別再甩鍋上海人！東京房價暴漲，海外買家僅3.5%，真相就1個

上次我說東京房價飆漲，有朋友說是上海人買的。只要稍微查證就能發現，日本國土交通省數據顯示：2025年1-6月，東京都內新建公寓的海外買家僅占3%，東京23區也才3.5%。

這段時間東京23區海外買家共買308套，中國臺灣買家192套占六成以上，大陸買家30套，新加坡買家21套。顯然，東京房價上漲絕非外國人推動，核心原因到底是什么？

2025年日本住宅、商業用地全用途地價漲幅1.5%，連續四年上漲。核心還是國內經濟伴隨通脹緩慢復蘇，地價持續走高，說白了房價地價終究是貨幣現象。

7月調查顯示，東京地價上漲的地點占比49.3%，上次有人問東京之外的情況，數據就是全國近一半區域都在漲，核心還是東京、大阪、名古屋三大都市圈，東京更是普漲，漲幅地點占比達89.2%。這和北京很像，貨幣寬松周期里，遠郊區域也會跟著漲。

再看東京哪里最值錢：地價最高的地段，是連續20年穩居榜首的東京銀座二丁目明治屋銀座大廈，每平米4690萬日元，折合人民幣約228萬。

還有人覺得東京房價低嗎？這個價格同比上漲11.4%，而2024年漲幅僅5%；住宅地價漲幅最高的赤坂一丁目，漲幅從去年6.1%擴大到15.6%。

房價就是越漲越買，這和生育率、老齡化、人口結構有關系嗎？對中心城市核心區的優質資產來說，這些根本無關。

北京的情況，我們做過一張北京產業居住地圖，把地鐵、產業區和居住區整合標注，能清楚看到北京的“赤坂一丁目”在哪兒，想了解隨時來聊。

除東京外，大阪都市圈地價漲幅從2024年2.9%擴大到2025年3.4%；名古屋都市圈及札幌、仙臺、廣島、福岡四市也持續上漲，但漲幅收窄，比如福岡商業用地漲幅從2024年13.2%降至10.2%。有人覺得是不是漲不動了？但一年10%的漲幅，在我看來還早得很。

經濟層面，日本2024年GDP增幅3.7%，連續四年正增長；2025年4-6月年化增長率達6.6%，維持高位增長；CPI漲幅3%，處于通脹區間。反觀我們PPI跌幅2%，處于通縮狀態。一通脹一通縮，房價自然走出截然不同的兩條曲線。

最近在東京度假，除了吃喝玩樂，就是考察當地的城市建設和樓市，越看越有門道。