馬光遠:二套房的房貸利率和首付應該比首套低

房地產調整了四年多，專家們都急了，不管是中國房改課題組組長孟曉蘇，還是馬光遠、還有多位專家都指出，房地產的政策不能再擠牙膏一樣出臺，而是要一步到位，才會有立竿見影的效果:比如說降準降息、給有房貸的人貼息、叫停法拍房等等。

法官人也是國內知名的經濟學家，主要是研究宏觀經濟，房地產和民間投資這個領域，觀點也是非常犀利的。

2026年1月13日，馬光陽發表文章《二套房貸利率和首付要比第一套低》。

馬光遠在文章中提出觀點，購買第二套房的人，他肯定是有經濟能力的人，全國各地應該都取消一套，二套的區分，實行一套和二套的首付比例，利率都應該要執行一樣的額度，甚至第二套的首付比例和利率都要比第一套低。

因為現在都在鼓勵大家改善居住環境，既然是鼓勵改善住房，那就應該給到他們實打實的優惠，如果還是區分二套和一套的首付比例和貸款利率，完全起不到支持改善房的意義。

2025年12月24日，北京也調整了首套房和二套房的貸款利率，在調整之前，北京的首套商貸利率是3.05%，五環內二套房貸三個利率3.45%，五環外二套房貸利率為3.25%，首套房和二套房的最低首付比例分別為15%和20%。

在2025年12月24日調整以后，北京的房貸利率不區分首套和二套了，第一套和第二套的房貸利率都是一樣的，首套房和二套房的最低首付比例分別為15%和20%。

北京在調控最嚴的時候，首套首付比例是35%，二套最高首付比例80%，可能是全球房地產歷史上最高的，二套的首付比例上浮20%，最高到5.88%。

之前是為了抑制房價過度上漲，現在為了穩房價繼續調控，那就要反著來，其實可以說得通。

為了更好的刺激大家買房，買二套房應該給予更大的優惠，就這樣大家才會有更高的積極性去買房。

目前就商業貸款來說，多個城市都已經取消首套和二套的區分，首付比例統一最低到15%，房貸利率也是3.05%，就公積金有點差別。

我們金華的公積金貸款政策是這樣的，無論是首套還是二套，首付比例都是20%，在貸款利率上還是有點區別的，公積金貸款首套是2.6%，二套是3.075%。

馬光遠指出，截至目前為止，全國還有10來個城市是區分二套和首套的首付比例和按揭利率，如果想要房地產穩起來，必須要盡快取消首套和二套的區分。

既然能夠買二套，他肯定是有這個支付能力的，為什么要去人為的干預呢？商品房就是商品，商品房也不是民生物資，所以應該有商品的屬性，何況商品房還是有金融的屬性，像黃金一樣，想投資的人就讓他去投資。

經濟市場就要有經濟表現，具體表現就要看市場說話，讓市場去說話。

現在房地產已經兩個機制，一個是保障房，一個是商品房，買不起房的人就讓他們去住保障房，有條件的就去買改善房。

對此，大家怎么看？