居民換購住房個稅退稅政策將延續至2027年，有何意義？如何申請？

2026年1月14日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部聯合公告，將居民換購住房個人所得稅退稅政策延續實施至2027年底，這個政策讓我進一步確定了今年的樓市大趨勢或是：筑底、出清、分化、轉型的季度性節奏！

直白的說，這也讓我想起了“PDD百億大補帖，把本來就要用的廣宣費用回饋消費者"！今天的買房退個稅政策也有異曲同工之妙，部分相當于買10000元返100元！

可以說，買房退個稅作為房地產市場調控的重要連續性政策，其核心在于通過稅費優惠降低換房成本，激活改善型需求，加速“賣舊買新”的循環，以此保證市場增量求購數字能持續大于存量待售數字。

尤其是在當前房地產市場處于“L”型走勢橫盤期、行業底部確認的關鍵階段，這個政策雖然不足以影響大勢，但對于高收入家庭和剛需家庭而言，依然是不錯的一次折扣形式，且是2024-2025年樓市增值稅、契稅改革后的稅收端進一步穩定房價的必要措施！

當前我國房地產市場的核心需求已逐步從剛需轉向改善，2025年全國改善型購房需求占比已達36.1%，其中“賣一買一”置換需求占改善需求的70%。

此次退稅政策延續，直接降低了這部分群體的交易成本，尤其對持有住房未滿5年或多套房的家庭而言，個稅返還可有效緩解換房資金壓力。

按照本次政策細則，新購住房金額不低于現住房轉讓金額的可全額退稅，即使低于轉讓金額也可按比例返還，以一套500萬元成交的住房計算，按1%個稅稅率可退稅5萬元，這部分資金可直接補充新房首付或裝修支出，顯著提升換房積極性。

而從市場反饋看，此前政策實施期間已累計退還個稅111億元，有效減輕了換房家庭負擔，此次延續將進一步放大這一效應，預計2026年改善型置換需求占比仍將保持高位。

其次，補貼的核心依然是打通“賣舊買新”流通鏈條，促進一二手房市場良性循環！

當前二手房市場流通梗阻是制約房地產市場復蘇的關鍵痛點，部分改善家庭因“賣舊”周期過長、成本過高，難以順利進入“買新”環節。

而退稅政策通過降低交易成本，將激勵更多存量住房持有者入市，增加二手房市場供給！而二手房供給的增加，一方面可滿足剛需群體的居住需求，另一方面換房家庭釋放的資金與購房資格將直接流向新房市場，形成“存量激活—剛需承接—改善升級”的循環鏈條，也有利于降低銀行端不良資產的出現頻率，降低房地產企業暴雷風險。

據58安居客研究院預測，政策延續將推動2026年全國二手房成交面積有望達到8.0億平方米，或將首次超過新房成交規模，標志著我國房地產市場正式進入存量主導時代。

再者，經歷四年房地產調整期后，當前市場或正處于底部確認的關鍵階段，市場信心脆弱是其主要制約因素。

此次政策延續并非短期應急舉措，而是將有效期明確至2027年底，等于再給予市場兩年的穩定預期窗口，有效打消了購房者對政策斷檔的顧慮，緩解了觀望情緒。

同時，該政策與此前下調不足2年住房增值稅等舉措形成疊加效應，明確了2026年穩樓市政策“降低交易成本”的核心方向。業內普遍預期，后續更多即將到期的地方性支持政策，如購房補貼、契稅減免等也將陸續延續，形成覆蓋交易、融資、供給、需求的全鏈條政策協同，進一步夯實市場底部基礎，但市場過去預計的直接0息房貸，和直接發錢還貸，可能短期不會出現！

另外，值得注意的是核心城市與三四線城市受益程度差異較大，K型結構正在不斷擴大。一二線核心城市改善型需求本就旺盛，如北京二手房改善住房成交占比已超七成，上海、深圳等城市改善需求也持續釋放。這些城市住房總價較高，個稅退稅金額絕對值更大，政策激勵效果更為明顯，預計將進一步激活核心區域的改善型交易，推動優質房源流通。

而三四線城市由于改善需求基數小、人口流出壓力大，且市場庫存壓力仍存，單純依靠個稅退稅難以根本性扭轉市場態勢，政策效果將相對有限。這種分化將進一步加劇房地產市場“強者恒強”的格局，豪宅受益明顯，核心城市市場活躍度或繼續提升，而部分三四線城市仍需依賴更具針對性的政策支持。

同時，請大家不要忘記，2026年的家電類補貼刺激可能比2025年還高，疊加地產政策還將帶動房地產上下游產業鏈協同復蘇。

這是因為換房需求的釋放不僅直接拉動新房、二手房交易，還將催生裝修、家居、家電等后周期消費需求。按照歷史數據測算，一套改善型住房的裝修及家具家電購置支出通常占房價10%-20%，政策帶動的換房潮將為相關產業注入增長動力。

而二手房交易活躍度的提升也將利好房產中介、金融服務等行業！

不過，請大家也要清醒的認識到該政策并非全面刺激，難以改變市場根本運行邏輯。

并且從覆蓋范圍看，政策僅針對“賣后1年內重購”的換房群體，對純剛需購房者無直接利好，且要求售購住房在同一城市，限制了跨城換房需求。

而從政策性質看，個稅退稅屬于“事后補貼”，需以完成交易為前提，若居民對房價走勢仍存疑慮，可能因擔心“賣后房價下跌”而推遲換購計劃，但對于高收入人群的刺激是非常確定的。

最后，在住房交易稅費結構中，個稅占比并非最高，僅靠個稅退稅難以完全抵消換房的綜合成本，對市場的拉動效果存在天花板。因此，政策的核心作用在于“托底”而非“刺激”，其效果仍依賴于宏觀經濟復蘇、居民收入預期改善等基本面因素的配合。

PS:我們如何申請買房退個稅！

一、去稅務局大廳，納稅人需填報《居民換購住房個人所得稅退稅申請表》，并提交四類核心材料：一是納稅人身份證件；二是現住房的房屋交易合同；三是新購住房為二手房的，需提供房屋交易合同、不動產權證書及其復印件；四是新購住房為新房的，需提供經住房城鄉建設部門備案的網簽購房合同及其復印件

二、明確申請前提條件。根據政策規定，納稅人需同時滿足兩項核心要求：一是時間范圍，需在2026年1月1日至2027年12月31日期間出售自有住房，并在現住房出售后1年內重新購買住房；二是地域與產權要求，出售和重新購買的住房須在同一城市范圍內，且出售住房的納稅人需為新購住房產權人或產權人之一。此外，納稅人需已完成現住房不動產權屬變更登記，新購二手房需完成契稅繳納及權屬登記，新購新房需完成住房城鄉建設部門網簽備案。

三、確認退稅額計算規則。退稅額根據新舊住房成交金額對比確定，且現住房轉讓金額與新購住房金額均不含增值稅：若新購住房金額≥現住房轉讓金額，退稅金額=現住房轉讓時繳納的個人所得稅；若新購住房金額＜現住房轉讓金額，退稅金額=（新購住房金額÷現住房轉讓金額）×現住房轉讓時繳納的個人所得稅。若成交價格與核定計稅價格不一致，以核定計稅價格為準。對于多人共同持有住房的情況，按納稅人所占產權份額分別確定現住房轉讓金額或新購住房金額。