從年銷3000億到負(fù)債4600億！昔日地產(chǎn)新貴，為何淪落到被限高消費

地產(chǎn)圈里總有那么些故事，讓人覺得運氣來得快，去得也猛。許世壇這家伙，本是世茂集團(tuán)的接班人，父親許榮茂一手建起豪宅帝國，他接手后野心不小，靠著并購和杠桿把公司推上高峰。起步時他留學(xué)回來，2004年進(jìn)公司，操盤上海項目，連續(xù)三年拿下銷售冠軍，證明自己不是光靠老爸。2010年進(jìn)董事會，2014年副主席，2019年34歲就坐上主席位子。那時候地產(chǎn)還熱火朝天，他喊出三年千億目標(biāo)，聽著就帶勁。

接班后，許世壇沒守著老路子走，而是大步擴張。2017年銷售破千億，2018年1730億，2019年2600億，到2020年直接沖上3000億，行業(yè)第九。并購成了他的招牌，花200多億收項目，深圳那個深港國際中心最出名，239億拿地，還計劃砸500億建700米高樓。為錢他抵押土地，額外貸87億。父親提醒過負(fù)債風(fēng)險，但他一頭扎進(jìn)規(guī)模游戲里，覺得市場總會好下去。高杠桿玩得溜，資產(chǎn)漲得快，但債務(wù)也跟著堆起來。

地產(chǎn)這行，政策一變天就翻臉。2021年三道紅線出來，資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比全卡死，高杠桿模式直接廢了。融資渠道堵住，銷售降溫，世茂資金鏈開始繃緊。許世壇在中報會上改口，說要防守，控投資回款，但晚了。2022年10億美債違約，信用崩盤，融資更難。銷售從3000億滑到2023年的428億，縮水八成。深圳項目停工，塔吊生銹，雜草長滿，成了最大包袱。

債務(wù)危機像雪球，越滾越大。2023年1月，武漢法院執(zhí)行6.61億債務(wù)，7月直接限高許世壇和公司，禁坐飛機高鐵，子女上不了貴校。子公司股權(quán)凍結(jié)，項目被拍賣。總負(fù)債超4600億，銀行追16億清盤呈請，公司搖搖欲墜。許世壇的激進(jìn)操作，直接把家底推到邊上。地產(chǎn)從野蠻增長轉(zhuǎn)穩(wěn)健，他沒跟上節(jié)奏，杠桿反噬得狠。

自救成了唯一出路。許世壇賣資產(chǎn)，回籠上百億，包括核心項目。債務(wù)重組談得辛苦，多次調(diào)整方案。2024年3月公布境外重組計劃，2025年3月法院批準(zhǔn)，7月21日生效。115億美債減到約37億，利息也清了。境內(nèi)238億貸款展期，最長到2035年。姐姐許薇薇回來幫手，當(dāng)非執(zhí)行董事，管境外事宜。兩人聯(lián)手，八成債權(quán)人同意，撤了清盤。

節(jié)流措施也沒少。停拿地，專注存量，降本增效，上半年薪酬省3億。物業(yè)和酒店業(yè)務(wù)頂上，現(xiàn)金流穩(wěn)了點。2025年中期虧損收窄到89億，不派息，但總算喘口氣。前11月銷售224億，平均價1.2萬一平，比巔峰差遠(yuǎn)了。地產(chǎn)低谷拉長，許世壇的教訓(xùn)擺在那，高杠桿爽一時，崩盤毀全局。

想想地產(chǎn)這幾年，從熱錢涌入到嚴(yán)管杠桿，多少企業(yè)栽跟頭。許世壇不是第一個，也不會是最后一個。他從并購?fù)踝冐?fù)債王，根子在無視風(fēng)險，追規(guī)模忽略周期。政策收緊后，融資難，庫存壓身，銷售斷崖，誰都扛不住。世茂總負(fù)債還超4600億，自救路長著呢，但至少沒倒。

地產(chǎn)新貴跌落，許世壇這事提醒大家，家業(yè)再大，操作不當(dāng)也散架。他沒美化自己錯誤，硬扛重組，但早期判斷失誤，害公司深陷泥潭。姐姐幫襯，境外債清了，境內(nèi)推進(jìn)中。2025年底，行政開支降16%，小步改善。未來地產(chǎn)回暖不明，許世壇得更謹(jǐn)慎，別再重蹈覆轍。

高杠桿時代結(jié)束，地產(chǎn)回歸本質(zhì)。許世壇的擴張夢碎在政策墻上，從3000億銷售到4600億負(fù)債，中間就幾年光景。限高消費是恥辱柱，逼他反思。重組生效后，公司市值剩16億港元，股價0.2元，遠(yuǎn)低于高點。債權(quán)人投票過關(guān)，給了生機，但債務(wù)壓力沒全消。

地產(chǎn)圈競爭殘酷，許世壇年輕氣盛，接班后急于證明，結(jié)果杠桿玩過頭。深圳項目虧200多億，典型敗筆。賣資產(chǎn)止血，重組減債78億美金，算小勝。但總負(fù)債高企，2025年凈虧可能還大。姐姐回歸穩(wěn)大局，兩人合力，境內(nèi)債有望跟上。

地產(chǎn)低迷持續(xù)，許世壇的自救像場馬拉松。2025年銷售下滑24%，市場不給力。他推動組織優(yōu)化，費用控住，但根治債務(wù)需時間。限高解除遙遙無期，個人生活受限。地產(chǎn)從規(guī)模為王轉(zhuǎn)現(xiàn)金為王，他學(xué)到這點晚了點。

許世壇從新貴到限高，中間教訓(xùn)深刻。高杠桿借力一時，政策緊縮就露餡。他沒逃避，賣資產(chǎn)談重組，境外先過關(guān)。2026年地產(chǎn)走勢不明，世茂能否翻身，看后續(xù)執(zhí)行。總之，別再盲目擴了。