新政之后，廣州公寓，會不會成為風口上的豬？

上周，樓市發生了一件大新聞：

央行官宣，將商業用房購房貸款最低首付比例下調至30%。

就在今天，央行廣東省分行也官宣：廣東省內20個城市調整商業用房購房貸款最低首付款比例政策。自2026年1月21日起，商業用房購房貸款最低首付款比例統一調整為不低于30%。

這是商辦類房產首次解限，以前很多城市對商辦類房產的要求都很高，最低首付比例至少在5成以上。

而在政策落地后，不少朋友坐不住了，后臺留言刷刷地來：

“窗口開了？”“能抄底了嗎？”“商辦要起飛了？”

停，打住。咱們先潑盆冷水，清醒一下。

說實話，這政策更像是在給一個庫存高企的池子“開閘放水”，首要目的是去去庫存，真不是鼓勵大家沖進去“炒房”。

這不，政策出臺一周了，廣州市場靜悄悄，成交數據還沒啥大波瀾。

但，口子畢竟開了。水總會流向價值最低洼、最結實的地方。尤其是在廣州這種一線城市，核心地段的優質商辦，可能真的要進入聰明錢的視野了。

為了看清機會到底在哪，我們把2025年廣州商辦市場的“成績單”翻了個底朝天。

看完你會發現，這市場，簡直是一半海水，一半火焰。

廣州哪些商辦產品

賣得更好？

要看清未來，必先讀懂過去。

我們先來看看，廣州商辦市場目前的基本面。

根據中指院數據，2025年，廣州共成交10579套商辦產品，同比下滑30%。

然而，在寒潮之中，主城區展現出了強勁的韌性，依然是成交的絕對主力區域。

從各區成交表現來看，白云區的商辦產品最受歡迎，以1913套成交排名第一。番禺以1789套成交緊隨其后。

一個值得玩味的現象是，南沙以1566套的成交量沖進前三，超越了海珠、荔灣等傳統核心區，這與其近年來的產業導入和規劃利好密切相關。

而從成交面積段表現來看，70平以下的小戶型商辦依然是成交主流，成交占比接近80%。

說白了，大部分買商辦的人，圖的就是個“租金回報”。

大家選房就像選理財產品：總價低、好打理、租售比高。說白了，就是把商辦當成了一個“加強版余額寶”。

當我們將目光投向180平以上大面積商辦這個賽道時，故事全然不同。

我本以為，在這個領域，天河應該是最強選手。但我猜錯了，海珠以122套榮登榜首。

要知道，大面積商辦的購買邏輯跟其他商辦類產品是不一樣的，這類買家更聚焦于資產的“確定性”和“稀缺價值”，傾向于選擇與城市重大發展規劃深度捆綁的資產，以及其背后提供的獨特的身份標簽和生活方式。

而從市場表現來看，海珠的實力，獲得了頂層買家真金白銀的投票。

最后，我們再來看看不同總價段的成交表現。

從總價段看，市場呈現出典型的“金字塔”結構。

300萬以下產品占比高達85%，是絕對的基本盤。

而在金字塔尖，千萬級成交則是一場廣州各大中央商務區的直接對話：

白鵝潭的白鵝潭瑞璽、琶洲的琶洲南TOD、萬博的華潤置地長隆萬博悅府、白云新城的白云之窗包攬了千萬級商辦成交的前幾名。

很明顯，千萬級以上的商辦“內卷”的盡頭，拼的是對城市核心資源的“占有欲”。

接下來，廣州的商辦

應該怎么買？

縱觀2025年的數據與新政后的趨勢，我們可以清晰地得出結論：廣州的商辦市場，正經歷一場深刻的價值分野。

新政并非普降甘霖，而是加速了這場分化的催化劑。

一邊，是追求現金流的“實用主義”市場。

以300萬以下、小戶型產品為代表，其邏輯是精算投資。買家關注租金回報率、空置風險、物業成本。

這部分市場容量大，但競爭也最為激烈，其價值高度依賴于地段帶來的穩定租賃需求。

另一邊，是錨定核心稀缺的“價值主義”市場。

以核心區大面積成交和各大CBD千萬級項目為代表，其邏輯是財富沉淀與身份趨同，買家是頂層的高凈值人群或企業，他們尋求的，是能夠穿越周期的“硬通貨”資產。

這類資產的價值，與城市頂尖的產業、景觀、商業配套和圈層資源深度綁定，其價格已部分剝離了單純的居住或辦公功能，更像是一種稀缺的“城市股票”。

央行新政，實質上為這兩類市場都降低了資金門檻。但對投資者而言，當下的選擇比以往任何時候都更需要清醒：

若以現金流為目標，則應聚焦于地鐵上蓋、產業園區周邊、配套成熟區域的小戶型產品，仔細甄別運營能力強的開發商和物業。

若以資產保值與增值為目標，則必須恪守“核心中的核心”原則。唯有那些占據城市不可再生資源、享受頂級規劃紅利、產品力卓越的項目，才具備對抗經濟周期的潛力。

不可否認，政策打開了“入場閘門”，但水往哪里流，從來只由價值決定。

是選一條熙熙攘攘的普通航道，還是搏一片波瀾壯闊的價值藍海，這道選擇題的答案，不在市場，而在你的認知里。