一份判決，讓581萬元違約金“軟著陸”

68個家庭、68個沉甸甸的“安居夢”，在遲遲未竣工的樓棟前，變得搖搖欲墜……

“房子遲遲交不了，每個月一邊還房貸，一邊交房租，誰頂得住啊！”

“合同白紙黑字寫的交付時間，怎么能無限期拖延？”

廣東省某小區業主群里，消息提示音接連不斷，字里行間滿是焦灼與無奈。

“安居夢”懸空：收房期待一再擱淺

時間回溯到2024年9月，購房合同上承諾的交房日期日益臨近，而該小區工地上的樓棟卻一直是“半成品”狀態，毫無竣工收尾跡象。

對于業主們而言，這套房子承載著不同的人生期許。有人計劃收房后裝修成婚房，有人期待入住后讓孩子落戶，有人盼著搬進新房安享晚年……

如今交房日遙遙無期，業主們急得如同熱鍋上的螞蟻。

“等不了了，我們得維權！”在多次與開發商溝通無果后，數十份起訴狀被遞交至廣東省博羅縣人民法院，一場司法守護“安居夢”的行動就此展開。

博羅法院園洲法庭法官團隊組織開發商和業主代表進行座談。

廣東省博羅縣人民法院園洲人民法庭副庭長鐘偉志收案后，敏銳地意識到群體糾紛背后潛藏的社會風險，他第一時間組織團隊到開發商處進行實地調研。

面對法官，負責人面露難色：“今年雨水實在太頻繁了，嚴重影響施工進度。加上企業資金周轉緊張，我們一直在全力推進，會盡快交房的。”

“盡快是多快？要想真正化解矛盾，你們必須給出準確的答復，才能贏得業主的理解。”審判團隊直言不諱，讓開發商認清了問題的嚴重性。經過多輪溝通協調，開發商最終出具了《延遲交樓聲明》，明確了新的交付時間，業主的維權行動暫時按下“暫停鍵”。

交房未安心：違約金爭議波瀾又起

漫長的等待過后，2025年9月，業主們終于拿到了驗房鑰匙，懸了一年的心終于落了地。然而，新房到手并未平息所有矛盾，逾期交房的違約金問題，再次將雙方推向對立。

“房子是交了，但開發商逾期交房是既定事實，合同里明確約定了違約責任，這一年來我們每戶都承受了房租、房貸雙重壓力，這筆損失必須有人承擔。”業主代表老陳帶著其他業主的訴求找到鐘偉志，眉宇間滿是疲憊。他的遭遇，正是68戶家庭共同的困境。

為平衡雙方利益，鐘偉志與審判團隊再次約談開發商，嘗試通過調解化解爭議。

“法官，交房延遲確實是因為天氣因素，而且我們已經盡全力推進交房工作，目前企業經營困難，根本無力承擔巨額違約金。”開發商一方態度堅決，將責任歸咎于降雨，調解意愿極低。

“作為專業商品房開發企業，對季節性多雨等常規天氣應當具備預判能力，并提前合理安排工期，不能僅憑主觀說辭認定其為不可抗力。”鐘偉志逐條拆解法律條款，清晰闡述雙方權責，可開發商仍堅持自身無過錯，使調解工作陷入僵局。

鑒于案件的群體性特征，鐘偉志決定啟動“示范判決+類案調解”機制，選取最早起訴的一案進行精細化審理并打造示范性判決，力求尋找既維護法律尊嚴，又能兼顧雙方實際利益的最優做法。

庭審中，雙方圍繞“持續降雨是否構成不可抗力”及“逾期天數如何界定”展開交鋒。原告以《商品房買賣合同》《租賃合同》為據，主張開發商承擔違約責任并賠償逾期期間租金損失；被告則援引買賣合同附件及《氣象證明》，辯稱降雨屬于不可抗力應免責。

鐘偉志聚焦“降雨與逾期交房之間是否存在法律上的因果關系”這一核心，精準指出被告雖主張天氣因素影響施工，卻未能提供關鍵證據如施工日志等以證明降雨具體導致停工的天數，且涉案降雨亦未達到不可抗力“不能預見、不能避免、不能克服”的標準。

最終，法院判令開發商按照合同約定，支付逾期交房違約金共計5.8萬余元。

考慮到首案的示范作用，鐘偉志通過強化事實認定與裁判說理，進一步明確了類案中不可抗力的審查要件與舉證責任分配標準，為后續類似糾紛的處理確立了清晰尺度。

判決破僵局：百萬違約金“軟著陸”

示范判決的法律效力與司法震懾力，加之庭審中法官對舉證責任、法律適用的清晰解讀，讓開發商徹底認清了自身在法律認知上的誤區。

“之前一直堅信降雨屬于不可抗力，現在才明白是我們對法律理解不到位。懇請法院幫忙再組織一次協商，我們愿意積極溝通，尋求共贏方案。”開發商負責人主動聯系審判團隊，態度發生明顯轉變。

看到和解有轉機，鐘偉志立刻著手組織雙方座談，搭建溝通橋梁。

“大家買房都是為了安穩生活，開發商逾期交房確實構成違約，理應承擔責任；但如果一味追求高額違約金，導致企業陷入經營困境，不僅違約金難以足額兌現，后續房屋維保、配套完善也會受影響，最終損害的還是業主利益。”鐘偉志一邊疏導雙方的對立情緒，一邊向開發商進行勸說：“要實現雙贏，就必須拿出切實可行的方案，用誠意重建信任。如果資金確實有困難，能不能以抵扣物業費的方式協商一下呢？”

在鐘偉志的引導下，開發商表示：“我們愿意在法律框架內，結合自身承受范圍承擔違約責任，希望能分期支付違約金，緩解資金壓力。”

業主代表們經過商議后表示認可：“我們也理解企業資金緊張的難處，愿意給予一定履行寬限期，只要方案合理，大家都愿意配合。”

最終，一套兼顧雙方關切的方案達成：67戶業主合計581萬余元的逾期交房違約金平均分為三筆——其中一筆將以等額物業代金券形式一次性發放，另外兩筆則以現金方式支付。根據協議，該筆款項采取分三期支付的方式，首筆違約金及物業代金券需在兩個月內完成支付與兌付，剩余一筆違約金則在隨后的兩個月內付清。

隨著67份調解書陸續簽訂，這場持續一年多的糾紛終于圓滿化解。

跳出“硬碰硬”的僵局，讓業主安心，幫企業松綁。

如今，踏入該小區，整潔的樓道、溫馨的家園，業主們的歡聲笑語取代了曾經的焦慮和抱怨。

開發商負責人也如釋重負：“感謝法院搭建溝通平臺，讓我們獲得了寶貴的緩沖空間，后續將全力做好服務，促進企業良性發展。”

581萬元違約金的“軟著陸”，不僅守住了68戶家庭的“安居夢”，更在法理與情理之間找到了平衡點，讓社會矛盾在法治框架內得到和諧化解。

來源：天平陽光客戶端

策劃：張偉剛 劉曼 王俏 吳凡 陳政

見習記者：王孟涵丨通訊員：陳育敏、溫芷樺

編輯：王孟涵