高開低走！天津新房市場，繼續(xù)“去庫存”

2025年又是去庫存的一年。

天津全年共計供應(yīng)610萬平米新房，而成交量卻達(dá)640萬平米。

較供應(yīng)多出30萬平米。

這已是天津新房連續(xù)第五年供小于求了。

不過若單拎成交量來看，整體則呈現(xiàn)量縮態(tài)勢。

2024年，809萬平米；2025年，640萬平米。

較之，全年新房成交量跌了21%。

為2009年以來最低值。

導(dǎo)致新房整體量縮的原因，主要有三點：

1）沒有有效政策刺激。

對比走勢圖一目了然。2024年年度峰值之所以出現(xiàn)在10月，完全是由于史詩級的“多級火箭”刺激。

反觀2025年的全年走勢，卻十分平穩(wěn)。

大都徘徊在50萬平米上下。

僅3月突破了70萬平米。這還是受小陽春季節(jié)性行情+2024年10月天津全面解除限購余溫作用。

到了下半年，政策效力釋放殆盡。

成交表現(xiàn)也一路乏力，根本沒有高光點。

整體“前高后低”，月均成交量也掉到53萬平米。

2）以價換量大部分已失效。

明明價格調(diào)整越來越普遍，但成交量卻波瀾不驚。

不僅9、10月沒有展現(xiàn)出應(yīng)有的帶貨能力，連年中和年終兩大最重要的沖刺節(jié)點，也沒有多出彩。

一個60萬平米，一個59萬平米，不及2024年同期七八成。

3）房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)變了。

缺房時代已經(jīng)結(jié)束，住房需求也從有居轉(zhuǎn)向了優(yōu)居。

改善型置業(yè)逐漸成了主流。

2024年，天津新房戶均面積是110平米；2025年，已提升到了113平米。

疊加得房率的提高。

這已是妥妥的改善居住尺度。

同時，市區(qū)占比也在走高。

2025年，市內(nèi)六區(qū)共計成交107萬平米，已占全市成交總量的16.7%。

比2024年又漲了1.3個百分點。

刷新2016年以來新高。

不難預(yù)見，2026年的市區(qū)份額還會繼續(xù)擴(kuò)大。

因為2025年市區(qū)賣出了史上最多的土地——23宗，約占全市總成交宗數(shù)的三成（詳情）。在售和待售新盤數(shù)量更是達(dá)到80多個。

但改善需求的共性特點：一，對產(chǎn)品極其挑剔，二，置業(yè)迫切性沒那么強(qiáng)。

分區(qū)來看，多數(shù)海水，少數(shù)火焰。

全市16個行政區(qū)，成交量5漲11跌。

│紅橋區(qū)全市領(lǐng)漲

2025年，紅橋共計成交16.9萬平米，較2024年的12.7萬平米，量漲33%。

成交量漲幅位居全市首位。

究其原因無他，爆款驅(qū)動。僅建投譽河院就貢獻(xiàn)了623套、約7.1萬平米。

不僅撐起紅橋超四成的量，更一舉拿下市區(qū)“三冠王”。

甚至躋身全市面積榜&金額榜前三（詳情）。

成了年度頭號爆款。

│河?xùn)|區(qū)奪位市區(qū)“成交一哥”

2024年的市區(qū)一哥是河西，但2025年表現(xiàn)有些差強(qiáng)人意。

沒有太出挑的頂梁柱。

反倒是河?xùn)|，靠著金茂泮湖滿庭成功上位。

全年，河?xùn)|共計成交29.9萬平米，位居市區(qū)成交首位。

成交量較2024年高出13%。

漲幅僅次于紅橋，位居全市第二高。

│西青、寶坻、薊州，小幅量漲

西青2025年共計成交67.6萬平米新房，趕超武清、津南，位居津城第一、全市第二。

比2024年量漲5%，是環(huán)城四區(qū)唯一實現(xiàn)量漲的區(qū)。

但不同于有些區(qū)的大頭獨大，比如東麗，僅上東金茂智慧城就賣出1043套，是第二名的兩倍多。

西青則是多盤均衡發(fā)力。

萬科翡翠大道、金地藝墅家風(fēng)華印、愛情繽紛里，成交量全在300套以上。綠城水西雲(yún)廬也賣出290套，成交面積更是居西青第一。

薊州、寧河，則屬于區(qū)域封閉市場。

價格方面，天津全市相對穩(wěn)定，全年均價17893元/平米，僅比2024年微跌0.3%。

不過分區(qū)看的話，表現(xiàn)不一。

市區(qū)只有和平實現(xiàn)價漲。

2025年和平區(qū)新房成交均價為75712元/平米，是全市為一個均價過7萬的區(qū)，也是市區(qū)唯一價漲的區(qū)（詳情）。

成交均價比2024年漲了2.6%。

與之形成鮮明對比的是，河西跌幅市區(qū)最大。

已經(jīng)從2024年的37900元/平米，掉到了2025年的35652元/平米，價格回落5.9%。

原因眾所周知，價格戰(zhàn)使然（詳情）。

樓市低迷需求收縮，供應(yīng)大區(qū)也成了競爭最激烈區(qū)。

南開獨居4萬+檔（詳情），比2024年價跌4.2%。

量漲與價漲并不同步。

環(huán)城最典型，四個區(qū)：西青量漲價跌，津南、北辰、東麗量跌價漲。

尤其北辰，價格漲幅最高。

這是北辰賣得最好的兩個盤，都位于緊貼市區(qū)的分界線上。

即未來城和龍曜城。

寶坻，則重回萬元線以上。

2025年成交均價為10406元/平米，比2024年上漲8.1%，漲幅全市領(lǐng)漲。

這要歸功于中建悅廬觀坻等高價盤熱銷的拉動。

綜上可見，產(chǎn)品力已成突圍市場的關(guān)鍵因素。

全市成交套數(shù)TOP中，新產(chǎn)品已占7席。

而且成交還在往頭部集中。

包括頭部樓盤、頭部板塊、頭部房企。

誠然，大環(huán)境未全面改善，但局部仍有結(jié)構(gòu)性行情。