南二環(huán)，2010年的金輝伯爵山，業(yè)主讓價(jià)43萬(wàn)后把房子賣出

從外地來(lái)的朋友，對(duì)著我竊竊私語(yǔ)，還好我去年沒(méi)有來(lái)某新樓盤簽合同，置業(yè)當(dāng)初還信誓旦旦跟我講，最后剩下一套，不來(lái)的話，就會(huì)被另一個(gè)人買走。我也是將信將疑，如果不是老婆阻擋了一下，我差點(diǎn)就來(lái)簽合同了。

據(jù)說(shuō)倉(cāng)山區(qū)的新房很內(nèi)卷，不僅有四大金剛，還有不少的次新房，從開(kāi)盤賣到交房，已是常見(jiàn)的現(xiàn)象，現(xiàn)房當(dāng)中還有不少的好樓層好戶型可以選擇。

其實(shí)，買房這件事，我一直都是比較支持的，不管是去年，還是今年，都保持著這個(gè)態(tài)度。

因?yàn)槲覍?duì)房子的認(rèn)知，一直都是以居家生活為目的，打開(kāi)幸福生活之門的鑰匙。房子可以容納得下你的喜笑顏開(kāi)，也能裝得下你偉大的靈魂。

假設(shè)你對(duì)房子，還停留在漲跌的看法，價(jià)格一定會(huì)讓你的情緒產(chǎn)生波動(dòng)，畢竟現(xiàn)在的一手房也好，二手房也罷，都還處于一個(gè)價(jià)格下行的階段。

看著倉(cāng)山南二環(huán)的房源不斷增加，大家對(duì)這里的房源價(jià)格變化也十分的關(guān)注，一手房?jī)r(jià)格會(huì)透明一些，二手房成交價(jià)格或許不夠清晰，我用一套二手房的案例，給大家一個(gè)參考。

成交小區(qū)：金輝伯爵山；

成交時(shí)間：2025年12月；

成交數(shù)據(jù)：產(chǎn)權(quán)98.99平米，3房1廳，中樓層，南北朝向，精裝修，150萬(wàn)，成交單價(jià)15145元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌102天時(shí)間，期間業(yè)主調(diào)價(jià)2次，成交前掛牌193萬(wàn)，買家談價(jià)43萬(wàn)后達(dá)成交易。帶看過(guò)該房源的客戶超過(guò)20余組，對(duì)于價(jià)格上，大家都比較驚訝，為何業(yè)主能夠讓價(jià)這么多，其實(shí)有中介私下推薦的價(jià)格，和業(yè)主網(wǎng)絡(luò)上掛牌的價(jià)格不一致。因此，大家看到網(wǎng)絡(luò)價(jià)格的時(shí)候，也要順帶問(wèn)一下中介的報(bào)價(jià)是多少。

2、金輝伯爵山位于三叉街，2008年交付的小區(qū)，內(nèi)部共有11棟樓，1025戶業(yè)主，物業(yè)費(fèi)1.6元/月，它屬于一個(gè)半人車分流，純板狀電梯房，都是三房朝南客廳朝北的戶型結(jié)構(gòu)。

步行大約600米，到達(dá)三叉街/白湖亭地鐵口，出行十分便利，周邊的商業(yè)配套也較為成熟，唯獨(dú)缺乏一個(gè)優(yōu)質(zhì)的教育配套。

3、小區(qū)目前在售房源36套，在租房源14套，業(yè)主掛牌均價(jià)19343元/平米，成交歷史高峰在2021年左右的時(shí)間，單價(jià)27000元/平米，從2023年以后，價(jià)格開(kāi)始下行，慢慢的降到16000元左右。

2024年成交單價(jià)已經(jīng)回歸到17000元/平米，和本月成交的價(jià)格相差2000元，意味著2025年，金輝伯爵山的價(jià)格，下行幅度相對(duì)較小。

4、金輝伯爵山的戶型結(jié)構(gòu)還算不錯(cuò)，入戶都有一個(gè)小花園，大約在6平米左右，客廳朝北，采光較為一般，三房朝南，兩個(gè)大臥室，一個(gè)小臥室，主臥的衛(wèi)生間沒(méi)有采光是一個(gè)缺點(diǎn)。如果對(duì)比過(guò)白湖亭的新房，大家都會(huì)覺(jué)得伯爵山的戶型很一般。

購(gòu)房建議：

白湖亭板塊的現(xiàn)狀：剛需為主，價(jià)格梯度明顯

房?jī)r(jià)水平：均價(jià)1.36萬(wàn)/㎡，新房二手房?jī)r(jià)差大

二手房：2025年7月白湖亭二手房均價(jià)13587元/㎡，環(huán)比微跌1.41%，同比降12.8%，屬于倉(cāng)山價(jià)格洼地（對(duì)比金山板塊1.8萬(wàn)/㎡低約25%）。典型小區(qū)：大東海江山府（2.08萬(wàn)/㎡，次新改善盤）、后坂新城（9800元/㎡，安置房）。

新房：國(guó)企盤為主力，均價(jià)2.1萬(wàn)-2.5萬(wàn)/㎡，如左海望悅（2.3萬(wàn)/㎡）、榕發(fā)北源云筑（2.4萬(wàn)/㎡），價(jià)格高于二手房但品質(zhì)更優(yōu)。

板塊當(dāng)中有幾個(gè)亮點(diǎn)：交通有地鐵交匯：1號(hào)線（已運(yùn)營(yíng)，直達(dá)東街口）+ 濱海快線F1速達(dá)機(jī)場(chǎng)/南站，公交樞紐覆蓋8路、47路等。

商業(yè)：中駿世界城（已開(kāi)業(yè)）、白湖亭萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建，2026年投用），則徐萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)3公里內(nèi)。

教育：倉(cāng)山實(shí)驗(yàn)小學(xué)北園分校、福州十二中（2024年倉(cāng)山區(qū)升學(xué)率TOP5），教育資源中等。

如果一定要去南二環(huán)買房，建議先從一手房開(kāi)始看，小編對(duì)四大金剛都相對(duì)了解，特別是左海望月和榕發(fā)北源云筑這兩個(gè)樓盤，開(kāi)發(fā)商都有很好的關(guān)系，價(jià)格優(yōu)惠力度比較大，可以咨詢。

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