取消豪宅稅滿百日：深圳灣144㎡以上房源成交量真的翻倍了？

2025年12月1日，深圳正式取消執(zhí)行多年的普通住宅與非普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，被市場稱為"12.1新政"。如今政策落地滿百日，深圳灣片區(qū)的豪宅經(jīng)紀(jì)人小陳發(fā)現(xiàn)，最近帶看2000萬以上房源的客戶明顯增多："有位客戶原本要交83萬稅費(fèi)，現(xiàn)在只需28萬，當(dāng)場就簽了定金協(xié)議。"

深房中協(xié)數(shù)據(jù)顯示，新政實(shí)施首月，大于90平方米房源成交占比環(huán)比飆升6.3個(gè)百分點(diǎn)。以深圳灣為代表的豪宅區(qū)表現(xiàn)尤為突出，2025年最后兩月144㎡以上房源成交量達(dá)10月的兩倍。這種爆發(fā)式增長背后，是稅費(fèi)政策調(diào)整帶來的直接刺激。

以一套總價(jià)2000萬的房產(chǎn)為例，新政前因超過750萬總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)需繳納5.3%增值稅（約83萬），加上契稅等綜合稅費(fèi)率超6%。取消價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)后，這套房僅需按1.5%繳納契稅（28萬），稅費(fèi)成本直降66%。按年租金回報(bào)率3%計(jì)算，投資回收周期從11年縮短至8年，對長期持有者吸引力顯著提升。

市場呈現(xiàn)明顯的"兩頭熱"特征。貝殼年報(bào)顯示，2025年200萬以下剛需房與1500萬以上豪宅成交占比同步提升，其中深圳灣片區(qū)12月豪宅成交量環(huán)比激增117%。樂有家研究中心指出，政策窗口期疊加年底傳統(tǒng)旺季，讓持幣觀望的高凈值客戶加速入場。

不過這種熱度存在結(jié)構(gòu)性分化。深圳貝殼研究院監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，600-750萬"夾心層"房源成交占比反而下滑2.5個(gè)百分點(diǎn)。稅務(wù)專家王立分析稱："取消豪宅稅本質(zhì)是降低交易摩擦成本，對總價(jià)越高、面積越大的房源利好越明顯。"他預(yù)測2026年大戶型去化速度將提升20%-30%，但需警惕部分業(yè)主借勢漲價(jià)反致成交量回落。

眼下市場正處微妙博弈期。一方面，深圳灣某中介門店掛牌的10套豪宅中有7套標(biāo)注"稅費(fèi)新政房源"；另一方面，部分業(yè)主開始小幅回調(diào)報(bào)價(jià)。深房中協(xié)提醒，當(dāng)前成交放量仍屬"以價(jià)換量"范疇，2025年全市二手住宅均價(jià)同比下跌6.3%的基本面未變。

對于后市走向，樂有家唐儷瑕給出兩個(gè)觀察指標(biāo)：一是90-144㎡改善型戶型能否延續(xù)29%的成交占比，二是春節(jié)后新增掛牌量會(huì)否突破當(dāng)前溫和增長態(tài)勢。畢竟在5.9萬/㎡的均價(jià)平臺(tái)上，真正的考驗(yàn)才剛剛開始。