一份判決，解開(kāi)581萬(wàn)元違約僵局

68個(gè)家庭、68個(gè)沉甸甸的“安居夢(mèng)”，在遲遲未竣工的樓棟前，變得搖搖欲墜……

“房子遲遲交不了，每個(gè)月一邊還房貸，一邊交房租，誰(shuí)頂?shù)米“。　?/p>

“合同白紙黑字寫(xiě)的交付時(shí)間，怎么能無(wú)限期拖延？”

廣東省某小區(qū)業(yè)主群里，消息提示音接連不斷，字里行間滿(mǎn)是焦灼與無(wú)奈。

“安居夢(mèng)”懸空

收房期待一再擱淺

時(shí)間回溯到2024年9月，購(gòu)房合同上承諾的交房日期日益臨近，而該小區(qū)工地上的樓棟卻一直是“半成品”狀態(tài)，毫無(wú)竣工收尾跡象。

對(duì)于業(yè)主們而言，這套房子承載著不同的人生期許。有人計(jì)劃收房后裝修成婚房，有人期待入住后讓孩子落戶(hù)，有人盼著搬進(jìn)新房安享晚年……

如今交房日遙遙無(wú)期，業(yè)主們急得如同熱鍋上的螞蟻。

“等不了了，我們得維權(quán)！”在多次與開(kāi)發(fā)商溝通無(wú)果后，數(shù)十份起訴狀被遞交至博羅縣人民法院，一場(chǎng)司法守護(hù)“安居夢(mèng)”的行動(dòng)就此展開(kāi)。

意向圖，與案情無(wú)關(guān)

博羅法院園洲人民法庭副庭長(zhǎng)鐘偉志收案后，敏銳地意識(shí)到群體糾紛背后潛藏的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，他第一時(shí)間組織團(tuán)隊(duì)到開(kāi)發(fā)商處實(shí)地調(diào)研。

面對(duì)法官，負(fù)責(zé)人面露難色：“今年雨水實(shí)在太頻繁了，嚴(yán)重影響施工進(jìn)度。加上企業(yè)資金周轉(zhuǎn)緊張，我們一直在全力推進(jìn)，會(huì)盡快交房的?！?/p>

“盡快是多快？要想真正化解矛盾，你們必須給出準(zhǔn)確的答復(fù)，才能贏得業(yè)主的理解。”審判團(tuán)隊(duì)直言不諱，讓開(kāi)發(fā)商認(rèn)清了問(wèn)題的嚴(yán)重性。經(jīng)過(guò)多輪溝通協(xié)調(diào)，開(kāi)發(fā)商最終出具了《延遲交樓聲明》，明確新的交付時(shí)間，業(yè)主的維權(quán)行動(dòng)按下“暫停鍵”。

交房未安心

違約金爭(zhēng)議波瀾又起

漫長(zhǎng)的等待過(guò)后，2025年9月，業(yè)主們終于拿到驗(yàn)房鑰匙，懸了一年的心終于落地了。然而，新房到手并未平息所有矛盾，逾期交房的違約金問(wèn)題，再次將雙方推向?qū)αⅰ?/p>

“房子是交了，但開(kāi)發(fā)商逾期交房是既定事實(shí)，合同里明確約定了違約責(zé)任，這一年來(lái)我們每戶(hù)都承受了房租、房貸雙重壓力，這筆損失必須有人承擔(dān)?！睒I(yè)主代表老陳帶著大家的訴求找到鐘偉志，眉宇間滿(mǎn)是疲憊。他的遭遇，正是68戶(hù)家庭共同的困境。

為平衡雙方利益，法官與審判團(tuán)隊(duì)再次聯(lián)系開(kāi)發(fā)商，嘗試通過(guò)調(diào)解化解爭(zhēng)議。

“法官，交房延遲確實(shí)是因?yàn)樘鞖庖蛩兀椅覀円呀?jīng)盡全力推進(jìn)交房工作，目前企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，根本無(wú)力承擔(dān)巨額違約金。”開(kāi)發(fā)商態(tài)度堅(jiān)決，將責(zé)任歸咎于降雨，調(diào)解意愿極低。

“作為專(zhuān)業(yè)商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)，對(duì)季節(jié)性多雨等常規(guī)天氣應(yīng)當(dāng)具備預(yù)判能力，并提前合理安排工期，不能僅憑主觀說(shuō)辭認(rèn)定其為不可抗力?！狈ü僦饤l拆解法律條款，清晰闡述雙方權(quán)責(zé)，可開(kāi)發(fā)商仍堅(jiān)持自身無(wú)過(guò)錯(cuò)，調(diào)解工作陷入僵局。

鑒于案件的群體性特征，法官?zèng)Q定啟動(dòng)“示范判決+類(lèi)案調(diào)解”機(jī)制，選取最早起訴的一案進(jìn)行精細(xì)化審理并打造示范性判決，尋找兼顧雙方利益的最優(yōu)做法。

庭審中，雙方圍繞“持續(xù)降雨是否構(gòu)成不可抗力”及“逾期天數(shù)如何界定”展開(kāi)交鋒。業(yè)主以《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》《租賃合同》為據(jù)，主張開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任并賠償逾期期間租金損失；開(kāi)發(fā)商則援引買(mǎi)賣(mài)合同附件及《氣象證明》，辯稱(chēng)降雨屬于不可抗力應(yīng)免責(zé)。

法官聚焦“降雨與逾期交房之間是否存在法律上的因果關(guān)系”這一核心，精準(zhǔn)指出開(kāi)發(fā)商雖主張?zhí)鞖庖蛩赜绊懯┕ぃ瑓s未能提供關(guān)鍵證據(jù)如施工日志等以證明降雨具體導(dǎo)致停工的天數(shù)，且涉案降雨亦未達(dá)到不可抗力“不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服”的標(biāo)準(zhǔn)。

最終，法院判令開(kāi)發(fā)商按照合同約定，支付逾期交房違約金共計(jì)5.8萬(wàn)余元。

同時(shí)，法官通過(guò)強(qiáng)化事實(shí)認(rèn)定與裁判說(shuō)理，進(jìn)一步明確了類(lèi)案中不可抗力的審查要件與舉證責(zé)任分配標(biāo)準(zhǔn)，為后續(xù)糾紛的處理確立了清晰尺度。

判決破僵局

百萬(wàn)違約金“平穩(wěn)落地”

示范判決的法律效力與司法震懾力，加之庭審中法官對(duì)舉證責(zé)任、法律適用的清晰解讀，讓開(kāi)發(fā)商徹底認(rèn)清了自身在法律認(rèn)知上的誤區(qū)。

“現(xiàn)在才明白是我們對(duì)法律理解不到位。懇請(qǐng)法院幫忙再組織一次協(xié)商，我們?cè)敢夥e極溝通，尋求共贏方案。”開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人主動(dòng)聯(lián)系審判團(tuán)隊(duì)，態(tài)度發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變。

看到和解有轉(zhuǎn)機(jī)，法官立刻組織雙方座談，搭建溝通橋梁。

“大家買(mǎi)房都是為了安穩(wěn)生活，開(kāi)發(fā)商逾期交房確實(shí)構(gòu)成違約，理應(yīng)承擔(dān)責(zé)任；但如果一味追求高額違約金，導(dǎo)致企業(yè)陷入經(jīng)營(yíng)困境，不僅違約金難以足額兌現(xiàn)，后續(xù)房屋維保、配套完善也會(huì)受影響，最終損害的還是業(yè)主利益?！狈ü僖贿吺鑼?dǎo)雙方的對(duì)立情緒，一邊向開(kāi)發(fā)商進(jìn)行勸說(shuō)：“要實(shí)現(xiàn)雙贏，就必須拿出切實(shí)可行的方案，用誠(chéng)意重建信任。如果資金確實(shí)有困難，能不能以抵扣物業(yè)費(fèi)的方式協(xié)商一下呢？”

在法官的引導(dǎo)下，開(kāi)發(fā)商表示：“我們?cè)敢庠诜煽蚣軆?nèi)，結(jié)合自身承受范圍承擔(dān)違約責(zé)任，希望能分期支付違約金，緩解資金壓力。”

業(yè)主代表們經(jīng)過(guò)商議后表示認(rèn)可：“我們?cè)敢饨o予一定履行寬限期，只要方案合理，大家都愿意配合?！?/p>

最終，一套兼顧雙方關(guān)切的方案達(dá)成：67戶(hù)業(yè)主合計(jì)581萬(wàn)余元的逾期交房違約金平均分為三筆——其中一筆將以等額物業(yè)代金券形式一次性發(fā)放，另外兩筆則以現(xiàn)金方式支付。根據(jù)協(xié)議，該筆款項(xiàng)分三期支付，首筆違約金及物業(yè)代金券需在兩個(gè)月內(nèi)完成支付與兌付，剩余一筆違約金則在隨后的兩個(gè)月內(nèi)付清。

隨著67份調(diào)解書(shū)陸續(xù)簽訂，這場(chǎng)持續(xù)一年多的糾紛終于圓滿(mǎn)化解。

跳出“硬碰硬”的僵局，讓業(yè)主安心，幫企業(yè)松綁。

意向圖，與案情無(wú)關(guān)

如今，踏入該小區(qū)，整潔的樓道、溫馨的家園，業(yè)主們的歡聲笑語(yǔ)取代了曾經(jīng)的焦慮和抱怨。

開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人也如釋重負(fù)：“感謝法院搭建溝通平臺(tái)，讓我們獲得了寶貴的緩沖空間，后續(xù)將全力做好服務(wù)，促進(jìn)企業(yè)良性發(fā)展。”

581萬(wàn)元違約金的“平穩(wěn)落地”，不僅守住了60余戶(hù)家庭的“安居夢(mèng)”，更在法理與情理之間找到了平衡點(diǎn)，讓社會(huì)矛盾在法治框架內(nèi)得到和諧化解。

定分止?fàn)帯⒒饷?、促成共贏。2025年，博羅法院立足工作實(shí)際，以“示范判決+類(lèi)案調(diào)解”工作機(jī)制為牽引，高效妥善審結(jié)涉物業(yè)、商品房糾紛1597宗，將批量案件從“個(gè)案辦理”向“類(lèi)案治理”拓展，扎實(shí)推進(jìn)實(shí)質(zhì)解紛。

來(lái)源：天平陽(yáng)光客戶(hù)端

惠州中院 博羅法院

審核：黃慧辰

編校：張涵青