房價什么時候企穩——【連載一】當房產失去成長股光環：從地段邏輯到紅利定價

【連載一】當房產失去成長股光環，從地段邏輯到紅利定價

“牛市不選股，熊市多學習。”

在牛市中，大家買什么都漲，不需要技術 ；但在熊市里，個股泥沙俱下，操作失誤就會虧損，此時最佳策略是減少操作、保住本金，通過復盤和學習為下一階段儲備能力 。

現在毫無疑問股票是牛市，而樓市，大多數人應該也會同意依然是熊市。那我們就在這個熊市周期里學習學習，重新審視房產這一中國家庭最重要的資產——房子。

房價跌速已超出想象，過去二十年，房子是經濟的“壓艙石”，承載了太多的期待 。但過去4年多，中國房價指數累計下跌了35% 。這個下跌速度不僅快，而且明顯高于歷史上其他經歷過樓市調整的國家 。

而且，隨著隨著人口結構變化、技術革命和經濟轉型，我們需要建立一套完整的房產價值評估體系。

過去二十年，我們一直信奉洛克斐勒的名言：「Location、Location、Location！」也就是選房子，關注的就是地點。只要選對了地點，房產投資獲利便指日可待。

這一邏輯在工業時代確實有效。城市通過產業集聚創造就業機會，勞動力聚集形成居住需求，從而推高核心區域房價。但是，隨著現在科技革命的到來，這一理論已經開始有了變化。

之前認識個在國內做跨境電商的女生，她把上海的房子賣了，在泰國清邁買了一套帶泳池的別墅。她告訴我，現在她每天早上在泳池邊工作，下午去學泰拳，每月的生活成本只有上海的1/5。而她的電商生意，因為遠離了上海的內卷，反而做得更好了。

當然單一例子難以作為代表，我們可以看更普遍的情況。隨著之前疫情的沖擊，部分公司遠程辦公（WFH）已經變得可以接受，越來越多的人有機會開始為海外高收入地區的公司工作，在低消費地區生活，形成了地理套利理論基礎。

同時，隨著人工智能技術的普及，使得非勞動密集型工作可以完全脫離實體辦公室。之前有段時間很火的「一人公司」也是如此，通過AI降低了行政事務工作量。越來越多的小型生意，在線生意，突破了地理限制。

這些案例讓我意識到，房產的價值正在從「地點」轉向「生活方式」。

長期以來，我一直用租金回報率（ 年租金/房產估值） 來衡量房產價值。

在過去房價快速上漲時期，投資者可以容忍低租金回報率，因為持有房子的收益不僅來自于租金，也來自于房價的增長，和投資成長股的邏輯類似。

但過去幾年，房價增長的邏輯已經發生了巨大的變化，出生率的下滑，人口老齡化以及人口聚集效應的消散。支撐房價增長的基本面因素都發生了變化，逐漸也形成了新的共識，即未來不再有高增長的房價空間。

在這種背景下，購房者對租金回報率的要求必然提高。房子從過去的「成長資產」變成了「紅利資產」。類型發生轉變之后，房產的估值方式也改變了，即變成以利率定價的資產，租金回報率類似于股票的股息率。

房產作為一項資產，有一些負面因素，例如較高的交易成本，以及不可避免的折舊成本。但同時，房產也有一些積極因素，最突出的就是居住的情緒價值。對于中國人來說，買的房和租的房始終不一樣，這種觀念目前仍然根深蒂固——雖然我們不知道未來是否也會有觀念的改變。

正是這些因素，影響了房子的租金回報率。過去幾年，盡管房價有所下跌，但是北上廣深的租金回報率仍然在1.6%左右，同時，5年期國債收益率也大約是在1.6%。

簡單來說，當我有一筆錢選擇全款買房，省下來的租金，和我選擇買入5年期國債的收益差不多。但同時，房子有維護折舊、有高昂的稅費，還沒流動性 。似乎，目前房子的收益率，比國債還低。

不管我們將租金回報率如何比較，例如與通脹預期、折舊或者變現相結合，單純研究房產的經濟價值維度，會發現房產的收益性，無法與其他類型資產的收益相比。

盡管上述問題，可以一定程度上用房產的「擁有感」所帶來的情緒價值解釋，但是，房產的情緒價值到底值多少錢？在房產下行周期中，房產是否仍然可以帶來正的情緒價值？這些問題仍然充滿了不確定性。

又或者，目前是否還有其他因素和框架，來分析房產在收益性以外的其他價值。如果沒有，那是不是說明房價仍然存在「泡沫」？

于是，過去一段時間，閱讀不同城市的房產研究報告，也與不同城市的購房者做了交流，了解他們購房或者選擇的原因，來試圖建立房產價值的評估體系。

……（待續）……

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作者：坦桑尼亞老云 | 編輯：栗加 每個視角都是拼湊世界真相的碎片，聽真誠的行業觀察者講述獨特的故事。 我們有深耕行業的資深顧問，連續跨界探索的未來創業者，專注細節的產品匠人，和許多志同道合的你們，如果你有想要分享的故事或者感想，可以留言或者郵件聯系（AiysJY@outlook.com）。 也歡迎點分享給需要的朋友們，記得點一下在看和星標，期待共同在這個行業的宏大敘事中，留下一句詩。：）