平替版朝棠攬閱！通州八里橋多功能用地改為住宅

北京進深 徐迪 1月10日，北京城市副中心0401街區FZX-0401-6023等地塊規劃綜合實施方案規劃圖則公示。

2025年通州流量最高的兩個新盤，除了副中心站的中建運河玖院，就是八里橋的招商朝棠攬閱。

這次公布的地塊，就在朝棠攬閱東北方向幾百米的距離。

4幅住宅地塊+1幅商業用地，建筑規模近19萬方。

值得注意的是，這幾幅地塊，在朝棠攬閱所在的0401-6044、6049地塊出讓時，僅最北邊的一塊為居住用地，其余幾塊均為多功能用地。

時隔數月，地塊用途進行了非常大的調整，僅保留西南角面積最小的一塊為配套商業，另外3幅都變成了住宅用地。

· 最北側6023地塊，占地3.03公頃，是4幅住宅用地中最大的一塊，容積率也是最高的，達到2.5，限高60米，規劃地上建筑規模約7.57萬平方米；

含新建開關站1處，建筑面積600平方米。

要求沿通惠北路預留線性綠色空間，滿足豎向及海綿城市相關要求，建議結合通惠北路道路設計對接。

· 中間兩幅地塊，東側6034占地1.34公頃，西側6035占地1.37公頃，容積率均為2.3，限高80米，地上建面分別為3.12萬和3.15萬平方米，規模相當；

· 東南角的6038地塊占地1.12公頃，地上建面約2.58萬平方米，同樣是2.3的容積率，限高80米。

除上面4幅住宅地塊外，西南角地塊保留了配套功能。

· 6037地塊，商業用地，1.02公頃，規劃地上建筑規模2.54萬平方米，容積率2.5，限高80米。

商業用地需落實文化、體育等軌道微中心功能，提供家園中心服務，建筑規模不小于2000平方米；

含城市公共停車場1處，可結合各地塊方案統籌考慮，同時應將城市公共停車位及配建機動車停車位24小時對外開放，并提供獨立室外人行出入口。含新建開關站1處，建筑面積600平方米。含公共廁所1處。

同時，6037商業地塊應與6034、6035、6038地塊共同組成軌道微中心，滿足本圖則的整體要求：

1、軌道微中心，空間塑造層面，應與車站及周邊地塊形成一體化開發，注重地上地下功能一體化，地塊建設應將車站出入口及附屬設施納入整體建筑方案，應加強通惠北路等重要道路沿線景觀界面塑造，重要節點建筑應注重細化設計，塑造片區地標節點。

應強化永順街區域建筑、街道空間一體化銜接，強化商業、文化、體育等各類公共功能，沿街可通過底層架空、外擺設施、廣場空間，塑造城市景觀活力。

交通銜接層面，地下應做好與車站地下空間的豎向等銜接。地面步行、非機動車、機動車系統應綜合考慮周邊地塊情況，確保高效連通。非機動車停車泊位應結合車 站出入口統籌考慮，不少于1200個車位，應結合出入口近期建設時序，優先足額配置、同步落地。

宜預留地上、地下與周邊地塊連通的條件，鼓勵建設空中連廊，具體規模結合后續方案設置。

功能兼容層面，6034、6035、6038為居住功能地塊，應整體統籌，兼容10%的商業功能， 地上總建筑規模不少于0.88萬平方米。

6037商業功能地塊，應保證各類復合設施與商業功能的融合。

2、6034、6035、6038三幅居住地塊，在地上建筑規模總量不變且符合相關要求的情況下，地上建筑規模、綠地率等指標可結合具體方案，整體統籌。

其中，軌道、微中心商業及相關場地、停車附屬設施等占地不參與居住用地綠地率指標核算，以上附屬占地面積約0.98公頃（6034地塊約 0.33公頃，6035地塊約0.09公頃，6038地塊約0.56公頃）。

3、項目級、社區級配套應按照《北京市居住公共服務設施配置指標（京政發〔2025〕25號）》要求落實。

其中，社區級配套應根據千人指標配置， 在滿足相關規范及行業主管部門要求的前提下，可在規劃范圍內的地塊統籌考慮，包括社區綜合服務設施（社區黨群服務中心）、社區衛生服務 站、社區養老服務驛站、社區綜合文化室、社區室內體育活動用房、社區級其他商業服務設施、郵政所、綜合通信機房、有線電視機房、公共廁所、社區警務室、集中綠地等功能，部分功能可按照“一室多用”、分時共享的原則合建。

地塊位于通州區永順鎮，東至通惠北路，南至規劃一路，西至規劃二路，北至金龍街。

位置上比朝棠攬閱離地鐵更近，在建地鐵22號線永順站，就在6034和6038地塊中間。

但是朝棠攬閱在通惠河邊上，景觀資源更好，且受地鐵噪音影響較小。

這一帶原址是八里橋菜市場，周邊生活配套非常成熟，守著萬達廣場，再遠點還可以借力運河商務區。

整個八里橋棚改地塊屬于04組團，規劃定位為運河商務中心區，文化傳承展示區和生態宜居活力區，未來以商務服務、文化體驗和居住為主導功能。根據之前公示的規劃，周邊會有濱水商業空間，有望建成一處休閑打卡景觀。

最先入市的朝棠攬閱項目，自去年7月底開盤以來，898套房源已完成網簽540套。

半年不到去化超六成，成交均價5.79萬元/㎡，流量和價格表現在整個北京市場來看都算不錯的。

成交金額總計28.4億元，已覆蓋了27.08億元的地價款。

與當前市面上新盤常見的成交表現相反，朝棠攬閱小戶型單價、流量雙高，大戶型反而賣得差一些。

因此，在西區小戶型熱銷后，朝棠攬閱緊急調整了東區方案，整體面積段調小至69㎡-110㎡區間。

朝棠攬閱的開發主體是北京招勝房地產開發有限公司，注冊資本6.2萬億元，由招商蛇口控股65%，中海地產和貝好家分別持股25%和10%。

符申超擔任項目公司法人、董事、經理。

他同時也是招商蛇口北京公司常務副總經理，并于7月份于海波離職后，兼任北京公司營銷總經理。

公開資料顯示，符申超1990年出生，2016年以同濟大學畢業生身份通過“仕官生”計劃加入龍湖地產上海公司。 2018年加盟招商蛇口，歷任南通公司項目部副經理、第一事業部總經理，2023年晉升為北京公司常務副總經理。

這位九零后營銷總，目前需負責統籌北京公司營銷戰略，包括通州“招商三子”（朝棠攬閱、云璟攬閱、璀璨公元）等重點項目的銷售管理。

值得一提的是，在朝棠攬閱項目試水成功后，大概兩個月前，中海地產單獨拿下了通州九棵樹南6017地塊。

該地塊與八里橋同屬通州老城區，離朝陽區比較近，加上副中心和運河商務區的概念，對于東三環CBD外溢的剛需客群具有一定吸引力。

今年以來，通州拍出溢價的兩宗地都在老城區，除了朝棠攬閱所在的八里橋，還有中鐵建花語璟云的梨園地塊。