓市，正在迎來了罕見的密集政策利好。

這些看似分散的舉措，實則構成了一套針對當前樓市核心癥結的精準組合拳。

接下來，我們進行逐一拆解，內容很干，希望大家耐心看完。

2026年1月，《求是》雜志刊發重量級文章《改善和穩定房地產市場預期》，釋放的信號遠超常規政策發布。

文章一針見血地指出——“政策要一次性給足，不能采取添油戰術”；

并對房地產的行業地位進行了再確認，承認了預期的重要性與房地產的金融屬性。

以上罕見表述，直指過去幾年房地產調控的最大困境：

政策與市場的博弈循環。

回想一下2022年至2025這四個年份，全國累計出臺房地產調控政策多達3000條，平均每天2條。

不知大伙兒發現了沒？頻繁的微調反而加劇了市場的觀望情緒，一定程度上形成了“越出政策，市場越謹慎”的悖論。

換言之，政策端的“添油戰術”，不僅未能扭轉市場預期，反而導致政策效力遞減。

《求是》刊發的文章明確否定這一做法。

這意味著什么？決策層對房地產市場的定調發生了根本轉變！

政策目標已從短期的“調控價格”，升級為中長期的“預期管理”！

順便提一句，文章中提及“預期”多達11次！這一點極為關鍵。

因為后面大概率會發生的一件事，就是政策端會圍繞著“預期向好”持續發力。

而“政策要一次性給足，不能采取添油戰術”的表述，就是對“預期向好”這一目標發出的具體要求。

另一方面，對房地產重要性的再確認，同樣頗有分量。

文章承認房地產仍是“國民經濟的重要產業”，并對其金融屬性作出定調；

但同時定調過往的高負債、高杠桿、高周轉的舊模式已經走到盡頭。

這一系列表述看似矛盾，實則不然。

房地產正從過去拉動增長的增量驅動力，轉變為擴大內需與維護系統性金融安全的穩定器。

講得更直白些，未來房地產的重要性——

很可能不再體現為對GDP的直接拉動有多少；

更重要的在于防止資產價格失速對居民資產負債表和金融體系的沖擊。

關于這一點，我們大可以從以下兩個層面具體理解：

首先，是就業與消費層面。

以2024年為例，房地產業+建筑業占GDP比重達13%，直接帶動就業超7000萬人。??

平時我們經常接觸到的置業顧問、地產中介以及開發項目的上下游人員，妥妥的中等收入人群。

他們是餐飲、百貨零售、家具家電、數碼產品、文旅消費等部門的活躍消費群體；

其中，全國范圍內的農民工兄弟約為2.99億人，單是建筑業就吸納了其中的14.3%，約4300萬人。

他們不單要經營好自己在城里的生活，還要每月打錢給在老家的父母和子女。

高附加值的科技產業發展確實十分重要，但入行畢竟需要門檻。

換言之，尚未出現哪個行業在吸納就業方面有房地產這樣的規模和能量。

其次，是金融層面與財政層面。

前者關系到銀行業經營與發展，后者直接關系到地方政府的錢袋子與老百姓的獲得感。

根據央行發布的統計數據顯示：截至2025年三季度末，人民幣房地產貸款余額?52.83萬億?，其中個人住房貸款余額?37.44萬億?、房開貸款余額?13.61萬億?。

同一時期，金融機構人民幣各項貸款余額為?270.39萬億，也就是說，涉房貸款在人民幣各項貸款余額中占比約1/5。

雖然樓市進入深度調整的這些年來，涉房貸款在人民幣各項貸款余額中的比重呈現出小幅下滑態勢，但時至今日依舊有著舉足輕重的地位。

財政端方面，咱們之前聊得也很多，這里不再贅言。

只講一組數字大家自行體會——

2025年前11個月，全國土地出讓收入約2.91萬億，而2022-2024全年的土地出讓金收入分別為約6.68萬億、約5.8萬億和約4.87萬億。?

幾乎同一時期，央行也在積極布局，進而重塑交易端的成本結構。

2026年初，央行工作會議做出以下定調——

繼續實施適度寬松的貨幣政策，發揮增量政策和存量政策集成效應，加大逆周期和跨周期調節力度；

靈活高效運用降準降息等多種貨幣政策工具，保持流動性充裕；

完善結構性貨幣政策工具體系，優化工具設計和管理；

加強對擴大內需、科技創新、中小微企業等重點領域的金融支持。

從房地產市場的視角來看，似乎更多的目光聚焦于一個關鍵臨界點：

房貸利率究竟能否進入“2”時代？何時、以何種方式能進入“2”時代？

從央行本次工作會議的一系列定調來看，確實值得期待。

我們可以從需求端和市場主體端來思考這個問題——

首先來說需求端，也就是老百姓的視角。

打個比方，若5年期以上LPR下調10個基點至3.4%，那么，相當一部分城市的首套房貸利率，則有望在減點作用下，從當前的3.05%下調至2.95%。

盡管100萬、30年的房貸，可能也就是節省個2萬多的利息，看似不足以扭轉什么；

但是請注意！實際執行利率從3字頭降至2字頭，并非簡單的線性變化，而是具有分水嶺意義的質變。

根據當前監測數據顯示：

截至2025年上半年末，重點50城的平均租金回報率約為2.08%，已經跑贏常見理財收益率；

而到了2025年11月底，這一數值則來到了2.23%，同一時期的十年期國債收益率約為1.79-1.87%。

若實際房貸利率降至2.9%附近，那么，房貸成本與租金回報率的差值就會收窄至約70個基點。

這一變化，有望重新定義了持有房產的損益平衡——

譬如說，過往認為的“3”字頭鐵板是否可以被突破？ 譬如說，房屋租賃收益是否將長期顯著領先于無風險收益率？ 譬如說，租售比是否將進一步提升？

如果針對以上三個靈魂拷問，你的回答全是“YES”，那么資產價格端有望在不遠的未來也會跟著“YES”…

但唯一的不同或許在于決策邏輯：以往是“資產價格大幅普漲預期”占主導地位；新環境下，“居住成本與租金收入的權衡”很可能取而代之。

接著再來說市場主體端，即開發商的視角。

利率進入“2”時代的核心意義，在于融資成本與投資邏輯被重置。

央行的“結構性貨幣政策工具”或將繼續精準作用于：

保交樓貸款支持計劃、房企紓困專項再貸款以及保障性住房再貸款。

這樣一來，不光保交樓任務能夠更加順利地推動、完成；

拿到紓困專項再貸款的房企，也將通過低成本信貸與不斷改善的現金流，逐步置換此前的高息債務，從而實現風險化解。

與此同時，低利率環境與存量時代，很可能倒逼行業加速形成全新的市場邏輯——

關于這一點，咱們之前也說過很多次，就是銷售與運營的復合性收入，能否跑贏低息信貸成本，并產生持續可觀利潤。

這樣一來，自然會引導各種優質資源流到兩個核心去向：

一是人口與產業扎實的核心城市；

二是持續產生現金流的優質資產。

這又何嘗不是市場主體端視角下，房地產金融屬性的新體現呢？

從以上分析不難看出——

當購房者與開發商的資產負債表壓力同步緩解，

基于新的財富效應與新的經營價值的正向循環，便會隨之啟動。

近日，《人民日報》發表題為《中央“點名”住房公積金，釋放什么信號？》的評論文章。

開篇就點明一個關鍵事實：

在2025年底的中央經濟工作會議上，“深化住房公積金制度改革”被單獨點名，屬過去十年來的首次，而緊隨其后的全國住房城鄉建設工作會議，公積金被提及多達7次。

這與央行提出的“發揮存量政策集成效應”的定調形成了完美呼應。

當中釋放的關鍵信號在于——

在當前穩樓市、穩預期的系統工程中，住房公積金不再是一般的儲備資金，而是必須被激活、隨時能投出的有生力量。

數據顯示，截至2024年底，全國住房公積金繳存余額已達10.9萬億，較2016年的4.56萬億翻了一倍還多。

但這筆天量資金的困境在于：

年利率僅有1.5%，長期跑不贏通脹；

額度不夠用，缺口得靠商貸去補。

與此同時，使用限制還不少：尤其是繳存地、戶籍地、購房地“三合一”的要求，以及買房、租房、退休等有限地使用場景，都束縛了資金通道。

文章中甚至很直白地講：

公積金是個好制度，不過這些年，有些人覺得它“食之無味、棄之可惜”。

這么大一筆錢躺在賬上，效能還有提升空間，確實是值得改革了。

在回答“如何改革”的問題之前，咱們首先有必要明確一個事兒——

公積金到底是什么？

在我看來，10.9萬億公積金余額，本質上是超過1.7億家庭受國家信用背書的、不可擠兌的長期強制儲蓄。

因此，本次改革的根本任務，是喚醒這筆有國家背書的信用資產。

而核心路徑，很可能在于完成以下雙重升級——

一是完成從屬地化向全國化的轉變。

核心在于打破繳存地、戶籍地、購房地“三合一”的制度壁壘。

這將使公積金從一種“地方性福利”升格為可隨人全國流通的“全國性貨幣”。

在極大釋放10.9萬億沉淀資金的使用效率同時，也符合當前勞動力人口流動的大勢所趨。

當然，也有利于充分體現“人地房錢”的多維度協調。

二是實現使用額度的理性賦能。

啥叫“理性提升”？

我的理解是，一套動態的，精準的，與居住成本掛鉤的科學授信體系。

額度可與實際申請地的房價基數水平、家庭人口結構、個人繳存貢獻等要素強關聯…

在此基礎之上能否同樣堅持“適度寬松”原則？

目標非常簡單，就是確保能夠在核心城市覆蓋更合理的房價比例，減輕大伙兒的還貸負擔。

三是根據實際情況拓寬使用場景。

一說公積金，許多朋友自然而然想到的是買房和租房相關。

但目前我國的房屋自有率基數已經不低，市場調整期，彌漫著觀望情緒。

這就意味著公積金在買房場景中的需求在走弱；

2024年公積金年度報告顯示：提取公積金用于租賃的人數只占總提取人數的?27.78%。

一旦公積金使用場景被拓寬，不排除這筆天量財富日后持續流入物業服務、醫療保健以及其它民生保障。

事實上，目前已經有不少城市正在做這件事。

如果不出意外，未來跟進的城市會肉眼可見地增多。

開年三支箭，與其說是救市，我更愿意稱其為比較徹底的系統切換。

《求是》發表的重量級文章，把預期管理擺上臺面，旨在終結政策與市場的反復博弈；

央行工作會議定調信貸政策，客觀上有利于用長期低利率壓降居民住房支出的財務成本；

點名住房公積金，或將推動10多萬億的社會存量資金，轉化為持續且有效的購買力…

三件事指向了同一個方向：

為房地產重新賦予與時俱進的金融屬性與流動性，在此過程中，不斷修復居民端與市場主體的資產負債表，從而給消費與生產持續輸送信心。

2026年，可能不是價格狂歡的起點，卻很可能是資產價值與金融屬性重新回歸的開端。