2026年樓市，將會(huì)是“小陽(yáng)春”or“暖冬”？

2026年初，樓市終于迎來(lái)久違的積極信號(hào)。

據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，北京、上海、深圳等一線城市近三周成交穩(wěn)步回升，其中北京上周二手房成交量突破4000套，這一數(shù)據(jù)在近兩年無(wú)政策加持的上半月實(shí)屬罕見(jiàn)。

與此同時(shí)，市場(chǎng)掛牌量同步減少，部分超跌區(qū)域的成交價(jià)格逐漸企穩(wěn)，告別了此前“每套動(dòng)輒跌幾十萬(wàn)”的下行態(tài)勢(shì)，階段性筑底特征日益明顯。

政策層面的持續(xù)發(fā)力，為市場(chǎng)注入了關(guān)鍵信心。

2025年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，提出“因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”的核心導(dǎo)向，財(cái)政部與稅務(wù)總局同步推出住房增值稅減免政策，北京等核心城市也順勢(shì)優(yōu)化購(gòu)房限制。

尤為值得關(guān)注的是，《求是》雜志新年開(kāi)篇文章強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)“顯著的金融資產(chǎn)屬性”，明確政策需“一次性給足”，摒棄“添油戰(zhàn)術(shù)”，釋放出強(qiáng)烈的穩(wěn)預(yù)期信號(hào)。這一系列舉措并非旨在刺激樓市過(guò)熱，而是以縮短調(diào)整周期、平滑市場(chǎng)波動(dòng)為目標(biāo)，構(gòu)建起政策托底的確定性。

從市場(chǎng)反饋來(lái)看，政策效果已初步顯現(xiàn)。北京限購(gòu)放松兩周半以來(lái)，中原研究院監(jiān)測(cè)的二手住宅報(bào)價(jià)指數(shù)累計(jì)上漲3.1個(gè)百分點(diǎn)，回暖幅度超過(guò)2025年8月初的限購(gòu)放松周期；一線城市二手報(bào)價(jià)指數(shù)均值更是連續(xù)4周攀升，從17.3%升至20.0%，市場(chǎng)預(yù)期正在溫和修復(fù)。

不過(guò)，全面“小陽(yáng)春”行情的出現(xiàn)仍面臨多重制約。

一方面，居民購(gòu)房信心的修復(fù)依賴就業(yè)與收入預(yù)期的改善，這一慢變量難以通過(guò)政策直接扭轉(zhuǎn)；另一方面，政策堅(jiān)持“因城施策”，核心城市優(yōu)化限制的同時(shí)，三四線城市仍以去庫(kù)存為首要任務(wù)，缺乏全國(guó)性刺激的基礎(chǔ)。

有媒體報(bào)道稱，中郵證券分析指出，2026年政策已從分散調(diào)控轉(zhuǎn)向系統(tǒng)性發(fā)力，但市場(chǎng)持續(xù)修復(fù)需要多重因素共振，這種漸進(jìn)式特征與“小陽(yáng)春”所需的快速升溫條件并不匹配。

供需格局的深度調(diào)整，進(jìn)一步印證了“暖冬”而非“小陽(yáng)春”的合理性。需求端來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自2021年進(jìn)入深度調(diào)整以來(lái)，調(diào)整時(shí)間已達(dá)4-8年，接近發(fā)達(dá)國(guó)家5-7年的調(diào)整周期均值。2025年1-11月，商品房銷售面積回落至2009年水平，商品住宅成交面積回到2007年水平，經(jīng)過(guò)持續(xù)調(diào)整，房?jī)r(jià)收入比連續(xù)多年下降，80%的城市已跌至10以下，租售比進(jìn)入合理區(qū)間，部分城市租金收益率超5%，顯著高于銀行定期存款利率，購(gòu)房壓力緩解與投資價(jià)值凸顯為需求釋放奠定了基礎(chǔ)。

供給端的有序收縮則推動(dòng)供求關(guān)系持續(xù)改善。2025年1-11月，房屋新開(kāi)工面積降至2004年水平，較歷史峰值降幅超70%，且新開(kāi)工面積持續(xù)低于銷售面積，意味著未來(lái)新增供給將小于市場(chǎng)需求。

同時(shí)，政策推動(dòng)存量商品房收購(gòu)轉(zhuǎn)化為保障性住房，加速庫(kù)存去化，全國(guó)商品房有效庫(kù)存已處于健康區(qū)間。這種“需求逐步修復(fù)、供給有序收縮”的格局，決定了市場(chǎng)難以出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲，更可能呈現(xiàn)溫和企穩(wěn)的“暖冬”態(tài)勢(shì)。

城市分化仍是2026年樓市的核心特征，打破了單一行情的可能性。核心城市及都市圈核心地段憑借堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與持續(xù)的人口流入，有望率先企穩(wěn)。2025年末深圳核心區(qū)豪宅項(xiàng)目?jī)尚r(shí)售罄、北京新政后二手房帶看量大幅增長(zhǎng)，均印證了核心資產(chǎn)的需求韌性。

中指研究院預(yù)測(cè)，2026年“好城市+好房子”的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)依然存在，核心城市新房市場(chǎng)在優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目帶動(dòng)下或出現(xiàn)階段性回暖，但這屬于局部行情，而非全國(guó)性復(fù)蘇。

與之相對(duì)，人口流出型三四線城市仍面臨不小的庫(kù)存壓力，市場(chǎng)企穩(wěn)高度依賴去化進(jìn)度，難以同步回暖。從企業(yè)格局來(lái)看，央企國(guó)企與優(yōu)質(zhì)民企已成為市場(chǎng)主導(dǎo)，高杠桿房企加速出清，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)轉(zhuǎn)向財(cái)務(wù)健康與運(yùn)營(yíng)能力，這種分化進(jìn)一步強(qiáng)化了市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性特征，而非全面復(fù)蘇動(dòng)能。

對(duì)于購(gòu)房者而言，2026年是理性配置的窗口期：核心城市的改善型需求可把握優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市機(jī)會(huì)，部分超跌區(qū)域的房源已具備較高性價(jià)比，尤其是朝陽(yáng)、海淀等北部區(qū)域的優(yōu)質(zhì)二手房，較2022年初跌幅已達(dá)40%以上，部分小區(qū)甚至接近腰斬，不失為置換優(yōu)化的好時(shí)機(jī)。不過(guò)需警惕亦莊等二手限競(jìng)房供應(yīng)可能井噴的區(qū)域，規(guī)避潛在的供應(yīng)壓力。

對(duì)于行業(yè)而言，這既是筑底企穩(wěn)的過(guò)渡階段，也是向高質(zhì)量發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期。隨著政策持續(xù)發(fā)力穩(wěn)定預(yù)期、市場(chǎng)自發(fā)調(diào)整優(yōu)化供求，房地產(chǎn)行業(yè)正逐步走出調(diào)整周期，邁向新的穩(wěn)態(tài)發(fā)展階段。

歸根結(jié)底，當(dāng)下市場(chǎng)熱度的持續(xù)性仍取決于政策力度，若缺乏超預(yù)期政策支持，3月后市場(chǎng)可能面臨再次調(diào)整。

長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的金融資產(chǎn)屬性已被明確，政策托底的確定性增強(qiáng)，未來(lái)房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)的可能性降低，“穩(wěn)”將成為主旋律，而抓住結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)、優(yōu)化資產(chǎn)配置，將是購(gòu)房者與行業(yè)參與者的核心命題。