化債900億元，保交房185萬(wàn)套：碧桂園破局

二次創(chuàng)業(yè)，向新而行。

中房報(bào)記者 曾冬梅 廣州報(bào)道

1月9日，碧桂園宣布旗下4只境內(nèi)債券自開(kāi)市起復(fù)牌。

據(jù)了解，基于債務(wù)重組的需要，這批債券自2025年9月19日起停牌。碧桂園方面披露的信息顯示，該公司已于2025年12月26日完成這4只債券的現(xiàn)金提前償付。此次復(fù)牌，意味著其境內(nèi)債務(wù)重組正在有序落地。

對(duì)于這家曾經(jīng)的“龍頭”房企而言，2025年是一個(gè)重要的命運(yùn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。在這一年里，該公司過(guò)關(guān)斬將，僅用329天便完成境內(nèi)外債務(wù)重組，降債超900億元；“保交房”也進(jìn)入收尾階段，近4年累計(jì)完成房屋交付近185萬(wàn)套。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，碧桂園的債務(wù)重組方案對(duì)其他正處于化債進(jìn)程的企業(yè)具有借鑒價(jià)值。就碧桂園自身而言，債務(wù)重組成功則意味著企業(yè)經(jīng)營(yíng)真正進(jìn)入新階段。

據(jù)碧桂園董事會(huì)主席楊惠妍透露，完成債務(wù)重組及保交房這兩項(xiàng)艱巨的任務(wù)后，碧桂園將系統(tǒng)性推進(jìn)轉(zhuǎn)段工作，“轉(zhuǎn)段就是一次蛻變，更是碧桂園的‘二次創(chuàng)業(yè)’”。破局重生的動(dòng)能已在積聚中，據(jù)第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，雖面臨經(jīng)營(yíng)困境，該公司在2025年仍實(shí)現(xiàn)了402.8億元銷售額，排名進(jìn)入行業(yè)前20位；鳳凰智拓建管的新簽約代建面積也位列行業(yè)第13名，“一體兩翼” 業(yè)務(wù)具備較強(qiáng)的發(fā)展韌性。2025年底，碧桂園還啟動(dòng)了新一輪組織架構(gòu)調(diào)整，并委任程光煜為總裁，為經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)段奠定組織基礎(chǔ)。

2025年完成兩項(xiàng)艱巨任務(wù)

2023年8月，碧桂園發(fā)布盈利預(yù)警，同時(shí)透露公司正承受階段性的流動(dòng)壓力。這意味著，繼中國(guó)恒大、融創(chuàng)中國(guó)后，又一家資產(chǎn)超萬(wàn)億元的民營(yíng)房企走到了出險(xiǎn)邊緣。同年10月，該公司宣布預(yù)期無(wú)法如期履行所有境外債務(wù)款項(xiàng)的償付義務(wù)，將積極推進(jìn)境外債務(wù)管理措施。

2024年1月，碧桂園委任外部顧問(wèn)，就境外債務(wù)重組制定整體方案，拉開(kāi)化債的序幕。據(jù)了解，該公司的境外債務(wù)規(guī)模龐大、結(jié)構(gòu)錯(cuò)綜復(fù)雜，涵蓋合計(jì)約177億美元本息的34筆境外債務(wù)或償債義務(wù)，覆蓋多個(gè)法律轄區(qū)，包括紐約法管轄的美元債、英國(guó)法管轄的可轉(zhuǎn)債，以及香港法管轄的銀團(tuán)貸款等，不同司法體系、不同發(fā)行結(jié)構(gòu)疊加不同增信結(jié)構(gòu)，使得方案設(shè)計(jì)復(fù)雜度倍增。債權(quán)人亦是類型眾多，利益訴求差異極大，包含中資銀行、外資銀行、對(duì)沖基金、保險(xiǎn)資金及私人銀行等多類機(jī)構(gòu)，且各方對(duì)于股債工具比例、展期和降債期限、收益分配機(jī)制均有不同偏好和限制，眾口難調(diào)。

與債權(quán)人拉鋸、博弈整整一年后，碧桂園于2025年1月9日披露境外債務(wù)重組方案關(guān)鍵條款，并在2025年4月11日正式公告重組支持協(xié)議。同年11月5日，其境外債務(wù)重組方案在債權(quán)人會(huì)議上順利通過(guò)，12月4日獲香港高等法院正式批準(zhǔn)。

境內(nèi)債務(wù)重組的推進(jìn)也比較順利，截至2025年12月3日，碧桂園9筆合計(jì)規(guī)模約137.7億元的境內(nèi)債務(wù)重組方案已全部通過(guò)。

此次債務(wù)重組完成后，碧桂園的整體降債規(guī)模預(yù)估將超900億元，極大緩解了5年內(nèi)的兌付壓力，重組后新債務(wù)工具融資成本大部分降至1%至2.5%，每年能節(jié)省巨額利息支出，有效緩解現(xiàn)金流壓。同時(shí)，該公司預(yù)計(jì)將確認(rèn)超700億元重組收益，顯著增厚凈資產(chǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債表。

在劉水看來(lái)，對(duì)于正處于風(fēng)險(xiǎn)出清階段的房地產(chǎn)行業(yè)而言，碧桂園的債務(wù)重組方案有不少值得借鑒的地方。首先是方案設(shè)計(jì)多元與靈活，正視債權(quán)人不同的風(fēng)險(xiǎn)偏好和流動(dòng)性需求，采用“現(xiàn)金回購(gòu)+股權(quán)工具+新債置換+實(shí)物付息”組合包，提供多種選項(xiàng)滿足不同債權(quán)人訴求，用靈活性換取高支持率。其次，重組方案的核心是削債而非單純展期，并大幅降低利率。最后，控股股東率先承擔(dān)損失，帶頭將11.48億美元股東貸款全額轉(zhuǎn)股，并簽署不可撤回承諾，此舉極大增強(qiáng)債權(quán)人的信心，是方案獲得通過(guò)的“強(qiáng)心針”。

河南鄭州碧桂園云湖天境交付實(shí)景。

除了債務(wù)重組，“保交房”也是一場(chǎng)硬仗。在巨大的流動(dòng)性壓力下，每年幾十萬(wàn)套房屋的交付，是碧桂園重建信用的重要基石，對(duì)該公司的資源調(diào)配能力也是一大考驗(yàn)。據(jù)了解，楊惠妍曾多次強(qiáng)調(diào)，“保交房”是第一要?jiǎng)?wù)，也是碧桂園短期的主要經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。為此，該公司貫徹執(zhí)行極限策略，推行分類管理和額度控制，并建立多樣化的動(dòng)態(tài)機(jī)制，力求將每一分錢(qián)都用到交付關(guān)鍵環(huán)節(jié)，還通過(guò)資產(chǎn)處置回籠了超過(guò)650億元的資金，為“保交房”核心任務(wù)提供了關(guān)鍵的現(xiàn)金流支持。2022年至2025年，碧桂園交付的房屋數(shù)量分別達(dá)到了70萬(wàn)套、60萬(wàn)套、38萬(wàn)套及17萬(wàn)套，累計(jì)完成房屋交付近185萬(wàn)套，在第三方榜單中持續(xù)穩(wěn)居首位。

穩(wěn)銷售調(diào)結(jié)構(gòu)，開(kāi)啟新生

隨著大規(guī)模交付逐步進(jìn)入收官階段，碧桂園現(xiàn)階段的剛性資金需求已逐步減少，債務(wù)重組的完成也為其戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型贏得了窗口期。生存的危機(jī)暫時(shí)緩解，但要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展，還須盡快恢復(fù)造血功能。

銷售是最直接的回血渠道。截至2025年6月30日，碧桂園的權(quán)益土地儲(chǔ)備約1.04億平方米，在建物業(yè)和已建成待售物業(yè)的賬面價(jià)值合計(jì)超5359億元，資源基礎(chǔ)較為堅(jiān)實(shí)。2025年，該公司的銷售額、銷售面積分別位列行業(yè)第19名、第12名。中指研究院在報(bào)告中表示，碧桂園、融創(chuàng)等出險(xiǎn)民營(yíng)企業(yè)雖面臨經(jīng)營(yíng)困境，銷售規(guī)模嚴(yán)重萎縮，但仍位列行業(yè)銷售額前100名，原因便在于前期土儲(chǔ)保障了一定的銷售規(guī)模，為未來(lái)債務(wù)重組提供了償債資金來(lái)源。

據(jù)了解，2025年第四季度，碧桂園已開(kāi)始籌備啟動(dòng)新項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)策劃，逐步恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)秩序。

科技建造和輕資產(chǎn)的代管代建業(yè)務(wù)則是碧桂園規(guī)劃的新增長(zhǎng)引擎。其中，騰越建科集團(tuán)深耕建筑業(yè)40余年，涵蓋施工板塊、租賃板塊、家裝板塊及機(jī)器人板塊四大板塊，累計(jì)施工項(xiàng)目超過(guò)3000個(gè)。旗下博智林在研建筑機(jī)器人近50款，截至2025年10月31日，已有28款建筑機(jī)器人投入商業(yè)化應(yīng)用，累計(jì)交付超4600臺(tái)次，遍及1400個(gè)項(xiàng)目。

鳳凰智拓建管公司服務(wù)于政府機(jī)構(gòu)、城投公司、資管公司等各類客戶，涵蓋居住物業(yè)、城市配套、園區(qū)基地與海外項(xiàng)目等，已累計(jì)承接代管代建項(xiàng)目200多個(gè)，累計(jì)管理面積近2000萬(wàn)平方米。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2025年，鳳凰智拓建管的新簽約代建面積為793萬(wàn)平方米，排在行業(yè)第13名，代建銷售規(guī)模則進(jìn)入TOP10。

經(jīng)營(yíng)重心和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變對(duì)組織架構(gòu)、人才配備提出了新要求。為提升組織與業(yè)務(wù)匹配度，推動(dòng)管理扁平高效，碧桂園于2025年12月3日啟動(dòng)了新一輪組織架構(gòu)調(diào)整，將13個(gè)房產(chǎn)區(qū)域合并精簡(jiǎn)至10個(gè)房產(chǎn)區(qū)域。第二天，該公司宣布總裁莫斌調(diào)任聯(lián)席主席，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌集團(tuán)對(duì)外戰(zhàn)略關(guān)系構(gòu)建與資源整合，開(kāi)展集團(tuán)戰(zhàn)略落地統(tǒng)籌、跨領(lǐng)域重大事項(xiàng)協(xié)調(diào)等工作。常務(wù)副總裁及碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)CEO程光煜獲委任為總裁，全面統(tǒng)籌各業(yè)務(wù)板塊工作和日常運(yùn)營(yíng)。

45歲的程光煜是碧桂園一手培養(yǎng)的核心管理人員。他是碧桂園招聘的第一個(gè)博士生，歷任該公司的營(yíng)銷、投資、運(yùn)營(yíng)等多個(gè)關(guān)鍵崗位，工作能力備受肯定。他的上任，也被外界視為碧桂園步入新發(fā)展周期的象征之一。

2025年12月31日，碧桂園發(fā)布的新年致辭便是由楊惠妍及莫斌、程光煜共同署名，主題是“向新而行”。該公司表示，未來(lái)將全力完成剩余房屋的交付工作，打好保交房的收官之戰(zhàn)。同時(shí)，堅(jiān)定落實(shí)“一體兩翼”新戰(zhàn)略格局，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，積極探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式，在挑戰(zhàn)中砥礪前行，在變革中涅槃重生。