開年不尋常！2026樓市怎么走，已經(jīng)明牌了！

當(dāng)《求是》雜志直指政策需“一次性給足”；

當(dāng)央行定調(diào)繼續(xù)實(shí)施寬松的貨幣政策；

當(dāng)10.9萬(wàn)億的天量公積金，被置于近10年來(lái)少有的突出位置——

2026開年之后，三股力量正在重塑中國(guó)房地產(chǎn)的底層邏輯！

或者說(shuō)，我們的樓市，正在迎來(lái)了罕見的密集政策利好。

這些看似分散的舉措，實(shí)則構(gòu)成了一套針對(duì)當(dāng)前樓市核心癥結(jié)的精準(zhǔn)組合拳。

接下來(lái)，我們進(jìn)行逐一拆解，內(nèi)容很干，希望大家耐心看完。

2026年1月，《求是》雜志刊發(fā)重量級(jí)文章《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期》，釋放的信號(hào)遠(yuǎn)超常規(guī)政策發(fā)布。

文章一針見血地指出——“政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)”；

并對(duì)房地產(chǎn)的行業(yè)地位進(jìn)行了再確認(rèn)，承認(rèn)了預(yù)期的重要性與房地產(chǎn)的金融屬性。

以上罕見表述，直指過(guò)去幾年房地產(chǎn)調(diào)控的最大困境：

政策與市場(chǎng)的博弈循環(huán)。

回想一下2022年至2025這四個(gè)年份，全國(guó)累計(jì)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策多達(dá)3000條，平均每天2條。

不知大伙兒發(fā)現(xiàn)了沒(méi)？頻繁的微調(diào)反而加劇了市場(chǎng)的觀望情緒，一定程度上形成了“越出政策，市場(chǎng)越謹(jǐn)慎”的悖論。

換言之，政策端的“添油戰(zhàn)術(shù)”，不僅未能扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期，反而導(dǎo)致政策效力遞減。

《求是》刊發(fā)的文章明確否定這一做法。

這意味著什么？決策層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定調(diào)發(fā)生了根本轉(zhuǎn)變！

政策目標(biāo)已從短期的“調(diào)控價(jià)格”，升級(jí)為中長(zhǎng)期的“預(yù)期管理”！

順便提一句，文章中提及“預(yù)期”多達(dá)11次！這一點(diǎn)極為關(guān)鍵。

因?yàn)楹竺娲蟾怕蕰?huì)發(fā)生的一件事，就是政策端會(huì)圍繞著“預(yù)期向好”持續(xù)發(fā)力。

而“政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)”的表述，就是對(duì)“預(yù)期向好”這一目標(biāo)發(fā)出的具體要求。

另一方面，對(duì)房地產(chǎn)重要性的再確認(rèn)，同樣頗有分量。

文章承認(rèn)房地產(chǎn)仍是“國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)”，并對(duì)其金融屬性作出定調(diào)；

但同時(shí)定調(diào)過(guò)往的高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的舊模式已經(jīng)走到盡頭。

這一系列表述看似矛盾，實(shí)則不然。

房地產(chǎn)正從過(guò)去拉動(dòng)增長(zhǎng)的增量驅(qū)動(dòng)力，轉(zhuǎn)變?yōu)閿U(kuò)大內(nèi)需與維護(hù)系統(tǒng)性金融安全的穩(wěn)定器。

講得更直白些，未來(lái)房地產(chǎn)的重要性——

很可能不再體現(xiàn)為對(duì)GDP的直接拉動(dòng)有多少；

更重要的在于防止資產(chǎn)價(jià)格失速對(duì)居民資產(chǎn)負(fù)債表和金融體系的沖擊。

關(guān)于這一點(diǎn)，我們大可以從以下兩個(gè)層面具體理解：

首先，是就業(yè)與消費(fèi)層面。

以2024年為例，房地產(chǎn)業(yè)+建筑業(yè)占GDP比重達(dá)13%，直接帶動(dòng)就業(yè)超7000萬(wàn)人。??

平時(shí)我們經(jīng)常接觸到的置業(yè)顧問(wèn)、地產(chǎn)中介以及開發(fā)項(xiàng)目的上下游人員，妥妥的中等收入人群。

他們是餐飲、百貨零售、家具家電、數(shù)碼產(chǎn)品、文旅消費(fèi)等部門的活躍消費(fèi)群體；

其中，全國(guó)范圍內(nèi)的農(nóng)民工兄弟約為2.99億人，單是建筑業(yè)就吸納了其中的14.3%，約4300萬(wàn)人。

他們不單要經(jīng)營(yíng)好自己在城里的生活，還要每月打錢給在老家的父母和子女。

高附加值的科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展確實(shí)十分重要，但入行畢竟需要門檻。

換言之，尚未出現(xiàn)哪個(gè)行業(yè)在吸納就業(yè)方面有房地產(chǎn)這樣的規(guī)模和能量。

其次，是金融層面與財(cái)政層面。

前者關(guān)系到銀行業(yè)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展，后者直接關(guān)系到地方政府的錢袋子與老百姓的獲得感。

根據(jù)央行發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至2025年三季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額?52.83萬(wàn)億?，其中個(gè)人住房貸款余額?37.44萬(wàn)億?、房開貸款余額?13.61萬(wàn)億?。

同一時(shí)期，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額為?270.39萬(wàn)億，也就是說(shuō)，涉房貸款在人民幣各項(xiàng)貸款余額中占比約1/5。

雖然樓市進(jìn)入深度調(diào)整的這些年來(lái)，涉房貸款在人民幣各項(xiàng)貸款余額中的比重呈現(xiàn)出小幅下滑態(tài)勢(shì)，但時(shí)至今日依舊有著舉足輕重的地位。

財(cái)政端方面，咱們之前聊得也很多，這里不再贅言。

只講一組數(shù)字大家自行體會(huì)——

2025年前11個(gè)月，全國(guó)土地出讓收入約2.91萬(wàn)億，而2022-2024全年的土地出讓金收入分別為約6.68萬(wàn)億、約5.8萬(wàn)億和約4.87萬(wàn)億。?

幾乎同一時(shí)期，央行也在積極布局，進(jìn)而重塑交易端的成本結(jié)構(gòu)。

2026年初，央行工作會(huì)議做出以下定調(diào)——

繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策，發(fā)揮增量政策和存量政策集成效應(yīng)，加大逆周期和跨周期調(diào)節(jié)力度；

靈活高效運(yùn)用降準(zhǔn)降息等多種貨幣政策工具，保持流動(dòng)性充裕；

完善結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具體系，優(yōu)化工具設(shè)計(jì)和管理；

加強(qiáng)對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需、科技創(chuàng)新、中小微企業(yè)等重點(diǎn)領(lǐng)域的金融支持。

從房地產(chǎn)市場(chǎng)的視角來(lái)看，似乎更多的目光聚焦于一個(gè)關(guān)鍵臨界點(diǎn)：

房貸利率究竟能否進(jìn)入“2”時(shí)代？何時(shí)、以何種方式能進(jìn)入“2”時(shí)代？

從央行本次工作會(huì)議的一系列定調(diào)來(lái)看，確實(shí)值得期待。

我們可以從需求端和市場(chǎng)主體端來(lái)思考這個(gè)問(wèn)題——

首先來(lái)說(shuō)需求端，也就是老百姓的視角。

打個(gè)比方，若5年期以上LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)至3.4%，那么，相當(dāng)一部分城市的首套房貸利率，則有望在減點(diǎn)作用下，從當(dāng)前的3.05%下調(diào)至2.95%。

盡管100萬(wàn)、30年的房貸，可能也就是節(jié)省個(gè)2萬(wàn)多的利息，看似不足以扭轉(zhuǎn)什么；

但是請(qǐng)注意！實(shí)際執(zhí)行利率從3字頭降至2字頭，并非簡(jiǎn)單的線性變化，而是具有分水嶺意義的質(zhì)變。

根據(jù)當(dāng)前監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：

截至2025年上半年末，重點(diǎn)50城的平均租金回報(bào)率約為2.08%，已經(jīng)跑贏常見理財(cái)收益率；

而到了2025年11月底，這一數(shù)值則來(lái)到了2.23%，同一時(shí)期的十年期國(guó)債收益率約為1.79-1.87%。

若實(shí)際房貸利率降至2.9%附近，那么，房貸成本與租金回報(bào)率的差值就會(huì)收窄至約70個(gè)基點(diǎn)。

這一變化，有望重新定義了持有房產(chǎn)的損益平衡——

譬如說(shuō)，過(guò)往認(rèn)為的“3”字頭鐵板是否可以被突破？ 譬如說(shuō)，房屋租賃收益是否將長(zhǎng)期顯著領(lǐng)先于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率？ 譬如說(shuō)，租售比是否將進(jìn)一步提升？

如果針對(duì)以上三個(gè)靈魂拷問(wèn)，你的回答全是“YES”，那么資產(chǎn)價(jià)格端有望在不遠(yuǎn)的未來(lái)也會(huì)跟著“YES”…

但唯一的不同或許在于決策邏輯：以往是“資產(chǎn)價(jià)格大幅普漲預(yù)期”占主導(dǎo)地位；新環(huán)境下，“居住成本與租金收入的權(quán)衡”很可能取而代之。

接著再來(lái)說(shuō)市場(chǎng)主體端，即開發(fā)商的視角。

利率進(jìn)入“2”時(shí)代的核心意義，在于融資成本與投資邏輯被重置。

央行的“結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具”或?qū)⒗^續(xù)精準(zhǔn)作用于：

保交樓貸款支持計(jì)劃、房企紓困專項(xiàng)再貸款以及保障性住房再貸款。

這樣一來(lái)，不光保交樓任務(wù)能夠更加順利地推動(dòng)、完成；

拿到紓困專項(xiàng)再貸款的房企，也將通過(guò)低成本信貸與不斷改善的現(xiàn)金流，逐步置換此前的高息債務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)化解。

與此同時(shí)，低利率環(huán)境與存量時(shí)代，很可能倒逼行業(yè)加速形成全新的市場(chǎng)邏輯——

關(guān)于這一點(diǎn)，咱們之前也說(shuō)過(guò)很多次，就是銷售與運(yùn)營(yíng)的復(fù)合性收入，能否跑贏低息信貸成本，并產(chǎn)生持續(xù)可觀利潤(rùn)。

這樣一來(lái)，自然會(huì)引導(dǎo)各種優(yōu)質(zhì)資源流到兩個(gè)核心去向：

一是人口與產(chǎn)業(yè)扎實(shí)的核心城市；

二是持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

這又何嘗不是市場(chǎng)主體端視角下，房地產(chǎn)金融屬性的新體現(xiàn)呢？

從以上分析不難看出——

當(dāng)購(gòu)房者與開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債表壓力同步緩解，

基于新的財(cái)富效應(yīng)與新的經(jīng)營(yíng)價(jià)值的正向循環(huán)，便會(huì)隨之啟動(dòng)。

近日，《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表題為《中央“點(diǎn)名”住房公積金，釋放什么信號(hào)？》的評(píng)論文章。

開篇就點(diǎn)明一個(gè)關(guān)鍵事實(shí)：

在2025年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，“深化住房公積金制度改革”被單獨(dú)點(diǎn)名，屬過(guò)去十年來(lái)的首次，而緊隨其后的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，公積金被提及多達(dá)7次。

這與央行提出的“發(fā)揮存量政策集成效應(yīng)”的定調(diào)形成了完美呼應(yīng)。

當(dāng)中釋放的關(guān)鍵信號(hào)在于——

在當(dāng)前穩(wěn)樓市、穩(wěn)預(yù)期的系統(tǒng)工程中，住房公積金不再是一般的儲(chǔ)備資金，而是必須被激活、隨時(shí)能投出的有生力量。

數(shù)據(jù)顯示，截至2024年底，全國(guó)住房公積金繳存余額已達(dá)10.9萬(wàn)億，較2016年的4.56萬(wàn)億翻了一倍還多。

但這筆天量資金的困境在于：

年利率僅有1.5%，長(zhǎng)期跑不贏通脹；

額度不夠用，缺口得靠商貸去補(bǔ)。

與此同時(shí)，使用限制還不少：尤其是繳存地、戶籍地、購(gòu)房地“三合一”的要求，以及買房、租房、退休等有限地使用場(chǎng)景，都束縛了資金通道。

文章中甚至很直白地講：

公積金是個(gè)好制度，不過(guò)這些年，有些人覺(jué)得它“食之無(wú)味、棄之可惜”。

這么大一筆錢躺在賬上，效能還有提升空間，確實(shí)是值得改革了。

在回答“如何改革”的問(wèn)題之前，咱們首先有必要明確一個(gè)事兒——

公積金到底是什么？

在我看來(lái)，10.9萬(wàn)億公積金余額，本質(zhì)上是超過(guò)1.7億家庭受國(guó)家信用背書的、不可擠兌的長(zhǎng)期強(qiáng)制儲(chǔ)蓄。

因此，本次改革的根本任務(wù)，是喚醒這筆有國(guó)家背書的信用資產(chǎn)。

而核心路徑，很可能在于完成以下雙重升級(jí)——

一是完成從屬地化向全國(guó)化的轉(zhuǎn)變。

核心在于打破繳存地、戶籍地、購(gòu)房地“三合一”的制度壁壘。

這將使公積金從一種“地方性福利”升格為可隨人全國(guó)流通的“全國(guó)性貨幣”。

在極大釋放10.9萬(wàn)億沉淀資金的使用效率同時(shí)，也符合當(dāng)前勞動(dòng)力人口流動(dòng)的大勢(shì)所趨。

當(dāng)然，也有利于充分體現(xiàn)“人地房錢”的多維度協(xié)調(diào)。

二是實(shí)現(xiàn)使用額度的理性賦能。

啥叫“理性提升”？

我的理解是，一套動(dòng)態(tài)的，精準(zhǔn)的，與居住成本掛鉤的科學(xué)授信體系。

額度可與實(shí)際申請(qǐng)地的房?jī)r(jià)基數(shù)水平、家庭人口結(jié)構(gòu)、個(gè)人繳存貢獻(xiàn)等要素強(qiáng)關(guān)聯(lián)…

在此基礎(chǔ)之上能否同樣堅(jiān)持“適度寬松”原則？

目標(biāo)非常簡(jiǎn)單，就是確保能夠在核心城市覆蓋更合理的房?jī)r(jià)比例，減輕大伙兒的還貸負(fù)擔(dān)。

三是根據(jù)實(shí)際情況拓寬使用場(chǎng)景。

一說(shuō)公積金，許多朋友自然而然想到的是買房和租房相關(guān)。

但目前我國(guó)的房屋自有率基數(shù)已經(jīng)不低，市場(chǎng)調(diào)整期，彌漫著觀望情緒。

這就意味著公積金在買房場(chǎng)景中的需求在走弱；

2024年公積金年度報(bào)告顯示：提取公積金用于租賃的人數(shù)只占總提取人數(shù)的?27.78%。

一旦公積金使用場(chǎng)景被拓寬，不排除這筆天量財(cái)富日后持續(xù)流入物業(yè)服務(wù)、醫(yī)療保健以及其它民生保障。

事實(shí)上，目前已經(jīng)有不少城市正在做這件事。

如果不出意外，未來(lái)跟進(jìn)的城市會(huì)肉眼可見地增多。

開年三支箭，與其說(shuō)是救市，我更愿意稱其為比較徹底的系統(tǒng)切換。

《求是》發(fā)表的重量級(jí)文章，把預(yù)期管理擺上臺(tái)面，旨在終結(jié)政策與市場(chǎng)的反復(fù)博弈；

央行工作會(huì)議定調(diào)信貸政策，客觀上有利于用長(zhǎng)期低利率壓降居民住房支出的財(cái)務(wù)成本；

點(diǎn)名住房公積金，或?qū)⑼苿?dòng)10多萬(wàn)億的社會(huì)存量資金，轉(zhuǎn)化為持續(xù)且有效的購(gòu)買力…

三件事指向了同一個(gè)方向：

為房地產(chǎn)重新賦予與時(shí)俱進(jìn)的金融屬性與流動(dòng)性，在此過(guò)程中，不斷修復(fù)居民端與市場(chǎng)主體的資產(chǎn)負(fù)債表，從而給消費(fèi)與生產(chǎn)持續(xù)輸送信心。

2026年，可能不是價(jià)格狂歡的起點(diǎn)，卻很可能是資產(chǎn)價(jià)值與金融屬性重新回歸的開端。