安置房借名購(gòu)房一定無(wú)效？法院：同村村民內(nèi)部調(diào)劑可有效｜借名買(mǎi)房律師

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一、案情介紹

孫秀蘭與李建民（2020年去世）系夫妻，育有兩女孫文靜、孫文雅。李建民與李建國(guó)系親兄弟，均為同一村集體成員。

2012年，該村因采空區(qū)搬遷，李建民家庭交還宅基地，獲得兩套安置房配售指標(biāo)。因李建民身患?xì)埣病⒔?jīng)濟(jì)困難，且女兒尚未成年，經(jīng)全家協(xié)商，同意將其中一套指標(biāo)由哥哥李建國(guó)使用。

隨后，李建國(guó)與其妻王素芬全額出資16.8萬(wàn)余元，以李建民名義購(gòu)買(mǎi)了一號(hào)房屋，并自2012年收房后裝修入住至今，已逾十年。

2021年，孫秀蘭母女曾以“返還原物”為由起訴李建國(guó)夫婦，要求騰退一號(hào)房屋。經(jīng)A號(hào)、B號(hào)兩審判決，法院明確認(rèn)定雙方存在借名買(mǎi)房合同關(guān)系，李建國(guó)系有權(quán)占有，駁回原告訴求。

此后，孫秀蘭母女又提起本案訴訟，主張：

“安置房帶有人身福利屬性，不得買(mǎi)賣(mài)，借名買(mǎi)房合同應(yīng)屬無(wú)效。”

請(qǐng)求法院確認(rèn)李建民與李建國(guó)之間的借名買(mǎi)房合同無(wú)效。

李建國(guó)、王素芬辯稱：

雙方系親兄弟，借名購(gòu)房是家庭內(nèi)部協(xié)商結(jié)果；

所在村集體組織出具《證明》，明確知曉并不反對(duì)該安排；

房屋由其出資、裝修、居住十年，事實(shí)清楚；

安置房雖有限制，但同村村民之間調(diào)劑使用指標(biāo)，并未損害公共利益。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 駁回孫秀蘭、孫文靜、孫文雅的全部訴訟請(qǐng)求。

? 確認(rèn)李建民與李建國(guó)之間的借名買(mǎi)房合同有效。

注：法院強(qiáng)調(diào)，該安排系家庭內(nèi)部對(duì)安置權(quán)益的合理分配，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。

三、法院說(shuō)理要點(diǎn)

法院指出，本案核心在于：借名購(gòu)買(mǎi)搬遷安置房是否必然無(wú)效？

經(jīng)查：

一號(hào)房屋雖為搬遷安置房，但李建國(guó)本人亦為本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，具備同等安置資格；

村集體組織兩次出具《證明》，確認(rèn)“李建民因困難無(wú)力購(gòu)房，經(jīng)協(xié)商由李建國(guó)購(gòu)買(mǎi)”，并明確表示“知情、不反對(duì)”；

李建國(guó)自2012年起全額出資、長(zhǎng)期居住、實(shí)際控制房屋，形成穩(wěn)定生活秩序；

此前A號(hào)、B號(hào)生效判決已認(rèn)定雙方存在借名買(mǎi)房合意；

原告主張“合同無(wú)效”，但未能證明存在《合同法》第五十二條規(guī)定的無(wú)效情形（如惡意串通、損害國(guó)家利益等）。

法院強(qiáng)調(diào)：

“政策性安置房的限制，主要針對(duì)向非本集體成員轉(zhuǎn)讓或牟利性交易。

本案系兄弟之間基于扶助、協(xié)商一致的內(nèi)部調(diào)劑，未破壞安置政策目標(biāo)，亦未損害他人權(quán)益，應(yīng)認(rèn)定為有效。”

四、律師提示

本案澄清了一個(gè)重要誤區(qū)：“安置房不能借名” ≠ “所有借名都無(wú)效”。

關(guān)鍵看三點(diǎn)：

主體身份是否適格：

若借名人本身也是本村/本單位安置對(duì)象（如同胞兄弟、職工），則不構(gòu)成“對(duì)外轉(zhuǎn)讓”；

村集體是否認(rèn)可：

有村委會(huì)書(shū)面證明“知情且不反對(duì)”，是合同有效的強(qiáng)力支撐；

是否形成長(zhǎng)期占有事實(shí)：

出資+裝修+十年居住，已形成穩(wěn)定財(cái)產(chǎn)秩序，司法傾向于保護(hù)實(shí)際權(quán)利人。

? 建議：

家庭內(nèi)部調(diào)劑安置指標(biāo)，務(wù)必取得村集體書(shū)面確認(rèn)；

保留全部付款憑證、裝修記錄、物業(yè)繳費(fèi)單據(jù)；

如遇親屬反悔，可憑生效判決+村委證明+居住事實(shí)捍衛(wèi)權(quán)益。

借名買(mǎi)房律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)專注處理安置房、經(jīng)適房、親屬代持等特殊房產(chǎn)糾紛，已成功代理多起類似勝訴案件。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣(mài)、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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