住總清樾府二期首月網簽1套，宋磊叫停“降價換量”

北京進深 徐迪 截至1月15日，住總昌平新盤清樾府二期已取證一個月，目前仍是1套網簽。

4#樓2層中間戶，建面88.33㎡，成交均價約3.65萬元/㎡。

擬售單價為5.53萬元/㎡，相當于打了66折，每平米直降1.88萬元。

清樾府二期2025年12月16日取證，這套房源在12月22日前后完成網簽的。

原以為項目會繼續這種低價換流量的策略，結果幾周過去，數據停滯不前了。

項目總占地面積約11. 57萬㎡，容積率1.2，總建面約14.02萬㎡。

包括三幅住宅地塊：西南0013號地為一期，西北0004號地為二期，東北0006號地為三期。

規劃62棟住宅，共1392套房源。

一期于2024年7月取證入市，共416套，預售均價5.6萬元/㎡。

目前網簽228套，去化過半；成交均價4.3萬元/㎡，約為指導價77折。

最新取證的二期是西北角04號地塊，住宅總建面3.47萬㎡，共16棟樓304戶。

產品為四層洋房，主力戶型126-143㎡四居，少量86-103㎡三居。

預售均價5.6萬元/㎡。其中單價最高的一棟為15#樓，建面約142㎡，頂層房源預售價達到6.16萬元/㎡。

一、二期產品戶型相同，均為建面86-143㎡三居四居，層高3米+。

全洋房產品，南向通面寬飄窗贈送，端戶還有大面積側邊飄窗；

北向送設備平臺，不可封閉。

整體得房率在80%以上。

“好房子”新規發布之前，清樾府的贈送面積也算可圈可點。

以86㎡起步戶型為例，三房兩廳雙衛，南向飄窗3.5㎡全贈送，北向設備平臺也有將近3㎡。

但是這種狹長戶型，普遍存在客廳太大，臥室過小的問題。

10月23日，三期06地塊調規。

南向一部分飄窗改成了內嵌式陽臺，進深1.2米/1.5米/1.8米不等。

從總平圖來看，大部分房源的陽臺進深都在1.5米，加上邊戶飄窗和北向設備臺，得房率較一期將有大幅提升。

此外，公區方面也做了優化設計，增加鄰里中心、架空層、風雨連廊等好房子配置。

指導價相同的情況下，對一、二期的500多套在售房源去化影響很大。

調規是順應好房子趨勢而為，但也是不得不為。

三期是規模最大的一塊地，地上建面6.95萬㎡，共26棟，共672戶。

一期賣了一年多，經歷過數次降價，今年年初還推出過3.8萬/㎡的特價房，但截至目前還有200多套房源沒網簽。

現在二期的300多套也將入市。有三期的好房子產品珠玉在側，二期也只能打“性價比”牌。

問題是，一期的成交均價與指導價相比，已經打到了77折，二期的降價空間實在不算充裕。

住總清樾府所在地塊成交于2024年2月23日，住總房地產以底價35億元摘得，折合樓面價2.35萬元/㎡。

項目開發主體為住總房地產全資子公司北京佰昌房地產開發有限公司。

法定代表人、董事長為宋磊，總經理為趙會濤。

這個項目，當年由住總現任董事長劉連福拍板拿下。

內部會上，他強調，“項目團隊要重點在比回款、比進度上下功夫，保證現金流流速”。

截至2026年1月15日，清樾府網簽金額累計9.3億元，大約是地價款的27%。

壓力給到了宋磊和他的操盤團隊。

2024年，住總集團擬對住總地產、住總置業進一步實施重組整合，擬由開發公司吸收合并置業公司，將置業公司現有房地產開發業務歸并到開發公司統一管理。

除了合并大動作，住總還上新了多個新盤，除清樾府外，還有山瀾賦、國祥星宸、青年ONE、芳華里、國祥譽等。

這些項目多布局于昌平、密云、順義、延慶等郊區。部分樓盤由于區域熱度較低、競品較多造成分流等因素，導致項目去化不佳。

一些遠郊盤，不得不打起“降價換量”的策略。