北京買房：理清思路，購房建議1770

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我為在北京的女兒女婿問房子問題。女兒還在讀博，收入靠和朋友承接一些小項目，非常不穩定，預計后年才能穩定工作，預計年薪20萬左右，以后有可能增長。女婿博士后，所以有買房資格，目前在某民企研究所工作，草創期間收入不高，也是預計2028年之后有可能大幅增長，目前每年稅后30萬。

孩子明年在海淀清河上幼兒園。他們現在加我們的支援能有150萬的首付，請問是否應該買房？不買的話擔心房價上漲，但如果不買到三年后應該能有更多的首付和月供能力。

A：

1、您有點兒凡爾賽了，稅后30萬還收入不高？稅前得40多了吧？這在北京絕對能排進前10%了，再大幅增長還不得百萬起步？

如果真的預期收入很高，那其實沒必要著急買房。因為按目前的首付，就算是再貸款300萬（月供1.5萬左右）也無非是買400多萬的，在海淀的話買不到多宜居的，基本就是典型的剛需房，而且學區溢價還有可能偏高，過幾年還肯定得換房。

而如果過幾年增加了首付和還款能力，那就能一步到位了。另外既然孩子明年才上幼兒園，那就是三年后才入學，上學前買房也并不耽誤擇校入學。

2、房價上漲只能說有可能，反正香港和深圳部分地區的房價在近期有所抬頭，而歷次行情基本多數都是從深圳開始，畢竟那兒的金融更活躍。但就算是北京也上漲，我不認為能漲多少，頂多是跟隨通脹而已。

3、所以我建議就做兩手準備吧，既然錢準備好了那就關注行情，明年春節前后如果成交量上漲就關注，或者是有了重大的利好政策那就買，沒有的話索性等著。

僅供參考。

二

Q:

朝陽的工居證能買海淀的房子吧，您對西三旗學區怎么看？是否有潛力？我知道溢價低，但應該對我們這種還沒有北京戶口的算合適吧？預算500萬左右，首付貸款各半。

也考慮過朝陽的，但網上都評價不太好，擔心將來還得換房。您建議買朝外的慧忠里嗎？或者是人朝的芍藥居？

A：

1、工居證在買房資格上等同于北京戶口，只要有錢就買哪兒的都行，海淀或東西城的隨便挑。

2、我對西三旗怎么看？沒什么看法，只能聊事實，也就是用學區溢價來判斷學校級別+受家長們追捧的程度。我怎么看不重要，關鍵是家長的看法。

從溢價來說，西三旗是典型的丘陵地帶，資源不均導致溢價的差距大。高的跟海淀平均值差不多，比如育新的。低的則是都沒什么溢價，也就是海淀學籍的價值，在西三旗是大多數。

3、是否有潛力我不知道，這還是問懂教育的吧。但我認為西三旗這地段兒或許有潛力，等著看規劃的效果吧。

4、對非京籍可以算合適，溢價低說明競爭少，對口學校的學位就有可能不緊張，進入對口校的概率就高。尤其是溢價再低，那就算沒進入對口校也不算吃虧。

5、學區或學校的選擇只能家長定，外人不方便建議。我只能說朝陽區更重視房產，非京籍進入對口校的概率更高。另外像朝外這級別的學區房溢價不低，基本等于東西海的平均值。芍藥居則略低一些，物有所值吧，都是一分錢一分貨。

6、總之這還是自己先做決定吧，我只能是列出各種情況，僅供參考而已。

三

Q:

房山的燕山您常來嗎？現在之前80多萬的房子已經跌到40多萬了。不到1萬一平，算超跌嗎？

A：

1、燕山，我肯定不常去啊，幾十年也沒去過幾次。主要是當地不太適合房地產開發，沒有土地供應，而且我家也沒親戚在燕化。

2、80多萬的跌到40多萬了，有這么邪乎嗎？這我還真沒注意。那如果是房租沒降多少，而房價腰斬，從理論上來說就肯定算超跌了。

我剛看了一下燕山，確實有40多萬的小兩居掛牌，50多平的，您指的是這種戶型吧？那如果房子不難租，而且租金在1000左右，那就算超跌了，月租穩定的超過1000更算超跌。

但這得是“真實房租”啊，就是這套房得能在一兩個月之內租出去，或者說每年的空置期不超45天，這計算出的數值才有意義。

3、要不您發給我幾個真實的掛牌房源吧，我覺得挺有價值的，值得關注。

僅供參考。

四

Q:

雙橋的房子適合養老嗎？現實情況是房價低，但之所以低是因為配套不齊，養老合適嗎？將來能保值嗎？

A：

1、養老的標準或需求是什么啊？您要是追求配套齊全那就不合適，追求房價低那就合適，這讓我怎么說啊？所以還是看自己更重視什么吧，外人不好建議。

2、您的要求好像有點兒高了，看樣子是想買配套齊全+房價低+保值好的，再加上居住的性價比高，是不是啊？

如果是這意思，那我只能說一分錢一分貨，在預算不太高的情況下只能是適當取舍，不好買到各項兼顧的。

3、另外雙橋看哪個小區，有保值還不錯的，比如遠洋的，但價格不算多低。其他價格低的就看具體情況了，我只能說之前的價格走勢不太強，否則也不會今天的價格。將來的不敢預測，看發展吧，或許配套齊全了就保值更好了。

僅供參考。

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